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Immobilier neuf : investir grâce à l'effet de levier du crédit

Immobilier neuf : investir grâce à l'effet de levier du crédit | L'expertise immobilière | Scoop.it

Il faut profiter des taux au plancher pour acheter dans le neuf. Des astuces permettent d'optimiser l'effet de levier du crédit.

Au regard du niveau historiquement bas des taux d'intérêt qui continuent à reculer au point de se rapprocher de leur niveau plancher de décembre 2016 (1,44 % en moyenne hors assurance et coût des sûretés en février 2019, selon l'étude mensuelle menée par l'Observatoire Crédit Logement/CSA), « c'est le moment idéal pour investir en faisant appel à l'emprunt », analyse Valérie Benudis, directrice de Primonial Gestion Privée.

En souscrivant aujourd'hui un prêt immobilier pour concrétiser leur achat, les emprunteurs ont en effet la possibilité de bénéficier à plein de l'effet de levier du crédit. Et, encore plus, s'ils limitent au minimum leur apport personnel. Concrètement, poursuit-elle, « c ela revient pour eux à faire financer la majeure partie de leur investissement par leur locataire ».

Echéance lointaine

Mais, pour que cette stratégie soit viable, insiste Benjamin Deneux, directeur du développement et responsable du pôle courtage de Theseis, plate-forme dédiée aux professionnels des métiers du patrimoine, « i l faut absolument opter pour une durée de prêt longue. Et ce, afin que la mensualité de remboursement soit la moins élevée possible et se rapproche autant que faire se peut du montant du loyer ». Car, plus cet écart sera faible, moins cette opération aura d'impact sur l'emprunteur et plus particulièrement sur sa capacité d'épargne.

Plus intéressant encore, le choix d'un prêt à échéance lointaine permet aux particuliers de libérer du cash-flow en s'éloignant du taux maximum d'endettement accepté par les banques, et donc leur offre la possibilité d'utiliser cette marge de manoeuvre pour réaliser simultanément plusieurs investissements et profiter ainsi au maximum des conditions d'emprunt actuellement très favorables. D'autant que la différence de taux entre un crédit de 10, de 15 ou de 20 ans est aujourd'hui très faible (0,20 % environ).

Négocier les IRA

Conséquence, prévient Valérie Benudis, « l'idée selon laquelle il faudrait faire coïncider la durée de remboursement du prêt avec celle de l'éventuel avantage fiscal accordé en contrepartie d'un investissement immobilier en Pinel, par exemple, est loin d'être la meilleure. Exceptée peut-être pour les particuliers les plus âgés qui peinent à convaincre les banques de les suivre faute d'assurance-emprunteur prête à les couvrir ». Et encore... même pour eux, d'autres solutions de couverture existent pour persuader les établissements bancaires de leur accorder un crédit immobilier. A commencer, par exemple, par leur proposer de nantir un de leurs actifs financiers (contrat d'assurance-vie, PEA...) ou de leur déléguer un contrat de prévoyance.

Autre astuce enfin pour maximiser l'effet de levier du crédit : ne pas, paradoxalement, se focaliser sur le taux du prêt accordé, mais négocier plutôt les indemnités de remboursement anticipé (IRA), indique Benjamin Deneux. « Que l'investissement ait lieu dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation immobilière ou pas, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. En ce sens, le taux du prêt importe donc peu. En revanche, il est rare de conserver un bien immobilier pendant plus de douze ans. D'où l'importance, si le prêt souscrit pour financer cet achat est plus long, de ne pas être pénalisé en cas de remboursement avant l'échéance. » A titre de comparaison, une exonération d'IRA équivaut à réduire le taux global du prêt de 0,10 à 0,15 %

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Lorsque l'on détériore un bien, il faut le remettre en l'état à l'identique - Divers

Lorsque l'on détériore un bien, il faut le remettre en l'état à l'identique - Divers | L'expertise immobilière | Scoop.it

Un voisin a détruit, à tort, un mur ancien en pierre. Il l'a reconstruit avec des matériaux modernes, ce qui n'a pas plu à la justice.

La remise en état du bien d'autrui que l'on aurait détérioré volontairement ou non doit être faite à l'identique. La Cour de cassation n'a pas admis en l'espèce qu'un mur ancien en pierres, détruit à tort par un voisin, ait pu être reconstruit par ce dernier avec des matériaux modernes. Il s'agit du principe de la réparation intégrale du préjudice prévu par le code civil, précise-t-elle.

Les magistrats n'ont pas jugé suffisant que le mur détruit soit seulement remplacé par un autre, contrairement à ce que soutenait l'auteur de la destruction et de la réparation. Il ne faut pas seulement prendre en considération la fonction pratique du mur pour dire qu'un mur en vaut un autre, ont-ils estimé, il faut aussi prendre en compte l'aspect ancien, l'intérêt esthétique, qu'avait la construction.

Sa vision cause un préjudice

Si un mur en parpaings ou en "agglomérés" peut rendre le même service que l'ancien mur en pierres qui séparait les propriétés ou soutenait le terrain, s'il ne présente pas non plus de risque d'effondrement, sa vision cause un préjudice à ses propriétaires, dans la mesure où ils avaient auparavant sous les yeux une construction ancienne en pierres.

Celui qui l'avait illégalement détruit doit donc le reconstruire à l'identique car le principe de la réparation intégrale "impose la remise des parties dans l'état où elles se trouvaient avant la réalisation du dommage", conclut la Cour.

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Placements : Investir autrement dans l’immobilier

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Très taxée, la location immobilière classique offre des rendements très faibles dans les grandes villes. Mais il existe des formules plus rentables.L’immobilier est la grande victime de la politique fiscale d’Emmanuel Macron. Contrairement aux revenus du capital, qui bénéficient par défaut d’une imposition au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou « flat tax ») au taux de 30 % prélèvements sociaux inclus, les loyers perçus dans le cadre d’un contrat de bail classique pour la location d’un bien nu (non meublé) restent soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Un régime synonyme de taxation lourde pour les foyers déjà fortement imposés sur leurs revenus. « Dès que votre tranche marginale d’imposition atteint au moins 30 %, près de la moitié de vos revenus fonciers est ponctionnée par les prélèvements fiscaux et sociaux. Net d’impôts, votre bien ne vous rapporte plus qu’à peine l’inflation », déplore Christophe Decaix, associé fondateur du cabinet de gestion de patrimoine 2B Patrimoine. Voire moins puisque l’imposition peut dépasser 65 % pour les foyers imposés dans la tranche à 45 % et à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Sans compter l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

Transformer un bien loué vide en meublé

Pour diminuer cette pression fiscale, Christophe Decaix recommande d’étudier la possibilité de transformer un bien loué vide en meublé. « Avec l’aide d’un expert-comptable, vous tenez une comptabilité et vous êtes taxé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comme dans le cadre d’une comptabilité d’entreprise, vous amortissez le prix du bien et des meubles, ce qui vous conduit à générer des loyers peu ou pas fiscalisés, décrit-il. Attention cependant, ce régime ne se prête pas à tous les types de biens. Ni à toutes les zones géographiques. Il est particulièrement adapté aux petites surfaces dans les grandes agglomérations ou à proximité de centres universitaires. » « Dans l’ancien et en centre-ville », résume pour sa part Bertrand Tourmente, fondateur du cabinet de gestion privée Althos Patrimoine. Autre avantage, selon ce dernier, la fiscalité à la sortie est la même qu’un bien loué sous le régime des revenus fonciers. « La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans de détention du bien et des prélèvements sociaux au bout de trente ans », précise-t-il.

Beaucoup de compagnies permettent d’investir jusqu’à 50 % de votre contrat en SCPI

Autre possibilité ? Investir dans l’immobilier via un contrat d’assurance-vie pour bénéficier de son contexte fiscal privilégié, tant dans la phase d’épargne (pas d’imposition en l’absence de retrait) qu’à la sortie (abattements fiscaux sur les gains au-delà de huit ans). SCI, SCPI, OPCI… De nombreux supports investis en immobilier d’entreprise, plus rarement dans le résidentiel, sont désormais accessibles. « Beaucoup de compagnies permettent d’investir jusqu’à 50 % de votre contrat en SCPI, remarque Philippe de Cholet, président de Matignon Finances. Ce sont des supports deux à trois fois plus rentables que les fonds euros, la garantie du capital en moins. Et les droits d’entrée sont moins élevés que si vous achetiez en direct. » Bertrand Tourmente leur préfère les SCI, « disponibles sans frais d’entrée ni de sortie chez quelques assureurs ». L’ensemble de ces supports sont liquides et peuvent faire l’objet d’arbitrages ou de rachats. « Si votre contrat a plus de huit ans, vous pouvez générer un revenu récurrent en procédant à des rachats partiels non fiscalisés tous les ans, grâce à un abattement sur les plus-values jusqu’à 4 600 euros si vous êtes seul, ou 9 200 € si vous êtes en couple », souligne Christophe Decaix.

 

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