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Le crédit longue durée est-il rentable pour les investisseurs immobiliers ? 

Le crédit longue durée est-il rentable pour les investisseurs immobiliers ?  | L'expertise immobilière | Scoop.it

Avec les taux des crédits immobiliers à des niveaux historiquement bas, il est tentant pour les investisseurs d'emprunter sur des périodes plus longues. 

 

Les taux d’emprunt affichent des taux historiquement bas et poussent de nombreux investisseurs à se lancer dans l’achat de biens immobiliers. Mais la rentabilité d’un bien immobilier locatif est souvent corrélée à la durée de l’emprunt. Dans ce cadre, le crédit longue durée est-il une bonne option pour les investisseurs ?

Il convient tout d’abord de différencier les crédits classiques qui sont contractés par la majorité des ménages avec un emprunt sur une durée de 15 à 25 ans maximum et les crédits de longue durée contractés sur 30 voire 35 ans plutôt destinés à l’investisseur. Ce type de crédit est plus rare et reflète un renchérissement des prix de l’immobilier, avec une volonté d’accéder à la propriété. Aujourd’hui, selon l’observatoire Crédit Logement / CSA, les ménages français s'endettent sur 18,9 ans en moyenne en avril.

Des mensualités plus faibles

Pour un investisseur, un crédit longue durée comporte de vrais avantages. En effet, les mensualités sont des éléments à prendre en compte quand on contracte un crédit immobilier. Plus les mensualités sont hautes, plus le crédit est remboursé rapidement mais plus l'équilibre financier du quotidien peut s’avérer périlleux. Un crédit longue durée, lui, offre des mensualités plus basses donc plus confortables, permettant d’accéder à des mètres carrés supplémentaires et un logement plus grand.

 

 

Ensuite, le taux d’endettement est également inférieur, offrant l’opportunité à un investisseur d’envisager d’autres projets à moyen terme et de faire un nouvel emprunt. En effet, l’investisseur dispose de plus de trésorerie lui permettant d’investir dans d’autres biens, mais aussi d'avoir plus de marge pour l’achat de sa résidence principale par exemple. Ce type de crédit garantit une rentabilité locative mensuelle plus intéressante et une possibilité d’autofinancement plus favorable avec un cash-flow mensuel plus élevé.

Un coût total d’investissement plus élevé

Comme dans toute transaction il y a également des inconvénients, même si ceux-ci sont mineurs. Les taux d’intérêts sont plus importants et engendrent un coût total d’investissement plus élevé et une opération globale plus onéreuse. Il est également à noter que les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles lors d’une déclaration au réel. De ce fait, le surcoût de ce crédit n'a qu'un impact limité sur les investisseurs. Les établissements bancaires supportent, eux aussi, un risque plus important, c’est pourquoi l’emprunteur devra alors fournir des garanties solides en matière de santé, mais aussi de situation professionnelle. Attention également au crédit longue durée dans une société en perpétuel mouvement… Un engagement sur 30 ans nécessite une véritable stabilité et un projet bien ficelé.

Le rachat de crédit peut donner lieu à un crédit longue durée en cas de prêts multiples contractés, ce qui peut aider les investisseurs qui peinent à payer leur crédit et surtout qui souhaitent réinvestir rapidement. Comme nous l’avons indiqué plus haut, cette opération est profitable à l’emprunteur qui voit ses mensualités baisser et son pouvoir d’achat augmenter. Ce bénéfice est également notable du côté des banques qui, en augmentant la durée de remboursement, augmente les taux d’intérêts et le coût global de l’emprunt.

Dans l’optique d’un investissement locatif, il est donc souvent préférable de miser sur le crédit longue durée pour optimiser sa rentabilité locative sans fragiliser sa trésorerie et sa qualité de vie quotidienne. Il faut dans tous les cas privilégier la solution qui dégage le plus de cash-flow positif.

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Des parents ne peuvent pas donner un bien immobilier à un seul de leurs enfants... sans contrepartie

Des parents ne peuvent pas donner un bien immobilier à un seul de leurs enfants... sans contrepartie | L'expertise immobilière | Scoop.it

Un enfant n'avait pas versé la rente prévue en contrepartie de la donation d'un bien immobilier. Ses frères et sœurs ont estimé qu'il s'agissait alors d'un cadeau. La Cour de cassation leur a donné raison et a rappelé qu'un cadeau fait à un seul des enfants était contraire aux règles de l'égalité dans le partage successoral.

 

En vue de la future succession, un enfant a intérêt à exécuter les conventions financières passées avec ses parents. En ne le faisant pas, il risquerait, au moment de leur décès, de devoir rendre de l'argent à la succession, selon un arrêt de la Cour de cassation.

Ce problème s'est posé pour un fils qui n'avait pas versé à ses parents la pension convenue en échange d'une donation. Les frères et soeurs ont considéré que la donation, qui portait sur un bien immobilier, était devenue un avantage injustifié et la justice leur a donné raison. Ils ont obtenu que ce bien soit réintégré dans les biens à partager.

 

Il faut respecter le montant de la rente

En ne réclamant pas à leur fils, durant de longues années, le versement de la rente prévue, les parents ont supprimé la contrepartie qu'ils avaient prévue à la donation et ont clairement manifesté leur intention de transformer le montage financier en un simple cadeau, ont expliqué les juges. Dès lors, à leur décès, ce cadeau fait à un seul des enfants était contraire aux règles de l'égalité dans le partage successoral.

Il aurait fallu, pour échapper aux réclamations des autres héritiers, respecter le montant de rente prévu, les réévaluations périodiques et la périodicité des versements. Ou alors, si le fils ne payait pas, les parents auraient dû revenir sur leur donation.

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Montpellier, Toulouse, Marseille... Ces villes où les charges de copropriété explosent.

Montpellier, Toulouse, Marseille... Ces villes où les charges de copropriété explosent. | L'expertise immobilière | Scoop.it

En 2018, les charges de copropriété ont progressé de 3,1% sur l'ensemble de la France. Si c'est à Paris qu'elles sont le plus élevées, ce n'est pas dans la capitale qu'elles ont le plus progressé, loin de là.

Les charges de copropriété poursuivent leur envolée. La dernière étude* publiée le 6 juin par MeilleureCopro, une start-up qui évalue les charges de copropriété, montre en effet qu'elles ont progressé de 3,1% en 2018 en France par rapport à 2017. Si à Paris, cette hausse est plutôt limitée (+0,3%), elle dépasse l'inflation en province puisqu'elle est de 4,4% alors que l'inflation était de 1,8%. C'est à Montpellier (5,7%), Toulouse (5,6%) et Marseille (4,6%) que les charges ont le plus progressé l'an dernier. Et, outre Paris, c'est à Rennes (1,7%), Nice (1,9%) et Lille (2,8%) qu'elles ont le moins augmenté.

Paris reste tout de même la grande ville de France où les charges sont les plus élevées. À 40 euros du mètre carré par an, les charges y sont 68% plus élevées qu'en France où elles sont à 24 euros du mètre carré en moyenne. La capitale est suivie de Nice (33 euros), de Lille (26 euros) et de Marseille (25 euros). De l'autre côté du classement se trouvent Bordeaux (20 euros), Nantes, Toulouse et Rennes (22 euros). Pour un appartement de 60 mètres carrés, un Parisien dépensera en moyenne 2.426 euros de charges quand un Bordelais déboursera 1.175 euros.

 

Des hausses prévues cette années

 

Pour MeilleureCorpro, trois facteurs expliquent cette progression des charges de copropriété. Tout d'abord, la hausse des sinistres. La Fédération française de l'assurance précise, en effet, que les sinistres en habitation ont progressé de 12% en un an, en particulier ceux liés aux intempéries. Ensuite, la progression des honoraires des syndics. Et enfin, les fortes variations des températures couplées à l'évolution des prix de l'énergie (notamment le gaz). Évidemment, d'autres facteurs jouent sur le poids des charges comme la taille de l'immeuble, son âge ou son taux d'équipements.

MeilleureCopro précise dans son étude ce qui pourrait coûter cher cette année. "La taxe intérieure sur la consommation de gaz naturel a progressé de 44% en 2017 et 2018, une hausse qui devra