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Dans un même immeuble, la valeur d’un appartement peut varier de 30 % à 40 % en fonction de l’étage, de l’orientation, de l’état… Dans ces conditions, pas facile pour un particulier de se livrer à l’exercice de l’évaluation. Comment procéder pour évaluer au plus juste et éviter ainsi d’éventuels redressements ?
La valeur des biens immobiliers se détermine avant tout par comparaison. L’administration dispose de beaucoup d’éléments mais elle mène en général des analyses statistiques qui ne tiennent pas compte des spécificités des biens. Il faut donc, dans la plupart des cas, s’appuyer sur les valeurs moyennes que recensent nombre de sites spécialisés (Chambre des notaires, MeilleursAgents.com, FNAIM, Guide Foncia…). Toutefois, afin de rester cohérent avec les mutations récentes portant sur des biens comparables, ou avec le prix espéré en cas de vente à court terme, il faudra corriger cette valeur moyenne : A la baisse, si le bien nécessite de gros travaux ou souffre d’un voisinage dévalorisant (nuisances visuelles ou sonores liées par exemple à la présence d’un hôpital ou d’un établissement industriel). A la hausse, si la situation est très prisée (étage élevé, absence de vis-à-vis, front de mer, quartier résidentiel, luminosité, hauteur sous plafond) ou s’il dispose d’annexes ou d’accessoires hors norme (grand terrain, vaste terrasse, plusieurs chambres de service, plusieurs parkings, piscine, tennis…).
Attention, la méthode dite de revalorisation d’une valeur antérieure ne peut être utilisée que pour les biens d’acquisition récente ou très récente : au-delà de trois ans, elle est déconseillée, sauf si vous disposez, comme dans les différents quartiers de Paris, d’une analyse fine de l’évolution des prix médians… Sur l’année 2013, le marché immobilier s’est révélé peu actif, et essentiellement limité à de belles opérations. On peut donc utiliser les « prix médians » donnés par les journaux ; le panel des mutations constatées est de meilleure qualité que par le passé.
Biens très exceptionnels
Pour les châteaux, belles demeures, chalets, villas ou appartements exceptionnels par leur taille ou leur localisation, la méthode par comparaison reste la règle, mais comme les références sont moins nombreuses et l’accès à l’information plus difficile, le recours à un expert immobilier est souvent conseillé.
L’administration privilégie l’approche métrique ou méthode par comparaison directe avec des biens loués : elle ne raisonnera à partir du revenu dégagé que comme méthode de recoupement.
Mieux vaut privilégier l’approche par la valeur libre et opérer une décote au titre du manque de liquidité, liée à la contrainte plus ou moins forte de l’occupation, plutôt que d’adopter un taux de capitalisation inadapté (le taux devant être défini en fonction du niveau du loyer, de la sécurité locative, de la pérennité du bien et de sa liquidité).
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