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Immobilier : Bordeaux reste une bonne affaire pour les investisseurs

Immobilier : Bordeaux reste une bonne affaire pour les investisseurs | L'expertise immobilière | Scoop.it

C'est en tout cas l'avis du site web spécialisé SeLoger.com qui invite les investisseurs, au centre de la production de logements à louer, à continuer à s'intéresser à Bordeaux. Parce que dans cette ville ensoleillée, proche de l'océan et à 2 heures de Paris en TGV, le marché immobilier reste attractif.
Le site SeLoger.com, spécialisé dans l'immobilier, diffuse depuis hier mardi une information encourageante pour les propriétaires bordelais : malgré une forte flambée des prix, qui s'est calmée depuis quelques mois, leur ville est toujours une bonne affaire pour les investisseurs. Si, comme l'a relevé l'Oiso (Observatoire immobilier du Sud-Ouest) dans son dernier baromètre la part de ces derniers dans le marché a baissé, passant de 3.477 en 2017 à 2.295 en 2018, ils restent au cœur de l'investissement locatif.

C'est ainsi que SeLoger rappelle que Bordeaux (Métropole) est situé en zone B1 et bénéficie ainsi de la loi Pinel, qui permet notamment d'investir dans un logement neuf pour le mettre à la location à destination de locataires aux revenus modestes. Ceci moyennant une défiscalisation substantielle, soit schématiquement 12 % de réduction d'impôt pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Le dispositif est plafonné à 63.000 € de réduction d'impôt sur la totalité de la période et le loyer encadré. Les investissements immobiliers à Bordeaux Métropole, avec cet appui de la loi Pinel, c'est un peu l'affaire à ne pas rater du point de vue de SeLoger.com.

Il y a une vie au-delà des Chartrons
Le site web, qui estime le coût de l'investissement moyen dans le neuf à 4.600 €/m2, ce qui est un peu supérieur aux chiffres de l'Oiso (Observatoire immobilier du Sud-Ouest), qui pointe une moyenne en neuf à 4.001 €/m2, annonce un loyer moyen bordelais de 943 € par mois, sachant qu'il faut compter 20 jours pour dénicher un locataire. Les biens les plus recherchés sont les deux pièces (39 %), devant les trois pièces (29 %) et les studios (18 %).

SeLoger observe que dans le centre-ville de Bordeaux les valeurs sûres n'ont pas été remises en question par la hausse des prix. C'est ainsi que le site met en avant les quartiers des Quinconces et des Chartrons. Des secteurs haut de gamme et coûteux, indique à mi-mot SeLoger.com, qui relève que d'autres quartiers prometteurs et attractifs se développent, à commencer par les Bassins à flot ou le méga quartier d'Euratlantique, sans oublier la rive droite de la ville, avec Bastide Niel, qui commence à sortir de terre.

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Les frais de notaire vont-ils encore augmenter sous la pression des départements? 

Les frais de notaire vont-ils encore augmenter sous la pression des départements?  | L'expertise immobilière | Scoop.it

Les départements, grands perdants de la refonte de la fiscalité locale, voudraient une nouvelle fois relancer le débat de la hausse des droits de mutation.

 

Chaque année ou presque, les départements font la même demande: avoir le droit d'augmenter les droits de mutation, ces fameux "frais de notaire" dont le particulier s'acquitte lorsqu'il achète un bien immobilier. L'assemblée des départements de France propose, pour réformer le financement des aides sociales dans les départements les plus en difficultés, de créer un fonds de solidarité de 1,5 milliard d'euros, rapportent ce mardi Les Échos. Ce fonds pourrait notamment être financé par une hausse de 0,2 point des droits de mutation. Ce qui correspondrait à entre 250 et 500 millions d'euros de prélèvements en plus pour l'ensemble des acheteurs. Les départements sont les grands perdants de la refonte de la fiscalité locale puisqu'ils ne toucheront plus les recettes de la taxe foncière. Celles-ci seront transférées aux communes en compensation de la suppression de la taxe d'habitation. Les départements, eux, doivent recevoir une part de CSG à la place. Ils auront donc beaucoup moins de marge de manoeuvre.

 

Si cette augmentation de 0,2 point peut sembler faible au premier regard - 400 euros de plus à verser pour un achat à 200.000 euros - "elle succède à hausse de 0,7 point proposée par le gouvernement en 2014 et appliquée progressivement par la plupart des départements… Le taux maximal de la part départementale des droits de mutations était alors passé de 3,8% à 4,5% du montant du bien", rappelle le courtier VousFinancer, qui précise que cela avait eu un impact négatif sur les transactions (-6 %) d’après une étude de l’Insee.

1.800 euros de surcoût pour un bien à 200.000 euros

"Ainsi, sur seulement 5 ans, l'augmentation atteindrait (en cas de nouvelle hausse de taux, NDLR) près de 1 point, soit 1.800 euros de surcoût pour l'achat d'un bien à 200.000 euros pour lequel le montant des droits d'enregistrement des départements passerait ainsi de 7.600 euros avant mars 2014 à 9.400 euros si la demande des départements aboutit".

Les "frais de notaire" correspondent à des prélèvements appliqués à la valeur d'un bien immobilier (hors frais d'agence et coût des meubles) lors d'une transaction. Techniquement, il s'agit de droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Il existe une première part qui revient à la commune (1,2%), une deuxième au département (jusqu'à 4,5%) et une troisième à l'Etat (2,37%). Il convient d'y ajouter les émoluments de vente versés au notaire à cette occasion et qui sont proportionnels au prix de vente selon un barème progressif (0,814% pour la tranche de la transaction au-delà de 60.000 euros). Ainsi, globalement, les droits de mutation dans l'ancien pèsent entre 8 et 9% du prix du bien selon la localisation du logement et son prix. Dans le neuf, ils sont plus faibles et compris entre 2 et 3%.

Des taxes en hausse de 50% depuis 2013

Les droits de mutation français sont déjà particulièrement élevés. Ils représentaient ainsi 0,65% du PIB en 2015, contre 0,4% en moyenne dans les pays de l'OCDE, comme le soulignait un rapport du Conseil des prélèvement obligatoires de 2018. "Lors d’une vente immobilière, les coûts de transaction totaux (DMTO et autres frais, y compris à la charge du vendeur) sont de 14 % en France, soit les plus élevés de l’OCDE après la Belgique", soulignait le même rapport, englobant ici les frais d'agence et à la TVA.

En 2017, les droits de mutation ont représenté globalement 11,486 milliards d'euros, selon les derniers Comptes du Logement. Un chiffre en progression de 50% par rapport à 2013.

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Le baromètre de l’immobilier : quelles charges de copropriétés dans le neuf ?

Le baromètre de l’immobilier : quelles charges de copropriétés dans le neuf ? | L'expertise immobilière | Scoop.it

Quand vous achetez un bien, il y a évidemment le prix du logement à prendre en compte dans son budget mais également celui des charges de copropriété. Dans l’ancien, les charges sont généralement connues. Dans le neuf, et alors même que votre bien n’est pas encore livré, sachez que vous aurez peut-être à payer des charges de copropriété !

Généralement, lorsque vous achetez un logement sur plan, la copropriété n’existe pas encore. Le syndic n’est alors pas désigné et ne le sera qu’à partir du moment où l’immeuble sera achevé.

 

Cependant, la situation est plus complexe lorsque l’on achète un logement dans un programme avec plusieurs bâtiments. En effet, un premier bâtiment peut être achevé avant les autres. La notion de lots transitoires prend alors tout son sens.

Ils correspondent aux différents logements présents dans les bâtiments du programme, non encore construits. Le lot transitoire est assimilé à un véritable lot de copropriété selon une jurisprudence de Septembre 2013. La création et la désignation de ces lots transitoires figurent au règlement de copropriété. Les propriétaires de ces lots transitoires devront participer aux charges de conservation, d’entretien et d’administration de la copropriété.

 

Dans le cadre d’un programme neuf, c’est au promoteur de désigner le premier syndic de copropriété. Et c’est lors de la première assemblée que les copropriétaires décident de nommer ou de remplacer le syndic désigné par le promoteur. Dès lors qu’il est désigné, le syndic va superviser l’achèvement des différents lots. Les copropriétaires devront donc honorer les appels de charges concernant le fonctionnement de la copropriété même s’ils n’ont pas encore pris possession des lieux.

 

Bien sûr, ils ne participeront pas aux charges relatives aux équipements communs ou aux services collectifs tels que les charges d’ascenseur, d’eau ou de chauffage car ils ne peuvent pas encore utiliser ces équipements. Vous l’avez compris, il est nécessaire d’identifier dans quelle situation vous vous trouvez pour pouvoir provisionner votre budget !