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Lorsque l'on détériore un bien, il faut le remettre en l'état à l'identique - Divers

Lorsque l'on détériore un bien, il faut le remettre en l'état à l'identique - Divers | L'expertise immobilière | Scoop.it

Un voisin a détruit, à tort, un mur ancien en pierre. Il l'a reconstruit avec des matériaux modernes, ce qui n'a pas plu à la justice.

La remise en état du bien d'autrui que l'on aurait détérioré volontairement ou non doit être faite à l'identique. La Cour de cassation n'a pas admis en l'espèce qu'un mur ancien en pierres, détruit à tort par un voisin, ait pu être reconstruit par ce dernier avec des matériaux modernes. Il s'agit du principe de la réparation intégrale du préjudice prévu par le code civil, précise-t-elle.

Les magistrats n'ont pas jugé suffisant que le mur détruit soit seulement remplacé par un autre, contrairement à ce que soutenait l'auteur de la destruction et de la réparation. Il ne faut pas seulement prendre en considération la fonction pratique du mur pour dire qu'un mur en vaut un autre, ont-ils estimé, il faut aussi prendre en compte l'aspect ancien, l'intérêt esthétique, qu'avait la construction.

Sa vision cause un préjudice

Si un mur en parpaings ou en "agglomérés" peut rendre le même service que l'ancien mur en pierres qui séparait les propriétés ou soutenait le terrain, s'il ne présente pas non plus de risque d'effondrement, sa vision cause un préjudice à ses propriétaires, dans la mesure où ils avaient auparavant sous les yeux une construction ancienne en pierres.

Celui qui l'avait illégalement détruit doit donc le reconstruire à l'identique car le principe de la réparation intégrale "impose la remise des parties dans l'état où elles se trouvaient avant la réalisation du dommage", conclut la Cour.

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Placements : Investir autrement dans l’immobilier

Placements : Investir autrement dans l’immobilier | L'expertise immobilière | Scoop.it

Très taxée, la location immobilière classique offre des rendements très faibles dans les grandes villes. Mais il existe des formules plus rentables.L’immobilier est la grande victime de la politique fiscale d’Emmanuel Macron. Contrairement aux revenus du capital, qui bénéficient par défaut d’une imposition au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou « flat tax ») au taux de 30 % prélèvements sociaux inclus, les loyers perçus dans le cadre d’un contrat de bail classique pour la location d’un bien nu (non meublé) restent soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Un régime synonyme de taxation lourde pour les foyers déjà fortement imposés sur leurs revenus. « Dès que votre tranche marginale d’imposition atteint au moins 30 %, près de la moitié de vos revenus fonciers est ponctionnée par les prélèvements fiscaux et sociaux. Net d’impôts, votre bien ne vous rapporte plus qu’à peine l’inflation », déplore Christophe Decaix, associé fondateur du cabinet de gestion de patrimoine 2B Patrimoine. Voire moins puisque l’imposition peut dépasser 65 % pour les foyers imposés dans la tranche à 45 % et à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Sans compter l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

Transformer un bien loué vide en meublé

Pour diminuer cette pression fiscale, Christophe Decaix recommande d’étudier la possibilité de transformer un bien loué vide en meublé. « Avec l’aide d’un expert-comptable, vous tenez une comptabilité et vous êtes taxé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comme dans le cadre d’une comptabilité d’entreprise, vous amortissez le prix du bien et des meubles, ce qui vous conduit à générer des loyers peu ou pas fiscalisés, décrit-il. Attention cependant, ce régime ne se prête pas à tous les types de biens. Ni à toutes les zones géographiques. Il est particulièrement adapté aux petites surfaces dans les grandes agglomérations ou à proximité de centres universitaires. » « Dans l’ancien et en centre-ville », résume pour sa part Bertrand Tourmente, fondateur du cabinet de gestion privée Althos Patrimoine. Autre avantage, selon ce dernier, la fiscalité à la sortie est la même qu’un bien loué sous le régime des revenus fonciers. « La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans de détention du bien et des prélèvements sociaux au bout de trente ans », précise-t-il.

Beaucoup de compagnies permettent d’investir jusqu’à 50 % de votre contrat en SCPI

Autre possibilité ? Investir dans l’immobilier via un contrat d’assurance-vie pour bénéficier de son contexte fiscal privilégié, tant dans la phase d’épargne (pas d’imposition en l’absence de retrait) qu’à la sortie (abattements fiscaux sur les gains au-delà de huit ans). SCI, SCPI, OPCI… De nombreux supports investis en immobilier d’entreprise, plus rarement dans le résidentiel, sont désormais accessibles. « Beaucoup de compagnies permettent d’investir jusqu’à 50 % de votre contrat en SCPI, remarque Philippe de Cholet, président de Matignon Finances. Ce sont des supports deux à trois fois plus rentables que les fonds euros, la garantie du capital en moins. Et les droits d’entrée sont moins élevés que si vous achetiez en direct. » Bertrand Tourmente leur préfère les SCI, « disponibles sans frais d’entrée ni de sortie chez quelques assureurs ». L’ensemble de ces supports sont liquides et peuvent faire l’objet d’arbitrages ou de rachats. « Si votre contrat a plus de huit ans, vous pouvez générer un revenu récurrent en procédant à des rachats partiels non fiscalisés tous les ans, grâce à un abattement sur les plus-values jusqu’à 4 600 euros si vous êtes seul, ou 9 200 € si vous êtes en couple », souligne Christophe Decaix.

 

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Lancement du permis d’expérimenter pour favoriser l’innovation dans la construction 

Lancement du permis d’expérimenter pour favoriser l’innovation dans la construction  | L'expertise immobilière | Scoop.it

Pour les professionnels du bâtiment, il s’agit de pouvoir déroger à une règle de construction en prouvant que par des moyens différents on parvient au même résultat...

 

« Désormais c’est la qualité et le résultat qui comptent », a promis le ministre en charge du logement, Julien Denormandie, à propos du permis d’expérimenter qui est désormais opérationnel pour faciliter la réalisation des projets de construction en favorisant l’innovation. Pour les professionnels du bâtiment, il s’agit de pouvoir déroger à une règle de construction en prouvant que par des moyens différents on parvient au même résultat.

Solutions alternatives

Le décret d’application qui précise les conditions réglementaires de recours à ces « solutions d’effet équivalent » vient d’être publié. Les règles pour lesquelles une solution d’effet équivalent peut être apportée ne peuvent être que des exigences de moyens.

Ce permis d’expérimenter autorise ainsi les maîtres d’ouvrage à proposer des solutions alternatives aux dispositions prescriptives du droit commun pour répondre aux exigences réglementaires de qualité des logements (sécurité, accessibilité, protection de l’environnement, sobriété énergétique). Concrètement, les constructeurs pourront ainsi adapter leur savoir-faire dans des domaines comme la réglementation incendie, la performance énergétique, les règles relatives à l'aération des logements, la prévention du risque sismique ou les caractéristiques acoustiques des matériaux.

Exemple avec la réglementation incendie

« Aujourd’hui, la réglementation incendie interdit d’utiliser certains matériaux en façade car ils sont réputés pour augmenter la propagation du feu. Avec le permis d’expérimenter, si le maître d’ouvrage arrive à démontrer qu’en utilisant ces matériaux et en les mettant en œuvre d’une certaine manière, la propagation du feu est évitée, la solution sera acceptée », explique ainsi un professionnel de la construction. « Cette démonstration, qu’on appelle solution d’effet équivalent, peut par exemple se traduire par des essais réalisés par un laboratoire agréé », poursuit-il.

Contrôles

La mise en place de telles solutions innovantes est ainsi possible sous réserve que le maître d’ouvrage apporte la preuve que les nouveaux moyens qu’il entend employer atteignent des résultats équivalents à ceux prévus par la réglementation. Toute solution innovante devra donc être contrôlée et attestée par des experts indépendants (laboratoires agréés ou reconnus compétents par l’État, bureaux d’études qualifiés, CEREMA, Centre Scientifique et Technique du Bâtiment ou contrôleurs techniques agréés), avant d’être mise en œuvre. Le maître d’ouvrage devra alors joindre une attestation à sa demande d’autorisation d’urbanisme.

Deuxième étape en 2020

Les travaux de pérennisation de ce permis d’expérimenter, qui a vocation à disparaître avec la publication d’une seconde ordonnance, sont déjà entamés et doivent aboutir au début de l’année 2020 à une réécriture du Code de la Construction et de l’Habitat (CCH), selon une logique de résultats. Les constructeurs de logements comptent notamment utiliser ces nouvelles latitudes dans le cadre de la mise en place de la prochaine réglementation environnementale 2020 (RE 2020). Les nouvelles constructions devront alors favoriser à la fois l’efficacité énergétique (définie par la lettre E sur une échelle de 1 à 4) mais aussi l’empreinte carbone (définie par la lettre C sur une échelle de 1 à 2).

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