L'expertise immobilière
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Placements : Investir autrement dans l’immobilier

Placements : Investir autrement dans l’immobilier | L'expertise immobilière | Scoop.it

Très taxée, la location immobilière classique offre des rendements très faibles dans les grandes villes. Mais il existe des formules plus rentables.L’immobilier est la grande victime de la politique fiscale d’Emmanuel Macron. Contrairement aux revenus du capital, qui bénéficient par défaut d’une imposition au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou « flat tax ») au taux de 30 % prélèvements sociaux inclus, les loyers perçus dans le cadre d’un contrat de bail classique pour la location d’un bien nu (non meublé) restent soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Un régime synonyme de taxation lourde pour les foyers déjà fortement imposés sur leurs revenus. « Dès que votre tranche marginale d’imposition atteint au moins 30 %, près de la moitié de vos revenus fonciers est ponctionnée par les prélèvements fiscaux et sociaux. Net d’impôts, votre bien ne vous rapporte plus qu’à peine l’inflation », déplore Christophe Decaix, associé fondateur du cabinet de gestion de patrimoine 2B Patrimoine. Voire moins puisque l’imposition peut dépasser 65 % pour les foyers imposés dans la tranche à 45 % et à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Sans compter l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

Transformer un bien loué vide en meublé

Pour diminuer cette pression fiscale, Christophe Decaix recommande d’étudier la possibilité de transformer un bien loué vide en meublé. « Avec l’aide d’un expert-comptable, vous tenez une comptabilité et vous êtes taxé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comme dans le cadre d’une comptabilité d’entreprise, vous amortissez le prix du bien et des meubles, ce qui vous conduit à générer des loyers peu ou pas fiscalisés, décrit-il. Attention cependant, ce régime ne se prête pas à tous les types de biens. Ni à toutes les zones géographiques. Il est particulièrement adapté aux petites surfaces dans les grandes agglomérations ou à proximité de centres universitaires. » « Dans l’ancien et en centre-ville », résume pour sa part Bertrand Tourmente, fondateur du cabinet de gestion privée Althos Patrimoine. Autre avantage, selon ce dernier, la fiscalité à la sortie est la même qu’un bien loué sous le régime des revenus fonciers. « La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans de détention du bien et des prélèvements sociaux au bout de trente ans », précise-t-il.

Beaucoup de compagnies permettent d’investir jusqu’à 50 % de votre contrat en SCPI

Autre possibilité ? Investir dans l’immobilier via un contrat d’assurance-vie pour bénéficier de son contexte fiscal privilégié, tant dans la phase d’épargne (pas d’imposition en l’absence de retrait) qu’à la sortie (abattements fiscaux sur les gains au-delà de huit ans). SCI, SCPI, OPCI… De nombreux supports investis en immobilier d’entreprise, plus rarement dans le résidentiel, sont désormais accessibles. « Beaucoup de compagnies permettent d’investir jusqu’à 50 % de votre contrat en SCPI, remarque Philippe de Cholet, président de Matignon Finances. Ce sont des supports deux à trois fois plus rentables que les fonds euros, la garantie du capital en moins. Et les droits d’entrée sont moins élevés que si vous achetiez en direct. » Bertrand Tourmente leur préfère les SCI, « disponibles sans frais d’entrée ni de sortie chez quelques assureurs ». L’ensemble de ces supports sont liquides et peuvent faire l’objet d’arbitrages ou de rachats. « Si votre contrat a plus de huit ans, vous pouvez générer un revenu récurrent en procédant à des rachats partiels non fiscalisés tous les ans, grâce à un abattement sur les plus-values jusqu’à 4 600 euros si vous êtes seul, ou 9 200 € si vous êtes en couple », souligne Christophe Decaix.

 

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Lancement du permis d’expérimenter pour favoriser l’innovation dans la construction 

Lancement du permis d’expérimenter pour favoriser l’innovation dans la construction  | L'expertise immobilière | Scoop.it

Pour les professionnels du bâtiment, il s’agit de pouvoir déroger à une règle de construction en prouvant que par des moyens différents on parvient au même résultat...

 

« Désormais c’est la qualité et le résultat qui comptent », a promis le ministre en charge du logement, Julien Denormandie, à propos du permis d’expérimenter qui est désormais opérationnel pour faciliter la réalisation des projets de construction en favorisant l’innovation. Pour les professionnels du bâtiment, il s’agit de pouvoir déroger à une règle de construction en prouvant que par des moyens différents on parvient au même résultat.

Solutions alternatives

Le décret d’application qui précise les conditions réglementaires de recours à ces « solutions d’effet équivalent » vient d’être publié. Les règles pour lesquelles une solution d’effet équivalent peut être apportée ne peuvent être que des exigences de moyens.

Ce permis d’expérimenter autorise ainsi les maîtres d’ouvrage à proposer des solutions alternatives aux dispositions prescriptives du droit commun pour répondre aux exigences réglementaires de qualité des logements (sécurité, accessibilité, protection de l’environnement, sobriété énergétique). Concrètement, les constructeurs pourront ainsi adapter leur savoir-faire dans des domaines comme la réglementation incendie, la performance énergétique, les règles relatives à l'aération des logements, la prévention du risque sismique ou les caractéristiques acoustiques des matériaux.

Exemple avec la réglementation incendie

« Aujourd’hui, la réglementation incendie interdit d’utiliser certains matériaux en façade car ils sont réputés pour augmenter la propagation du feu. Avec le permis d’expérimenter, si le maître d’ouvrage arrive à démontrer qu’en utilisant ces matériaux et en les mettant en œuvre d’une certaine manière, la propagation du feu est évitée, la solution sera acceptée », explique ainsi un professionnel de la construction. « Cette démonstration, qu’on appelle solution d’effet équivalent, peut par exemple se traduire par des essais réalisés par un laboratoire agréé », poursuit-il.

Contrôles

La mise en place de telles solutions innovantes est ainsi possible sous réserve que le maître d’ouvrage apporte la preuve que les nouveaux moyens qu’il entend employer atteignent des résultats équivalents à ceux prévus par la réglementation. Toute solution innovante devra donc être contrôlée et attestée par des experts indépendants (laboratoires agréés ou reconnus compétents par l’État, bureaux d’études qualifiés, CEREMA, Centre Scientifique et Technique du Bâtiment ou contrôleurs techniques agréés), avant d’être mise en œuvre. Le maître d’ouvrage devra alors joindre une attestation à sa demande d’autorisation d’urbanisme.

Deuxième étape en 2020

Les travaux de pérennisation de ce permis d’expérimenter, qui a vocation à disparaître avec la publication d’une seconde ordonnance, sont déjà entamés et doivent aboutir au début de l’année 2020 à une réécriture du Code de la Construction et de l’Habitat (CCH), selon une logique de résultats. Les constructeurs de logements comptent notamment utiliser ces nouvelles latitudes dans le cadre de la mise en place de la prochaine réglementation environnementale 2020 (RE 2020). Les nouvelles constructions devront alors favoriser à la fois l’efficacité énergétique (définie par la lettre E sur une échelle de 1 à 4) mais aussi l’empreinte carbone (définie par la lettre C sur une échelle de 1 à 2).

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Logement : que devient un crédit immobilier lorsqu'on divorce ?

Logement : que devient un crédit immobilier lorsqu'on divorce ? | L'expertise immobilière | Scoop.it

Un divorce peut entraîner de nombreuses interrogations, notamment en ce qui concerne le partage du patrimoine immobilier du couple. Que devient un crédit immobilier contracté en commun après un divorce ?

Divorce : que faire en cas de crédit immobilier commun ?

Alors qu’un mariage sur trois se termine par un divorce en France, ce changement de vie s’accompagne de nombreuses questions concernant les finances du couple et cela ne s’arrange pas lorsque les ex-conjoints ont un crédit immobilier en commun : 

  • Que devient le crédit immobilier après un divorce ?
  • Crédit : aucun des époux ne souhaite conserver le logement
  • L’un des ex-époux désire garder le bien immobilier
  • Les deux ex-conjoints veulent rester copropriétaires
  • Comment ça marche si le crédit a été contracté par un seul époux ?

Que devient le crédit immobilier après un divorce ?

Généralement, quand un couple divorce, les ex-conjoints ont acheté le bien immobilier en commun, pour lequel ils ont contracté un crédit immobilier. Dans le cadre d’un mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, le logement acheté pendant le mariage (sauf donation ou héritage) appartient aux 2 époux. En cas de divorce, le bien est donc partagé en deux parts égales, même si l’un des époux a financé le logement plus largement. Dans le cadre d’un mariage sous le régime de la séparation de biens, le logement est partagé en fonction de l’apport de chaque conjoint. En ce qui concerne le crédit immobilier contracté par les ex-conjoints pour acheter le bien, la question de son avenir se pose alors, dans la mesure où la loi oblige les ex-époux à rembourser le crédit immobilier dans son intégralité. La clause de solidarité prévue au contrat de mariage engendre la responsabilité de chacun.

Bon à savoir

Si le logement appartient à un seul des ex-époux, c’est lui seul qui devra normalement rembourser l'emprunt.

Crédit : aucun des ex-époux ne souhaite conserver le logement

Si aucun des deux époux ne souhaite conserver le bien immobilier acheté en commun, celui-ci sera mis en vente : c’est la situation la plus simple pour tourner la page du divorce. Mais, en attendant que la vente soit conclue, chacun des ex-conjoints devra continuer à payer les mensualités restantes du crédit immobilier. Une fois la maison ou l’appartement vendu, le notaire remboursera le crédit immobilier et remettra ce qui lui revient à chaque conjoint, en fonction du contrat de mariage contracté. Si le montant obtenu grâce à la vente du bien immobilier n’est pas suffisant pour rembourser le prêt immobilier contracté dans son intégralité, les ex-époux devront continuer à rembourser le crédit (dette ménagère) selon les conditions du contrat de prêt.

L’un des époux désire garder le bien immobilier

Si l’un des deux époux souhaite conserver le bien immobilier acheté en commun, il devra racheter la part de l’autre : il devra alors se charger de rembourser le reste du crédit immobilier contracté. La banque acceptera uniquement s’il dispose de la solvabilité suffisante pour reprendre le prêt à sa charge. Il sera nécessaire de faire intervenir un notaire afin que soit actée la cession des parts et modifié le titre de propriété du bien. L’époux, qui quitte le logement, devra alors demander à la banque de se désolidariser du prêt afin de ne plus avoir à payer les mensualités du prêt. Dans le cas contraire, si son ex-conjoint se retrouve dans l’impossibilité de rembourser son crédit, la banque pourra lui demander d’honorer le remboursement.

Conserver seul le bien commun : comment ça marche ?

L’époux qui décide de conserver le bien seul devra, en plus du crédit, prendre en charge le rachat de soulte du prêt immobilier et les charges courantes.

Les deux ex-conjoints veulent rester copropriétaires

Il peut parfois être difficile de prendre la décision de vendre la maison familiale ou d’imposer aux enfants un déménagement rapide. Les ex-conjoints peuvent donc décider de rester propriétaires du bien à deux. Cette configuration n’est bien sûr possible uniquement dans le cas d’un divorce à l’amiable. Dans ce cas de figure, les deux ex-époux vont continuer à rembourser le crédit en fonction de leur part respective. Précisons que selon les aménagements prévus lors du divorce, un seul des ex-conjoints peut rester vivre dans le bien : une indemnisation pour l'autre conjoint peut donc être prévue. De plus, les deux ex-époux devront informer leur banque de la nouvelle situation, sachant que la solidarité sera maintenue pour le remboursement du crédit immobilier.

Comment ça marche si le crédit a été contracté par un seul époux ?

Il peut arriver que le crédit immobilier ait été contracté par un seul époux. On distingue 3 cas, qui impacteront le devenir du crédit immobilier : 

1. Crédit contracté par un des époux pour acheter en son nom propre

En cas de divorce, il garde le logement et il reste seul engagé à rembourser le prix. Si l’autre époux a contribué au paiement de quelques mensualités et qu’il peut le prouver, il pourra demander le remboursement d’une partie de sa contribution.

2. Crédit contracté par un des époux pour financer le logement familial commun

En cas de divorce, les ex-époux sont tenus solidairement de rembourser le crédit immobilier. Si ce dernier n'est pas remboursé, les créanciers peuvent saisir les biens communs ou propres des ex-époux.

3. Un seul des époux a contracté le prêt mais l’autre s’est porté caution

En cas de divorce, celui qui s’est porté caution devra contacter la banque prêteuse qui décidera si la désolidarisation est possible. Elle prendra notamment en considération la durée déterminée ou indéterminée de la caution. Dans ce dernier cas, la désolidarisation sera plus facilement accordée.

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