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Pour les terrains près des réserves d'eau, l'Etat peut limiter le droit de propriété sans indemnités

Pour les terrains près des réserves d'eau, l'Etat peut limiter le droit de propriété sans indemnités | L'expertise immobilière | Scoop.it

Un arrêté préfectoral peut lister ce que les propriétaires de terrains voisins des réserves d'eau potable peuvent faire ou ne pas faire. Mais ce type d'arrêté n'est pas suffisant pour demander une indemnisation.

 

Les riverains de réserves d'eau potable qui se voient imposer des servitudes pour la protection de la qualité de l'eau ont difficilement droit à une indemnisation. La Cour de cassation affirme que le préjudice causé à ces propriétaires voisins, en limitant leurs droits de propriété, est indemnisé en cas de préjudice direct, matériel et certain, mais elle se montre très restrictive pour reconnaître son existence.

Pour les juges, il n'existe de préjudice que si une activité exercée, ou un projet d'activité avéré, ou encore un projet d'activité ayant de grandes chances d'être autorisé, se trouvent désormais interdits pour les nécessités de cette protection des captages d'eau. Mais le seul fait que l'usage du terrain soit désormais restreint au bénéfice de la collectivité ne justifie pas une indemnité, estime la Cour.

Des limitations plus au moins importantes

Les limitations imposées à l'usage des terrains voisins des réserves d'eau sont plus ou moins importantes, selon que le terrain se situe dans un périmètre de protection immédiate, rapprochée ou éloignée. Les zones sont déterminées par un arrêté préfectoral qui énumère ce qui est désormais autorisé ou interdit.

Un tel arrêté préfectoral affecte nécessairement négativement la valeur du bien puisque tout n'y est plus permis, soutenait un propriétaire. Mais son raisonnement n'a pas été suivi. Rien n'établit qu'au jour de l'arrêté, une activité litigieuse ait été exercée ou qu'une activité désormais interdite ait été à l'état de projet avec des chances d'être autorisée, ont dit les juges, pour en déduire qu'il n'y avait pas de préjudice. Le seul dommage est hypothétique et aléatoire, ont-ils ajouté, et n'est donc pas indemnisable.

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L'eau du robinet doit être conforme aux normes sanitaires réglementaires - Divers

L'eau du robinet doit être conforme aux normes sanitaires réglementaires - Divers | L'expertise immobilière | Scoop.it

Un couple demandait à être indemniser pour sa résidence secondaire. Ce que lui contestait la société de distribution des eaux.

Chaque abonné peut être indemnisé si l'eau fournie au robinet n'est pas conforme aux normes sanitaires réglementaires. Il n'est pas nécessaire qu'il prouve avoir utilisé cette eau durant les périodes où elle était particulièrement de mauvaise qualité, ni qu'il prouve avoir dû acheter de l'eau ailleurs, a jugé la Cour de cassation.

La question était posée par la société de distribution des eaux qui contestait à un couple le droit d'être indemnisé pour sa résidence secondaire. Il n'y a de préjudice, soutenait la société, que si ces personnes ont effectivement consommé l'eau durant les périodes montrées du doigt par l'agence régionale de santé. Il faut donc qu'elles prouvent avoir été présentes à ces dates, soutenait la société.

Qualité inférieure aux normes minimales

Les constatations de cette agence sanitaire, jointes aux factures d'eau, soulignaient que la qualité était inférieure aux normes minimales lors de 10 à 15% des contrôles. Trop d'aluminium, trop de chlore, trop de carbone organique, bactéries coliformes, etc. Ce couple mécontent ne prouve pas avoir été dans l'obligation d'acheter de l'eau minérale, mais a été contraint de payer pour une eau de mauvaise qualité bactériologique, physico-chimique ou organoleptique, ont retenu les juges et ce non-respect récurrent de la qualité minimale justifie que la compagnie distributrice les indemnise.

Le fournisseur d'eau a une obligation de qualité qui est une "obligation de résultat", avait rappelé la Cour de cassation en octobre 2017, se montrant restrictive sur les excuses possibles. La Cour avait refusé de tenir compte du fait que l'eau en cause présenterait peu de risques pour la santé. Le seul fait qu'elle n'atteigne pas les normes obligatoires suffit à la déclarer défectueuse, avait-elle alors jugé.

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Spécial IFI 2019 : les conditions d'exonération des biens professionnels

Spécial IFI 2019 : les conditions d'exonération des biens professionnels | L'expertise immobilière | Scoop.it

Rien que l'immobilier mais tout l'immobilier : c'est la règle de l'impôt sur la fortune immobilière. Mais toute règle comporte des exceptions. L'immobilier professionnel reste exonéré.

Qu'ils soient détenus directement ou indirectement par l'intermédiaire de sociétés, les biens immobiliers entrent dans l'assiette de l'IFI. Mais comme c'était le cas pour l'ISF, les biens affectés à une activité professionnelle restent en dehors du champ de l'impôt. La mesure vise à ne pas taxer l'immobilier professionnel quelles que soient ses modalités de détention .

« Cette règle suppose la maîtrise des règles complexes et de déterminer l'immobilier professionnel dans son patrimoine. Une instruction administrative du 8 juin 2018 est venue apporter quelques précisions et des atténuations sur le champ d'application de l'impôt », explique Patricia Jolicard, avocate associée au cabinet Fidal.

Il faut distinguer trois situations : celle où l'immobilier est détenu en direct par le redevable, celle où il est détenu par l'intermédiaire d'une société qui n'exerce pas une activité opérationnelle et enfin celle où l'immobilier est détenu directement ou indirectement par une société opérationnelle dans laquelle le redevable détient une participation.

Immobilier détenu directement

Les biens sont exonérés d'IFI s'ils sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal. Ils se trouvent également hors du champ de l'impôt s'ils sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes (par exemple une société civile) dans laquelle le redevable ou un membre de son foyer fiscal exerce son activité principale.

Enfin sont hors de l' assiette de l'IFI les biens donnés en location à une société soumise à l'impôt sur les sociétés qui constituent l'outil professionnel du contribuable au sens de l'IFI. Les conditions sont les mêmes que celles qui existaient pour l'ISF : une société dont le contribuable détient plus de 25 % avec son groupe familial (ou dont la valeur de la participation représente plus de 50 % de son patrimoine), dans laquelle il exerce une fonction de direction éligible donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels.

Bon à savoir : sont assimilées à des activités commerciales les activités de location meublée de locaux d'habitation (pour les personnes physiques sous condition qu'elles réalisent plus de 23.000 euros de recettes et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal), de location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation et les activités de holding animatrice.

Immobilier détenu via une société non opérationnelle

Lorsque le bien est détenu via une société qui n'exerce pas d'activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou libérale, il reste exonéré d'IFI s'il est affecté à l'activité principale du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal ou à l'activité d'une société dont les titres constituent un bien professionnel pour le redevable.

Immobilier détenu via une société opérationnelle

Lorsque l'immobilier est détenu directement ou indirectement par une société opérationnelle dans laquelle le redevable détient une participation et qu'il l'affecte à sa propre activité opérationnelle (activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) ou qui est affectée à l'activité opérationnelle d'une société du groupe, la fraction de l'immobilier ainsi détenue est exonérée d'IFI.

Sont visés tant les immeubles détenus directement par la société dont le redevable détient les titres que ceux détenus par une filiale ou sous-filiale.

L'administration a précisé que lorsque les immeubles sont affectés par la société qui les détient à sa propre activité, elle n'exigeait pas que cette société exerçât à titre principal une activité opérationnelle, ni que l'immobilier fût affecté en totalité à cette activité pour bénéficier de l'exonération d'IFI.

« Lorsque le redevable, avec les membres de son foyer fiscal IFI, détient directement ou indirectement moins de 10 % du capital ou des droits de vote d'une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ces titres échappent à la taxation (sauf à ce qu'il contrôle, avec son foyer, la société en question ou se réserve la jouissance des biens immobiliers inscrits à son actif) », rappelle Patricia Jolicard. La question de la taxation ne se posera donc que pour les participations de plus de 10 % dans les sociétés opérationnelles (et quel que soit le taux de détention dans les sociétés non opérationnelles...).

Enfin, comme en matière d'ISF, l'immeuble ou les droits immobiliers sont exonérés à concurrence de la participation du contribuable dans la société d'exploitation qui est son outil professionnel

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