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Investir dans le logement reste l’un des placements les plus rentables sur le long terme. A condition de bien s’informer. Point sur les questions clé à se poser.
Acheter pour louer, l'idée a de quoi séduire... Que ce soit pour se constituer un patrimoine ou le diversifier, assurer un complément de retraite, habiter le logement à terme ou le revendre pour empocher la plus-value... les motifs pour investir dans l'immobilier locatif ne font pas défaut. D'autant que les taux d'intérêt des crédits approchent, pour l'heure, des niveaux historiquement bas. Et que le logement reste l'un des meilleurs placements sur le long terme, devant par exemple l'investissement en actions, à en juger par la dernière étude annuelle sur les performances des placements de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière : entre 2002 et 2017, le taux de rentabilité moyenne a été de 9,7 % pour le logement, contre 8,5 % pour les actions.
Les coups de pouce fiscaux
Sans oublier les coups de pouce que représentent certains dispositifs fiscaux, avec quelques nouveautés. Exemple, la nouvelle loi Denormandie ouvre désormais des réductions d'impôt pour rénover et louer dans l'ancien. Autre avantage, le dispositif d'investissement locatif Pinel, reconduit pour quatre ans, permet des réductions d'impôt dans l'immobilier neuf aux personnes qui achètent pour louer dans les zones tendues, en fonction de la durée de la location du logement (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans) et à condition de respecter un plafonnement des loyers. Quant à la loi Censi-Bouvard, grâce à laquelle on peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % de l'investissement réalisé, pour l'acquisition d'un logement neuf meublé en résidences de services mis en location pendant au moins neuf ans, elle vient d'être prorogée jusqu'à fin 2021.
Définir ses objectifs et ses capacités de financement
Mais pour réussir son investissement locatif, encore faut-il se poser les bonnes questions et soigneusement se renseigner, avant de prendre des décisions informées. En clair, premier impératif avant de se lancer dans un investissement locatif : définir son objectif, puis évaluer ses capacités de financement. A-t-on un apport personnel ? Quelle est la capacité d'endettement et celle d'emprunt ? Quel est le reste à vivre ? Les revenus de la location couvriront-il l'effort mensuel ? Quel type de prêt choisir ? Investir dans l'ancien ou dans l'immobilier neuf ? Quel régime fiscal s'appliquera-t-il ? Autre atout potentiel, se faire accompagner. Un service sur lequel mise le promoteur immobilier Kaufman & Broad avec ses conseillers, que ce soit en matière de financement, via un accompagnement des démarches administratives et des simulations financières gratuites, ou de personnalisation de l'intérieur du futur logement.
Choisir le logement idéal : le type et l'emplacement
Reste à choisir le type et l'emplacement du logement. Si les petites surfaces restent privilégiées pour un rendement attractif, l'environnement du bien acheté n'est pas moins un facteur clé. La proximité des écoles, des commerces, des axes routiers, des projets d'aménagement en cours... renforcent tous l'attractivité d'une adresse, permettant de trouver plus facilement des candidats à la location. D'autres questions peuvent tout autant intervenir dans le choix, comme celle de savoir si l'on souhaite à terme habiter le bien. Bref, autant de paramètres à décortiquer et à méditer (et d'autant que louer n'est pas un investissement à l'abri de contraintes ou de risques d'aléas tels que les impayés de loyer), si l'on veut tirer le meilleur rendement d'un bien immobilier qu'on a acheté pour louer. Un choix qui, selon l'Insee, a été fait par 7,6 % des ménages français, propriétaires d'au moins un bien locatif.
Chaque année, des dizaines de milliers de biens immobiliers sont mis en location saisonnière en France. Les propriétaires, appâtés par la rentabilité de ce type de placement, oublient qu'il y a des règles à respecter. Vous souhaitez louer votre bien à courte durée pour financer vos charges. Quelles sont les obligations qui vont avec ce type d'investissement ? Quelles protections juridiques et fiscales mettre en place ? Problématique juridique : (autorisations) - Déclaration à la mairie
- Vérifier la réglementation de copropriété
- Autorisation de changement d'usage obligatoire lorsque vous louez une résidence secondaire
Problématique fiscale : Lorsque la location est récurrente vous êtes considéré comme un commerçant et vous allez payer un impôt dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. - Régime micro ou Régime réel
Bordeaux reste au top, Paris remonte en seconde position : Le réseau Guy Hoquet l’Immobilier a interrogé pour la deuxième année consécutive les Français sur les villes qu’ils choisiraient pour faire un investissement locatif et dévoile aujourd’hui les résultats de ce sondage mené avec Opinion Way. En un an, les préférences des Français ont évolué. Bordeaux en tête, Paris monte, Nantes arrive Retrouvez le portrait de 4 villes attractives
Vous souhaitez obtenir un complément de revenus stable une fois à la retraite ? L’immobilier est considéré par beaucoup comme le placement le plus sûr. Il est en effet moins sensible aux aléas de la conjoncture que les produits d’épargne et financiers plus classiques. Avantage : l'investissement immobilier est un bon placement retraite qui vous permet de compléter vos revenus efficacement et de vous constituer un patrimoine à transmettre.
Réduction d'impôts : amortissez rapidement votre placement avec la loi Duflot et son régime de défiscalisation.
POURQUOI CHOISIR L’IMMOBILIER LOCATIF COMME PLACEMENT RETRAITE ? - Pour bénéficier de réductions d’impôts ;
- Pour compléter vos revenus de manière régulière, à travers la perception des loyers ;
- Pour financer votre investissement principalement grâce aux loyers et aux réductions d’impôts ;
- Pour transmettre un patrimoine à vos proches.
AMORTISSEZ RAPIDEMENT VOTRE INVESTISSEMENT Vous souhaitez placer votre capital pour votre retraite et rapidement amortir votre investissement ? Désormais c'est en Loi Pinel qu'il vous faut investir ! Ce dispositif vient remplacer la loi Duflot et vous permet de bénéficier de réductions d’impôts pouvant aller jusqu'à 21% du prix de revient du bien immobilier.
PLACEMENT RETRAITE : LE DISPOSITIF LMNP POUR LES MOINS PRESSÉS Pour une défiscalisation sur le long terme, vous pouvez investir en tant que loueur en meublé non professionnel. Il s'agit du statut LMNP. Ce statut vous permet de défiscaliser vos revenus locatifs sur une période de 30 ans.
Pour pouvoir bénéficier de ce statut, vous devez investir dans un bien locatif meublé et vos recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € par an.
D'autre part, avec le statut LMNP, vous pouvez bénéficier du Censi-Bouvard qui permet une réduction d'impôt de 11% sur le coût de revient du logement acquis pour une durée de 9 ans. Le logement mis en location devra alors se trouver au sein d'une résidences avec services.
Les cadres supérieurs investissent moins dans l’immobilier locatif Les chiffres publiés par le réseau Century 21 confirment le recul des cadres supérieurs dans l’investissement locatif. Cette tendance amorcée depuis 2007 semble continuer de s’accentuer. En 2007, 15.7% des investissements locatifs étaient réalisés par des cadres supérieurs. Ils n’étaient plus que 13.7% en 2012 et 12% en 2013. Ce constat s’étend également aux artisans et commerçants qui représentaient 11% des nouveaux bailleurs en 2007 contre moins de 8% en 2013.
La baisse de rendement de l’investissement locatif Selon Century 21, le recul constant de cette catégorie d’investisseurs s’explique par la baisse de rendement de l’investissement locatif. Les loyers ont augmenté moins vite que l’inflation. Les prix de l’immobilier quant à eux n’ont pas assez baissé ces dernières années. Selon le réseau de professionnels immobiliers, sur 10 ans les loyers ont progressé de 14% quand le prix d’un appartement augmentait de 70%. La rentabilité de l’investissement locatif a ainsi été sérieusement revue à la baisse. Les cadres supérieurs semblent désormais privilégier d’autres investissements plus rentables. Cliquez ici pour connaître les meilleurs placements immobiliers.
Placement immobilier : une nouvelle typologie d’investisseurs ................................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Un placement rentable permet à l’investisseur de s’enrichir au moment où il décide de récupérer son argent. Cette première définition introduit d’ores et déjà la notion d’horizon de placement et donc de risque. Pour savoir si un placement est rentable, il est nécessaire d’en connaître tous les aspects.
Ainsi, par exemple, si l’on me disait : « je peux vous proposer un placement rentable puisqu’il rapporte environ 3 % par an ! » Je répondrais : « très bien, mais quels sont les frais et la fiscalité ? » Après déduction des frais d’entrée (4 %), de gestion (0,75 %) ainsi que de la fiscalité (45,5 % au titre de l’impôt sur le revenu - tranche marginale à 30 % - majoré des prélèvements sociaux à 15,5 %), il s’avère que le rendement tombe à 1,55 %, soit à peine plus que le livret A (1,25 %).
Cet exemple montre combien il est important de prendre en considération tous les éléments qui constituent un investissement : horizon de placement, niveau de risque et disponibilité bien sur, mais aussi la performance globale (revenus et plus value) nette de frais et d’impôt.
De ce point de vue, le dispositif Duflot améliore la rentabilité. En l’espèce, le rendement net de frais - de l’ordre de 3 % - est majoré de 2 points pendant les neuf premières années, ce qui porte le rendement à 5 % sur cette même période. L’investisseur bénéficie en effet d’une réduction d’impôt de 18 % étalée sur neuf ans. .............................................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
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Depuis 2015, les particuliers peuvent souscrire à des OPCI détenant des actifs meublés tout en bénéficiant du cadre fiscal de la location meublée. Une nouveauté qui tombe à pic à l’heure où, pour pérenniser son succès, l’immobilier collectif doit relever le défi de la diversification. Les explications de Benjamin Nicaise, président du Groupe Consultim. Le FILM, fonds d’Investissement en location meubléeParmi les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), on distingue les OPCI SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) qui distribuent à leurs actionnaires des revenus imposés selon le régime des dividendes (comme les actions), et les FPI (Fonds de Placement Immobilier) qui distribuent à leurs co-propriétaires porteurs de parts des revenus imposés selon leur origine (revenus fonciers, financiers, ..). En 2015, la Loi Macron et la Loi de Finances rectificative ont permis la création d’une nouvelle catégorie de FPI : les FILM (Fonds d’investissement en location meublée), autorisant ainsi les OPCI à détenir des actifs meublés tout en faisant profiter leurs porteurs de parts du cadre fiscal de la location meublée. Un rendement net fiscal performantCôté revenus, que ce soit en SCPI ou en OPCI, beaucoup de ceux qui investissent dans la «pierre-papier» se voient souvent obligés de loger leurs parts dans un contrat d’assurance vie afin d’atténuer la fiscalité. Mais en contrepartie d’une fiscalité plus douce, les frais du contrat viennent impacter le rendement. Sans compter qu’abstraction faite du rendement net de frais et de fiscalité, certains investisseurs se refusent à loger leurs parts dans l’assurance-vie depuis le vote de la loi Sapin II. Les FILM échappent à ces dilemmes, car leur statut les autorise à bénéficier du cadre fiscal très avantageux de la location meublée. Ce régime permet à chaque porteur de parts d’opérer la déduction des amortissements sur les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) versés par le fonds. D’où l’intérêt pour un FILM d’être le plus «pur» possible. Il faut savoir en effet que la plupart des OPCI sont composés pour 60% d’actifs immobiliers et à 40% d’actifs financiers concourant au rendement et assurant le remboursement des parts. Un OPCI «pur» est celui dont la poche financière est réduite à 10-15% pour se limiter à sa vocation première qui est de garantir la liquidité. Dans le cas d’un FILM, plus le fonds est «pur», plus l’exposition immobilière s’avère importante et avec elle la proportion des revenus qui profiteront d’une faible fiscalité. De surcroît, le fonds se retrouve ainsi moins exposé à la volatilité des marchés financiers, afin de générer des revenus les plus stables possibles. Alors qu’une récente enquête nous apprend que «les investisseurs particuliers (…) recherchent une meilleure diversification, un meilleur couple rendement-risque et une protection contre la volatilité», nul doute que les FILM ont de belles cartes en main pour concourir aux réponses à apporter.
Le marché des résidences étudiantes suscite un intérêt de plus en plus important de la part des investisseurs. Ils tablent sur une rentabilité supérieure à celle des placements immobiliers classiques.
Produit d’investissement accessible aux particuliers, les Organismes de Placement Collectif en Immobilier, ou OPCI, sont une alternative pour ceux qui veulent placer leur argent dans l’immobilier sans pour autant acheter un bien. A mi-chemin entre le placement bancaire et l’achat immobilier, les OPCI, lancées en 2008, séduisent de plus en plus de Français qui disposent d’un petit capital (entre 100 et 1 000 euros de souscription minimum). Les épargnants regroupent leurs capitaux pour investir dans des biens immobiliers : logements, bureaux ou commerces qui peuvent être achetés neufs ou anciens. Les investisseurs touchent ensuite les dividendes de ces biens. L’avantage pour les épargnants, c’est qu’ils n’ont rien à faire. C’est une société de gestion qui s’occupe seule du patrimoine. On appelle cela un investissement pierre papier. Fiscalité avantageuse et disponibilité rapide La fiscalité d’un placement OPCI relève en général du régime des revenus de capitaux mobiliers et de celui des dividendes d’actions. Cependant, lorsqu’il est intégré dans une assurance-vie, sa fiscalité devient bien plus avantageuse. Tout ce qui concerne la plus-value immobilière est en effet fortement allégé. Enfin, les OPCI sont constituées à 10 % de liquidités afin de permettre aux épargnants de racheter leurs parts facilement et rapidement. Investissement durable, mais soumis à la conjoncture Une OPCI, c’est un investissement le plus souvent à long terme, de type patrimonial. Si elle est bien plus sûre qu’un placement boursier volatil, car elle est strictement encadrée par l’Autorité des marchés financiers, elle est tout tout de même soumise aux aléas du marché immobilier. Une OPCI doit s’inscrire dans une logique de diversification et non dans une logique de placement unique. En d’autres termes, il ne faut pas tout miser sur une OPCI.
À l’heure où placer son argent sur un livret A ne rapporte plus rien, il est opportun de songer à d’autres supports plus rémunérateurs pour faire fructifier ses économies. Toujours d’actualité malgré la crise, l’investissement locatif pourrait bien être un de ceux-là. L’investissement locatif : Présentation Aujourd’hui encore et malgré la crise, l’immobilier reste un des placements préférés des français. S’il est si populaire, c’est que placer son argent dans la pierre procure un sentiment de sécurité, car on achète des murs, autrement dit, du concret. L’immobilier peut donc être assimilé à un placement de bon père de famille. Il est moins risqué que la bourse, et prend tout son sens sur le long terme. Il est d’ailleurs souvent au cœur des stratégies d’investissement pour la préparation de sa retraite. Pour ne rien gâcher, c’est un placement accessible à toutes les bourses.
En effet, on pense trop souvent qu’il faut soit de gros revenus, soit des économies conséquentes pour monter une opération immobilière, c’est pourtant faux. Vous devez effectivement être en mesure d’apporter une somme comprise entre 10 et 20% du montant de l’opération, et avoir des revenus stables. Mais votre salaire ne doit pas nécessairement être élevé, et il n’est pas non plus utile que votre apport personnel couvre plus que le pourcentage précisé précédemment. En fait, l’essentiel de la somme que vous allez investir proviendra d’un emprunt, et ce sont les loyers que vous percevrez qui rembourseront les mensualités, pas votre salaire. Ce montage vous permettra de profiter d’un effet de levier sur votre investissement. C’est là que se situe tout l’intérêt de l’investissement locatif. Ce n’est qu’en empruntant que vous serez en capacité d’investir plus et d’augmenter la rentabilité de votre placement. Le principe est simple :.................................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
L’immobilier reste une valeur sûre, selon un baromètre Cerenicimo qui s’est penché sur le comportement des Français en matière d'investissement. Le support d’investissement privilégié par les Français pour se protéger de l’inflation reste l'immobilier, selon un baromètre Ifop* pour Cerenicimo. C'est ce qu'estiment 40 % des personnes interrogées, comme en 2013. La pierre est aussi un moyen de se prémunir des hausses d’impôt, pour 28 % des Français, soit un peu moins que le livret d’épargne, qui accuse lui un fort repli (31 % contre 40 % en 2013). Au contraire, l’assurance vie (20 % contre 16 % en 2013) et la Bourse (9 % contre 4 %) reprennent des couleurs.
Une valeur rassurante .................................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
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