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L'eau du robinet doit être conforme aux normes sanitaires réglementaires - Divers

L'eau du robinet doit être conforme aux normes sanitaires réglementaires - Divers | L'expertise immobilière | Scoop.it

Un couple demandait à être indemniser pour sa résidence secondaire. Ce que lui contestait la société de distribution des eaux.

Chaque abonné peut être indemnisé si l'eau fournie au robinet n'est pas conforme aux normes sanitaires réglementaires. Il n'est pas nécessaire qu'il prouve avoir utilisé cette eau durant les périodes où elle était particulièrement de mauvaise qualité, ni qu'il prouve avoir dû acheter de l'eau ailleurs, a jugé la Cour de cassation.

La question était posée par la société de distribution des eaux qui contestait à un couple le droit d'être indemnisé pour sa résidence secondaire. Il n'y a de préjudice, soutenait la société, que si ces personnes ont effectivement consommé l'eau durant les périodes montrées du doigt par l'agence régionale de santé. Il faut donc qu'elles prouvent avoir été présentes à ces dates, soutenait la société.

Qualité inférieure aux normes minimales

Les constatations de cette agence sanitaire, jointes aux factures d'eau, soulignaient que la qualité était inférieure aux normes minimales lors de 10 à 15% des contrôles. Trop d'aluminium, trop de chlore, trop de carbone organique, bactéries coliformes, etc. Ce couple mécontent ne prouve pas avoir été dans l'obligation d'acheter de l'eau minérale, mais a été contraint de payer pour une eau de mauvaise qualité bactériologique, physico-chimique ou organoleptique, ont retenu les juges et ce non-respect récurrent de la qualité minimale justifie que la compagnie distributrice les indemnise.

Le fournisseur d'eau a une obligation de qualité qui est une "obligation de résultat", avait rappelé la Cour de cassation en octobre 2017, se montrant restrictive sur les excuses possibles. La Cour avait refusé de tenir compte du fait que l'eau en cause présenterait peu de risques pour la santé. Le seul fait qu'elle n'atteigne pas les normes obligatoires suffit à la déclarer défectueuse, avait-elle alors jugé.

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Spécial IFI 2019 : les conditions d'exonération des biens professionnels

Spécial IFI 2019 : les conditions d'exonération des biens professionnels | L'expertise immobilière | Scoop.it

Rien que l'immobilier mais tout l'immobilier : c'est la règle de l'impôt sur la fortune immobilière. Mais toute règle comporte des exceptions. L'immobilier professionnel reste exonéré.

Qu'ils soient détenus directement ou indirectement par l'intermédiaire de sociétés, les biens immobiliers entrent dans l'assiette de l'IFI. Mais comme c'était le cas pour l'ISF, les biens affectés à une activité professionnelle restent en dehors du champ de l'impôt. La mesure vise à ne pas taxer l'immobilier professionnel quelles que soient ses modalités de détention .

« Cette règle suppose la maîtrise des règles complexes et de déterminer l'immobilier professionnel dans son patrimoine. Une instruction administrative du 8 juin 2018 est venue apporter quelques précisions et des atténuations sur le champ d'application de l'impôt », explique Patricia Jolicard, avocate associée au cabinet Fidal.

Il faut distinguer trois situations : celle où l'immobilier est détenu en direct par le redevable, celle où il est détenu par l'intermédiaire d'une société qui n'exerce pas une activité opérationnelle et enfin celle où l'immobilier est détenu directement ou indirectement par une société opérationnelle dans laquelle le redevable détient une participation.

Immobilier détenu directement

Les biens sont exonérés d'IFI s'ils sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal. Ils se trouvent également hors du champ de l'impôt s'ils sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes (par exemple une société civile) dans laquelle le redevable ou un membre de son foyer fiscal exerce son activité principale.

Enfin sont hors de l' assiette de l'IFI les biens donnés en location à une société soumise à l'impôt sur les sociétés qui constituent l'outil professionnel du contribuable au sens de l'IFI. Les conditions sont les mêmes que celles qui existaient pour l'ISF : une société dont le contribuable détient plus de 25 % avec son groupe familial (ou dont la valeur de la participation représente plus de 50 % de son patrimoine), dans laquelle il exerce une fonction de direction éligible donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels.

Bon à savoir : sont assimilées à des activités commerciales les activités de location meublée de locaux d'habitation (pour les personnes physiques sous condition qu'elles réalisent plus de 23.000 euros de recettes et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal), de location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation et les activités de holding animatrice.

Immobilier détenu via une société non opérationnelle

Lorsque le bien est détenu via une société qui n'exerce pas d'activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou libérale, il reste exonéré d'IFI s'il est affecté à l'activité principale du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal ou à l'activité d'une société dont les titres constituent un bien professionnel pour le redevable.

Immobilier détenu via une société opérationnelle

Lorsque l'immobilier est détenu directement ou indirectement par une société opérationnelle dans laquelle le redevable détient une participation et qu'il l'affecte à sa propre activité opérationnelle (activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) ou qui est affectée à l'activité opérationnelle d'une société du groupe, la fraction de l'immobilier ainsi détenue est exonérée d'IFI.

Sont visés tant les immeubles détenus directement par la société dont le redevable détient les titres que ceux détenus par une filiale ou sous-filiale.

L'administration a précisé que lorsque les immeubles sont affectés par la société qui les détient à sa propre activité, elle n'exigeait pas que cette société exerçât à titre principal une activité opérationnelle, ni que l'immobilier fût affecté en totalité à cette activité pour bénéficier de l'exonération d'IFI.

« Lorsque le redevable, avec les membres de son foyer fiscal IFI, détient directement ou indirectement moins de 10 % du capital ou des droits de vote d'une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ces titres échappent à la taxation (sauf à ce qu'il contrôle, avec son foyer, la société en question ou se réserve la jouissance des biens immobiliers inscrits à son actif) », rappelle Patricia Jolicard. La question de la taxation ne se posera donc que pour les participations de plus de 10 % dans les sociétés opérationnelles (et quel que soit le taux de détention dans les sociétés non opérationnelles...).

Enfin, comme en matière d'ISF, l'immeuble ou les droits immobiliers sont exonérés à concurrence de la participation du contribuable dans la société d'exploitation qui est son outil professionnel

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Immobilier : les risques des locations de courte durée

Immobilier : les risques des locations de courte durée | L'expertise immobilière | Scoop.it

La loi Elan a renforcé l’encadrement des locations meublées touristiques de type Airbnb.

 

Paris Match. En quoi la réglementation s’est-elle durcie ?
Me Armelle Bouty-Duparc. L’amende civile peut atteindre 5 000 €, au lieu de 450 € auparavant, si vous louez votre résidence principale en tant que meublé touristique sans procéder à une déclaration préalable auprès de la mairie des villes qui l’imposent.

 

Quelle est la durée légale de location ?
En cas de dépassement, sans motif valable, de la limite des 120 jours de location annuelle de votre résidence principale, vous encourez une amende de 10 000 €. Une sanction identique peut s’appliquer si vous ne transmettez pas à votre mairie le décompte des nuitées pour l’année en cours.

 

Les intermédiaires peuvent-ils aussi être sanctionnés ?
La loi Elan ainsi que la loi anti-fraude du 23 octobre 2018 soumettent les plateformes de location, dont Homelidays ou Airbnb, à de nouvelles contraintes. Elles encourent une amende maximale de 12 500 € par infraction, si elles n’exigent pas une déclaration sur l’honneur attestant du respect de la réglementation. Ou encore si elles omettent de mentionner le “numéro de déclaration préalable” dans votre annonce en ligne. Cette somme peut s’élever à 50 000 € par meublé, si ces plateformes refusent de transmettre à la mairie le décompte des nuitées ou de bloquer votre annonce au-delà du seuil annuel légal des 120 jours de location.

 

Combien coûte le non-respect de la règle de changement d’usage ?
Dans les communes de plus de 200 000 habitants, de la petite couronne parisienne ou dans certaines zones en “tension locative”, vous devez solliciter une autorisation pour transformer en location meublée touristique un logement qui n’est pas votre résidence principale. La sanction s’élève à 50 000 € par infraction, doublée d’une astreinte de 1 000 € (maximum) par jour et par mètre carré jusqu’au retour du bien à l’usage d’habitation. La suspension des procédures dans l’attente de l’avis de la Cour de justice de l’Union européenne (sur la conformité de la loi française avec le droit européen) ne constitue en rien une exonération. Vous devez toujours vous conformer à cette obligation.

 

Ce durcissement a-t-il une conséquence fiscale ?
Oui, puisque les plateformes seront tenues de communiquer une fois par an à l’administration les revenus générés par votre location. Dès janvier prochain pour les revenus de 2019.

 
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