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Crédit immobilier : ce que vous allez gagner avec la suppression des clauses de domiciliation

Crédit immobilier : ce que vous allez gagner avec la suppression des clauses de domiciliation | L'expertise immobilière | Scoop.it

Un amendement au projet de loi Pacte vient supprimer l’obligation pour un client de domicilier ses revenus au sein d’une banque, dès lors qu’il y a souscrit un prêt immobilier. Dans la pratique, les banquiers pourront toujours demander la domiciliation à leur client... Mais c'est bien ce dernier qui aura la main.

 

C’est une pratique perverse que les députés tentent, une nouvelle fois, de réglementer. Dans le cadre du vote du projet de loi Pacte à l’Assemblée, ceux-ci viennent d’adopter un amendement mettant fin à l’obligation de domicilier ses revenus dans une banque, lorsqu’on y souscrit un crédit immobilier. Depuis le 1er janvier 2018, une ordonnance autorisait en effet les établissements bancaires à contraindre leurs clients à domicilier leurs revenus durant 10 ans, contre l’octroi d’un taux individualisé avantageux. Problème : le taux d’un crédit immobilier est systématiquement individualisé au profil de l’emprunteur. Si bien que l’avantage est difficilement appréciable par le client.

Second écueil : l’ordonnance fixait donc à 10 ans le délai au bout duquel ledit avantage était définitivement acquis par le client. Autrement dit, une fois engagé et ses revenu domiciliés, l’emprunteur était enchaîné à sa banque pendant 10 ans. S’il venait à annuler la domiciliation de ses revenus avant l’expiration de ce délai, la banque pouvait lui retirer son avantage individualisé et donc majorer son taux de crédit. Un énorme frein à la mobilité bancaire, dénoncé en janvier dernier par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), dans un rapport remis au ministre de l’Economie. La présidente du comité, appuyée par la grande majorité de ses membres (exceptées les banques, bien sûr), y demandait le retrait de cette ordonnance, arguant qu’elle légitimait une généralisation de la pratique. Message reçu par les députés, qui ont donc abrogé l’ordonnance en question, le week-end dernier. La mesure pourrait entrer en vigueur en juin prochain, au moment de la promulgation de la loi Pacte, si celle-ci est adoptée en l’état, après le vote des sénateurs.

Quel avantage pour l’emprunteur ?

Si cette décision satisfait une majorité des acteurs du secteur, associations de consommateurs en tête, elle ne met pour autant pas fin à la pratique de domiciliation. Car en supprimant l’ordonnance, les députés ont acté un retour à la situation antérieure à celle-ci. La domiciliation des revenus consécutive à l’octroi d’un crédit redevient donc un accord oral entre le banquier et son client. Quel avantage, alors, pour l’emprunteur ? L’obligation de domiciliation ne peut, a priori, plus être inscrite au contrat de crédit. Elle redevient donc un élément de négociation orale. Un banquier qui veut voir son client domicilier ses revenus au sein de son enseigne aura plutôt intérêt à l’avenir à lui accorder un taux avantageux. A l’emprunteur, donc, de faire jouer comme il peut la concurrence entre les enseignes et de juger si l’avantage qu’on lui propose est suffisant.

 

Autre bénéfice : les sanctions, ou plutôt les majorations de taux prévues pour non-respect de la clause de domiciliation ne pourront, elles, plus être inscrites au contrat. Aussi, si le client vient à domicilier ses revenus ailleurs - dans le cadre de l’ouverture d’un compte courant chez une enseigne concurrente, par exemple -, sa banque ne pourra plus majorer son taux. Il pourra donc tout à fait accepter la domiciliation de ses revenus au moment de la signature, puis faire machine arrière, quelques temps plus tard. L’opération pourra être jugée douteuse par le banquier, qui le renverra certainement à ses engagement. Reste que sa banque ne pourra plus le sanctionner pour autant…

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Immobilier neuf : investir grâce à l'effet de levier du crédit

Immobilier neuf : investir grâce à l'effet de levier du crédit | L'expertise immobilière | Scoop.it

Il faut profiter des taux au plancher pour acheter dans le neuf. Des astuces permettent d'optimiser l'effet de levier du crédit.

Au regard du niveau historiquement bas des taux d'intérêt qui continuent à reculer au point de se rapprocher de leur niveau plancher de décembre 2016 (1,44 % en moyenne hors assurance et coût des sûretés en février 2019, selon l'étude mensuelle menée par l'Observatoire Crédit Logement/CSA), « c'est le moment idéal pour investir en faisant appel à l'emprunt », analyse Valérie Benudis, directrice de Primonial Gestion Privée.

En souscrivant aujourd'hui un prêt immobilier pour concrétiser leur achat, les emprunteurs ont en effet la possibilité de bénéficier à plein de l'effet de levier du crédit. Et, encore plus, s'ils limitent au minimum leur apport personnel. Concrètement, poursuit-elle, « c ela revient pour eux à faire financer la majeure partie de leur investissement par leur locataire ».

Echéance lointaine

Mais, pour que cette stratégie soit viable, insiste Benjamin Deneux, directeur du développement et responsable du pôle courtage de Theseis, plate-forme dédiée aux professionnels des métiers du patrimoine, « i l faut absolument opter pour une durée de prêt longue. Et ce, afin que la mensualité de remboursement soit la moins élevée possible et se rapproche autant que faire se peut du montant du loyer ». Car, plus cet écart sera faible, moins cette opération aura d'impact sur l'emprunteur et plus particulièrement sur sa capacité d'épargne.

Plus intéressant encore, le choix d'un prêt à échéance lointaine permet aux particuliers de libérer du cash-flow en s'éloignant du taux maximum d'endettement accepté par les banques, et donc leur offre la possibilité d'utiliser cette marge de manoeuvre pour réaliser simultanément plusieurs investissements et profiter ainsi au maximum des conditions d'emprunt actuellement très favorables. D'autant que la différence de taux entre un crédit de 10, de 15 ou de 20 ans est aujourd'hui très faible (0,20 % environ).

Négocier les IRA

Conséquence, prévient Valérie Benudis, « l'idée selon laquelle il faudrait faire coïncider la durée de remboursement du prêt avec celle de l'éventuel avantage fiscal accordé en contrepartie d'un investissement immobilier en Pinel, par exemple, est loin d'être la meilleure. Exceptée peut-être pour les particuliers les plus âgés qui peinent à convaincre les banques de les suivre faute d'assurance-emprunteur prête à les couvrir ». Et encore... même pour eux, d'autres solutions de couverture existent pour persuader les établissements bancaires de leur accorder un crédit immobilier. A commencer, par exemple, par leur proposer de nantir un de leurs actifs financiers (contrat d'assurance-vie, PEA...) ou de leur déléguer un contrat de prévoyance.

Autre astuce enfin pour maximiser l'effet de levier du crédit : ne pas, paradoxalement, se focaliser sur le taux du prêt accordé, mais négocier plutôt les indemnités de remboursement anticipé (IRA), indique Benjamin Deneux. « Que l'investissement ait lieu dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation immobilière ou pas, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. En ce sens, le taux du prêt importe donc peu. En revanche, il est rare de conserver un bien immobilier pendant plus de douze ans. D'où l'importance, si le prêt souscrit pour financer cet achat est plus long, de ne pas être pénalisé en cas de remboursement avant l'échéance. » A titre de comparaison, une exonération d'IRA équivaut à réduire le taux global du prêt de 0,10 à 0,15 %

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Lorsque l'on détériore un bien, il faut le remettre en l'état à l'identique - Divers

Lorsque l'on détériore un bien, il faut le remettre en l'état à l'identique - Divers | L'expertise immobilière | Scoop.it

Un voisin a détruit, à tort, un mur ancien en pierre. Il l'a reconstruit avec des matériaux modernes, ce qui n'a pas plu à la justice.

La remise en état du bien d'autrui que l'on aurait détérioré volontairement ou non doit être faite à l'identique. La Cour de cassation n'a pas admis en l'espèce qu'un mur ancien en pierres, détruit à tort par un voisin, ait pu être reconstruit par ce dernier avec des matériaux modernes. Il s'agit du principe de la réparation intégrale du préjudice prévu par le code civil, précise-t-elle.

Les magistrats n'ont pas jugé suffisant que le mur détruit soit seulement remplacé par un autre, contrairement à ce que soutenait l'auteur de la destruction et de la réparation. Il ne faut pas seulement prendre en considération la fonction pratique du mur pour dire qu'un mur en vaut un autre, ont-ils estimé, il faut aussi prendre en compte l'aspect ancien, l'intérêt esthétique, qu'avait la construction.

Sa vision cause un préjudice

Si un mur en parpaings ou en "agglomérés" peut rendre le même service que l'ancien mur en pierres qui séparait les propriétés ou soutenait le terrain, s'il ne présente pas non plus de risque d'effondrement, sa vision cause un préjudice à ses propriétaires, dans la mesure où ils avaient auparavant sous les yeux une construction ancienne en pierres.

Celui qui l'avait illégalement détruit doit donc le reconstruire à l'identique car le principe de la réparation intégrale "impose la remise des parties dans l'état où elles se trouvaient avant la réalisation du dommage", conclut la Cour.

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