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Spécial IFI 2019 : les conditions d'exonération des biens professionnels

Spécial IFI 2019 : les conditions d'exonération des biens professionnels | L'expertise immobilière | Scoop.it

Rien que l'immobilier mais tout l'immobilier : c'est la règle de l'impôt sur la fortune immobilière. Mais toute règle comporte des exceptions. L'immobilier professionnel reste exonéré.

Qu'ils soient détenus directement ou indirectement par l'intermédiaire de sociétés, les biens immobiliers entrent dans l'assiette de l'IFI. Mais comme c'était le cas pour l'ISF, les biens affectés à une activité professionnelle restent en dehors du champ de l'impôt. La mesure vise à ne pas taxer l'immobilier professionnel quelles que soient ses modalités de détention .

« Cette règle suppose la maîtrise des règles complexes et de déterminer l'immobilier professionnel dans son patrimoine. Une instruction administrative du 8 juin 2018 est venue apporter quelques précisions et des atténuations sur le champ d'application de l'impôt », explique Patricia Jolicard, avocate associée au cabinet Fidal.

Il faut distinguer trois situations : celle où l'immobilier est détenu en direct par le redevable, celle où il est détenu par l'intermédiaire d'une société qui n'exerce pas une activité opérationnelle et enfin celle où l'immobilier est détenu directement ou indirectement par une société opérationnelle dans laquelle le redevable détient une participation.

Immobilier détenu directement

Les biens sont exonérés d'IFI s'ils sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal. Ils se trouvent également hors du champ de l'impôt s'ils sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes (par exemple une société civile) dans laquelle le redevable ou un membre de son foyer fiscal exerce son activité principale.

Enfin sont hors de l' assiette de l'IFI les biens donnés en location à une société soumise à l'impôt sur les sociétés qui constituent l'outil professionnel du contribuable au sens de l'IFI. Les conditions sont les mêmes que celles qui existaient pour l'ISF : une société dont le contribuable détient plus de 25 % avec son groupe familial (ou dont la valeur de la participation représente plus de 50 % de son patrimoine), dans laquelle il exerce une fonction de direction éligible donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels.

Bon à savoir : sont assimilées à des activités commerciales les activités de location meublée de locaux d'habitation (pour les personnes physiques sous condition qu'elles réalisent plus de 23.000 euros de recettes et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal), de location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation et les activités de holding animatrice.

Immobilier détenu via une société non opérationnelle

Lorsque le bien est détenu via une société qui n'exerce pas d'activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou libérale, il reste exonéré d'IFI s'il est affecté à l'activité principale du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal ou à l'activité d'une société dont les titres constituent un bien professionnel pour le redevable.

Immobilier détenu via une société opérationnelle

Lorsque l'immobilier est détenu directement ou indirectement par une société opérationnelle dans laquelle le redevable détient une participation et qu'il l'affecte à sa propre activité opérationnelle (activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) ou qui est affectée à l'activité opérationnelle d'une société du groupe, la fraction de l'immobilier ainsi détenue est exonérée d'IFI.

Sont visés tant les immeubles détenus directement par la société dont le redevable détient les titres que ceux détenus par une filiale ou sous-filiale.

L'administration a précisé que lorsque les immeubles sont affectés par la société qui les détient à sa propre activité, elle n'exigeait pas que cette société exerçât à titre principal une activité opérationnelle, ni que l'immobilier fût affecté en totalité à cette activité pour bénéficier de l'exonération d'IFI.

« Lorsque le redevable, avec les membres de son foyer fiscal IFI, détient directement ou indirectement moins de 10 % du capital ou des droits de vote d'une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ces titres échappent à la taxation (sauf à ce qu'il contrôle, avec son foyer, la société en question ou se réserve la jouissance des biens immobiliers inscrits à son actif) », rappelle Patricia Jolicard. La question de la taxation ne se posera donc que pour les participations de plus de 10 % dans les sociétés opérationnelles (et quel que soit le taux de détention dans les sociétés non opérationnelles...).

Enfin, comme en matière d'ISF, l'immeuble ou les droits immobiliers sont exonérés à concurrence de la participation du contribuable dans la société d'exploitation qui est son outil professionnel

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Immobilier : les risques des locations de courte durée

Immobilier : les risques des locations de courte durée | L'expertise immobilière | Scoop.it

La loi Elan a renforcé l’encadrement des locations meublées touristiques de type Airbnb.

 

Paris Match. En quoi la réglementation s’est-elle durcie ?
Me Armelle Bouty-Duparc. L’amende civile peut atteindre 5 000 €, au lieu de 450 € auparavant, si vous louez votre résidence principale en tant que meublé touristique sans procéder à une déclaration préalable auprès de la mairie des villes qui l’imposent.

 

Quelle est la durée légale de location ?
En cas de dépassement, sans motif valable, de la limite des 120 jours de location annuelle de votre résidence principale, vous encourez une amende de 10 000 €. Une sanction identique peut s’appliquer si vous ne transmettez pas à votre mairie le décompte des nuitées pour l’année en cours.

 

Les intermédiaires peuvent-ils aussi être sanctionnés ?
La loi Elan ainsi que la loi anti-fraude du 23 octobre 2018 soumettent les plateformes de location, dont Homelidays ou Airbnb, à de nouvelles contraintes. Elles encourent une amende maximale de 12 500 € par infraction, si elles n’exigent pas une déclaration sur l’honneur attestant du respect de la réglementation. Ou encore si elles omettent de mentionner le “numéro de déclaration préalable” dans votre annonce en ligne. Cette somme peut s’élever à 50 000 € par meublé, si ces plateformes refusent de transmettre à la mairie le décompte des nuitées ou de bloquer votre annonce au-delà du seuil annuel légal des 120 jours de location.

 

Combien coûte le non-respect de la règle de changement d’usage ?
Dans les communes de plus de 200 000 habitants, de la petite couronne parisienne ou dans certaines zones en “tension locative”, vous devez solliciter une autorisation pour transformer en location meublée touristique un logement qui n’est pas votre résidence principale. La sanction s’élève à 50 000 € par infraction, doublée d’une astreinte de 1 000 € (maximum) par jour et par mètre carré jusqu’au retour du bien à l’usage d’habitation. La suspension des procédures dans l’attente de l’avis de la Cour de justice de l’Union européenne (sur la conformité de la loi française avec le droit européen) ne constitue en rien une exonération. Vous devez toujours vous conformer à cette obligation.

 

Ce durcissement a-t-il une conséquence fiscale ?
Oui, puisque les plateformes seront tenues de communiquer une fois par an à l’administration les revenus générés par votre location. Dès janvier prochain pour les revenus de 2019.

 
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Immobilier locatif : les plafonds 2019 pour défiscaliser en Pinel et en Denormandie

Immobilier locatif : les plafonds 2019 pour défiscaliser en Pinel et en Denormandie | L'expertise immobilière | Scoop.it

L’administration fiscale a publié ce 2 avril les nouveaux barèmes des loyers et des ressources des locataires pour obtenir une réduction d’impôt avec le Pinel et désormais le Denormandie.

Pour faire de l’investissement à but de défiscalisation – c’est-à-dire obtenir une ristourne fiscale en contrepartie de la mise en location de votre logement – vous devez respecter de multiples conditions. Certaines sont liées au profil de vos locataires et au loyer que vous leur appliquez. Ces plafonds sont revus chaque année par les services des impôts. Ainsi, ce 2 avril, l’administration fiscale a publié les barèmes 2019 des différents dispositifs de défiscalisation (Duflot, Scellier, Robien, Besson…) et bien sûr du Pinel et de son cousin le Denormandie créé par la loi de finances 2019. Ces deux derniers partagent les mêmes plafonds de ressources et de loyers.

S’agissant du Pinel (et donc du Denormandie), les plafonds de loyers augmentent à nouveau cette année. A Paris et dans les communes de la très proche couronne (zone A bis), le loyer maximum hors charges passe ainsi de 16,96 euros en 2018 à 17,17 euros par mètre carré pour les baux conclus ou renouvelés en 2019. Dans une moindre mesure, la tendance haussière est également de mise dans les autres zones éligibles au dispositif : +0,18 euro en zone A ou encore +0,13 euro en zone B1.

Baux conclus en 2019 Zone de location Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 / C Plafond des loyers, par mètre carré 17,17 € 12,75 € 10,28 € 8,93 €

Pour les locations conclues en Outre-mer, les plafonds de loyers progressent également à 10,37 euros en Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, La Réunion, Saint-Martin ainsi qu’à Saint-Pierre-et-Miquelon. En 2019, ils passent de 12,70 euros à 12,80 euros en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et dans les îles Wallis et Futuna.

Comme l’année passée, l’administration fiscale a également réévalué les ressources maximales des locataires pour les baux conclus ou prolongés en 2019. Résultat, pour que vous bénéficiez d’une réduction d’impôt, vous devez louer votre logement parisien à une personne seule gagnant moins de 38 236 euros par an, contre 37 508 euros en 2018. Toutes les zones, en métropole mais aussi en Outre-mer, sont concernées par cette revalorisation du plafond de ressources. Voir le détail dans les tableaux ci-dessous.

Baux conclus ou renouvelés en 2019
Composition du foyer locataire Zone de location Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 / C Personne seule 38.236 € 38.236 € 31.165 € 28.049 € Couple 57.146 € 57.146 € 41.618 € 37.456 € Personne seule ou couple ayant une personne à charge 74.912 € 68.693 € 50.049 € 45.044 € Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 89.439 € 82.282 € 60.420 € 54.379 € Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 106.415 € 97.407 € 71.078 € 63.970 € Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 119.745 € 109.613 € 80.103 € 72.093 € Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 13.341 € + 12.213 € + 8.936 € + 8.041 €
Baux conclus en 2019
Composition du foyer locataire Zone de location Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna Personne seule 28.815 € 31.010 € Couple 37.547 € 41.410 € Personne seule ou couple ayant une personne à charge 45.153 € 49.800 € Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 54.510 € 60.119 € Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 64.123 € 70.723 € Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 72.266 € 79.703 € Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 8.065 € + 8.894 €



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