L'expertise immobilière

Plusieurs milliers voire dizaines de milliers d’économies peuvent toujours être économisés en renégociant votre crédit immobilier ou votre assurance emprunteur.

Aurai-je encore les moyens de payer mon crédit immobilier? Telle est la question que se posent beaucoup de propriétaires. La réponse est d’autant plus incertaine que ceux qui sont actuellement en chômage partiel ne savent pas forcément quand ils pourront reprendre leur activité professionnelle.

Ce confinement, qui va bientôt prendre fin, est ainsi l’occasion pour eux de faire le point sur leur crédit immobilier et d’envisager de le renégocier. Une pratique qui, depuis un an, tend à se multiplier. Après avoir chuté sous les 16% fin 2017, la part des renégociations avoisine aujourd’hui les 30% (à février 2020), selon la Banque de France. Une évolution similaire à celle de la production de crédits qui a dépassé, en février, les 25 milliards d’euros, selon les derniers chiffres publiés par l’institution financière (contre 16 à 17 milliards d’euros fin 2017).

Nul doute qu’avec le confinement, ces chiffres vont reculer à partir de mars, le marché immobilier étant à l’arrêt depuis plus d’un mois et demi. Malgré cela, rien ne vous empêche de demander à votre banquier - par mail ou par téléphone - de renégocier votre crédit et/ou votre assurance emprunteur. Car l’un comme l’autre peut vous permettre de réaliser plusieurs milliers voire dizaines de milliers d’économies, non négligeables dans le contexte actuel.

-10.000 € en moyenne pour le crédit immobilier
À l’instar des nouvelles demandes, les banques se penchent aussi sur les demandes de renégociation. Mais pour que votre économie soit intéressante, vous devez respecter les règles suivantes qui, Covid-19 ou pas, restent les mêmes. Tout d’abord, obtenir une baisse de 1 point de votre taux de crédit (hors assurance) sur la même durée. «Mais une différence de 0,7% peut suffire si vous empruntez plus de 250.000 euros», précise Maël Bernier de Meilleurtaux.com. Ensuite, vous devez être dans le premier tiers de votre remboursement et il doit vous rester à payer au moins 70.000 euros à votre banque.

Si ces trois conditions sont réunies, vous pouvez compter sur un gain moyen de plus de 10.000 euros, selon le courtier en crédit immobilier. C’est le cas, par exemple, d’un emprunteur qui avait emprunté en 2015 250.000 euros sur 20 ans à 2,5%. En renégociant son taux à 1,15% sur 14 ans (il lui restait près de 199.000 euros à rembourser sur 15 ans), elle a économisé plus de 16.000 euros.

Mais le taux de crédit n’est pas la seule source de larges économies. L’assurance emprunteur, qui couvre le prêt immobilier, en est une aussi. Et comme les taux restent très bas, les marges de négociation sont bien plus importantes - et donc les économies parfois plus élevées - pour l’assurance. Il semble que les Français en ont pris conscience. Depuis le 15 mars 2020, la plateforme Magnolia.fr a enregistré une augmentation de +35% des demandes de changement d’assurance. «Un changement d’assurance sur l’emprunt immobilier c’est au moins 10.000 euros d’économies sur le coût total d’un emprunt, soit en moyenne 100 euros par mois», assure Astrid Cousin sa porte-parole.

22.000 € en moins sur une assurance emprunteur
«Vous avez intérêt à renégocier votre assurance que vous soyez en couple ou célibataire à partir du moment où vous avez moins de 50 ans, conseille Maël Bernier, en réponse à un internaute du Figaro . Le coût peut passer du simple au triple pour un même emprunteur selon que vous ayez renégocié ou pas.» Un couple de trentenaires a ainsi réussi à économiser plus de 22.000 euros! L’année dernière, ils ont souscrit une assurance emprunteur à 0,31%, soit près de 150 euros par mois et plus de 32.000 euros d’ici la fin du contrat. En faisant jouer la concurrence, le ménage a obtenu un taux de 0,09%, réduisant la mensualité à...45 euros.

Idem pour un couple, 38 ans chacun, qui a emprunté 250.000 € en avril 2015. La banque leur avait proposé alors un taux d’assurance à 0,30%. En résiliant leur contrat en avril 2020 au profit d’une délégation, le taux est passé à 0,06 %. Ils ont ainsi pu économiser près de 20.000 euros sur la durée restante de leur crédit immobilier.

Les Français doivent-ils reporter leur projet immobilier ou est-il toujours possible d'obtenir un crédit ? A cette question, Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, tente d’avoir une vision optimiste.

Elle constate qu’actuellement les banques ont évidemment dû s’adapter au confinement. “Comme l'ensemble des entreprises françaises, les banques ont dû mettre en place une nouvelle organisation pour répondre aux mesures sanitaires. Une partie de leur personne est en télétravail, quand une autre assure la présence en agence, car les banques font partie des "commerces" qui peuvent rester ouverts au public, en respectant toutefois la distanciation sociale”. Sandrine Allonier reconnaît aussi que “les banques font actuellement face à de multiples demandes qu'elles traitent avec un ordre de priorité : accompagner les entreprises en difficultés, notamment via des reports d'échéance de prêt et pour les particuliers, assurer prioritairement le suivi et l'aboutissement des dossiers de crédits en cours, mais aussi répondre aux demandes de suspensions d'échéances”.

Pour autant, certaines arrivent encore à faire signer des prêts. “Actuellement le marché immobilier est sur pause... Il n'y a plus de visites de bien, peu de signatures. Toutefois, pour ceux qui viendraient de signer un compromis de vente il est encore possible de demander un crédit immobilier, prioritairement à sa propre banque”.

Allonger le délai de validité
Une bonne nouvelle que Sandrine Allonier temporise en rappelant que les délais de traitement peuvent être rallongés compte-tenu du manque de personnel. En outre “l'ensemble de la chaîne est ralentie : délais postaux, signature chez le notaire... Mais les banques s'adaptent. L'une vient ainsi d'allonger le délais de validité de ses offres de prêt de 30 jours à 90 jours”.

Fin de mois difficile en période de confinement ? Ewan Lebourdais conseille de ne pas perdre de temps et d’anticiper les difficultés. 

Le confinement annonce des fins de mois difficiles pour ceux qui se retrouvent au chômage total ou partiel. Il existe plusieurs options si l’on ne peut pas régler une partie ou la totalité de sa mensualité de crédit immobilier. Gestionnaire de patrimoine indépendant à Brest depuis 17 ans, Ewan Lebourdais délivre quelques précieux conseils.
Solidarité coronavirus Bretagne

Pourquoi le contexte de la crise du coronavirus est-il doublement historique ?
Depuis trois ou quatre ans, un très grand nombre de candidats à l’emprunt ont décroché des prêts qu’ils n’auraient sans doute pas eus sans ces taux très bas et ces conditions historiquement favorables. Des ménages à revenus modérés ont accédé à des montants plus importants que par le passé. Mais ils seront nombreux, cette année, à avoir un trou de quelques centaines d’euros à la fin du mois, dans un contexte totalement inédit.

Par quoi faut-il commencer ?
Il faut anticiper au plus vite auprès de sa banque, commencer à regarder son contrat et joindre son conseiller. La plupart des prêts immobiliers proposent une modulation de l’emprunt. C’est, de loin, la solution qu’il faut adopter en cas de difficulté. Il existe, dans de rares cas, une piste du côté de l’assurance de prêt dite « Assurance chômage ». Mais ces clauses sont souvent alambiquées et ne fonctionnent que rarement (délai de carence, exclusions, etc..) et encore moins dans le cas présent.

En quoi consiste cette modulation ?
À partir d’un an d’amortissement, on peut soit augmenter ou diminuer jusqu’à 30 % le montant de son remboursement annuel. On peut donc diminuer son échéance, de manière contractuelle, sur simple demande adressée à sa banque. Le nouveau calcul est effectif le mois suivant. Cela peut correspondre aux quelques centaines d’euros qui manquent sur son bulletin de paye. La solution est pratiquement indolore en fin de contrat puisque les intérêts sont actuellement très bas. La durée du prêt s’en trouve rallongée. Mais attention, certains contrats ne prévoient pas cette modulation.

Et pour ceux qui choisissent la pause de remboursement…
La pause de remboursement s’avère moins favorable que la modularité. Certains contrats prévoient une suspension totale de versement pendant une durée encadrée (hors assurance). Mais attention, cela équivaut à un crédit à la consommation qui ne dit pas son nom. Cette deuxième solution s’avère moins douloureuse quand on en est à la fin du remboursement qu’au début.

Quels sont les derniers recours à envisager ?
Pour ceux qui ne disposent pas de ces deux premières options, il reste le prêt personnel pour couvrir les mensualités pendant la période difficile ou la demande de découvert autorisé auprès de sa banque, disposition qui n’est pas un gros mot mais qui revient plus cher que les deux premières options. Le pire, c’est de se retrouver en situation de découvert non autorisé puisque c’est la situation la plus inconfortable et qui coûte le plus d’argent. Un conseil : anticipez avec votre conseiller, il est là pour cela !