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Logement : que devient un crédit immobilier lorsqu'on divorce ?

Logement : que devient un crédit immobilier lorsqu'on divorce ? | L'expertise immobilière | Scoop.it

Un divorce peut entraîner de nombreuses interrogations, notamment en ce qui concerne le partage du patrimoine immobilier du couple. Que devient un crédit immobilier contracté en commun après un divorce ?

Divorce : que faire en cas de crédit immobilier commun ?

Alors qu’un mariage sur trois se termine par un divorce en France, ce changement de vie s’accompagne de nombreuses questions concernant les finances du couple et cela ne s’arrange pas lorsque les ex-conjoints ont un crédit immobilier en commun : 

  • Que devient le crédit immobilier après un divorce ?
  • Crédit : aucun des époux ne souhaite conserver le logement
  • L’un des ex-époux désire garder le bien immobilier
  • Les deux ex-conjoints veulent rester copropriétaires
  • Comment ça marche si le crédit a été contracté par un seul époux ?

Que devient le crédit immobilier après un divorce ?

Généralement, quand un couple divorce, les ex-conjoints ont acheté le bien immobilier en commun, pour lequel ils ont contracté un crédit immobilier. Dans le cadre d’un mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, le logement acheté pendant le mariage (sauf donation ou héritage) appartient aux 2 époux. En cas de divorce, le bien est donc partagé en deux parts égales, même si l’un des époux a financé le logement plus largement. Dans le cadre d’un mariage sous le régime de la séparation de biens, le logement est partagé en fonction de l’apport de chaque conjoint. En ce qui concerne le crédit immobilier contracté par les ex-conjoints pour acheter le bien, la question de son avenir se pose alors, dans la mesure où la loi oblige les ex-époux à rembourser le crédit immobilier dans son intégralité. La clause de solidarité prévue au contrat de mariage engendre la responsabilité de chacun.

Bon à savoir

Si le logement appartient à un seul des ex-époux, c’est lui seul qui devra normalement rembourser l'emprunt.

Crédit : aucun des ex-époux ne souhaite conserver le logement

Si aucun des deux époux ne souhaite conserver le bien immobilier acheté en commun, celui-ci sera mis en vente : c’est la situation la plus simple pour tourner la page du divorce. Mais, en attendant que la vente soit conclue, chacun des ex-conjoints devra continuer à payer les mensualités restantes du crédit immobilier. Une fois la maison ou l’appartement vendu, le notaire remboursera le crédit immobilier et remettra ce qui lui revient à chaque conjoint, en fonction du contrat de mariage contracté. Si le montant obtenu grâce à la vente du bien immobilier n’est pas suffisant pour rembourser le prêt immobilier contracté dans son intégralité, les ex-époux devront continuer à rembourser le crédit (dette ménagère) selon les conditions du contrat de prêt.

L’un des époux désire garder le bien immobilier

Si l’un des deux époux souhaite conserver le bien immobilier acheté en commun, il devra racheter la part de l’autre : il devra alors se charger de rembourser le reste du crédit immobilier contracté. La banque acceptera uniquement s’il dispose de la solvabilité suffisante pour reprendre le prêt à sa charge. Il sera nécessaire de faire intervenir un notaire afin que soit actée la cession des parts et modifié le titre de propriété du bien. L’époux, qui quitte le logement, devra alors demander à la banque de se désolidariser du prêt afin de ne plus avoir à payer les mensualités du prêt. Dans le cas contraire, si son ex-conjoint se retrouve dans l’impossibilité de rembourser son crédit, la banque pourra lui demander d’honorer le remboursement.

Conserver seul le bien commun : comment ça marche ?

L’époux qui décide de conserver le bien seul devra, en plus du crédit, prendre en charge le rachat de soulte du prêt immobilier et les charges courantes.

Les deux ex-conjoints veulent rester copropriétaires

Il peut parfois être difficile de prendre la décision de vendre la maison familiale ou d’imposer aux enfants un déménagement rapide. Les ex-conjoints peuvent donc décider de rester propriétaires du bien à deux. Cette configuration n’est bien sûr possible uniquement dans le cas d’un divorce à l’amiable. Dans ce cas de figure, les deux ex-époux vont continuer à rembourser le crédit en fonction de leur part respective. Précisons que selon les aménagements prévus lors du divorce, un seul des ex-conjoints peut rester vivre dans le bien : une indemnisation pour l'autre conjoint peut donc être prévue. De plus, les deux ex-époux devront informer leur banque de la nouvelle situation, sachant que la solidarité sera maintenue pour le remboursement du crédit immobilier.

Comment ça marche si le crédit a été contracté par un seul époux ?

Il peut arriver que le crédit immobilier ait été contracté par un seul époux. On distingue 3 cas, qui impacteront le devenir du crédit immobilier : 

1. Crédit contracté par un des époux pour acheter en son nom propre

En cas de divorce, il garde le logement et il reste seul engagé à rembourser le prix. Si l’autre époux a contribué au paiement de quelques mensualités et qu’il peut le prouver, il pourra demander le remboursement d’une partie de sa contribution.

2. Crédit contracté par un des époux pour financer le logement familial commun

En cas de divorce, les ex-époux sont tenus solidairement de rembourser le crédit immobilier. Si ce dernier n'est pas remboursé, les créanciers peuvent saisir les biens communs ou propres des ex-époux.

3. Un seul des époux a contracté le prêt mais l’autre s’est porté caution

En cas de divorce, celui qui s’est porté caution devra contacter la banque prêteuse qui décidera si la désolidarisation est possible. Elle prendra notamment en considération la durée déterminée ou indéterminée de la caution. Dans ce dernier cas, la désolidarisation sera plus facilement accordée.

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Spécial IFI 2019 : les conditions d'exonération des biens professionnels

Spécial IFI 2019 : les conditions d'exonération des biens professionnels | L'expertise immobilière | Scoop.it

Rien que l'immobilier mais tout l'immobilier : c'est la règle de l'impôt sur la fortune immobilière. Mais toute règle comporte des exceptions. L'immobilier professionnel reste exonéré.

Qu'ils soient détenus directement ou indirectement par l'intermédiaire de sociétés, les biens immobiliers entrent dans l'assiette de l'IFI. Mais comme c'était le cas pour l'ISF, les biens affectés à une activité professionnelle restent en dehors du champ de l'impôt. La mesure vise à ne pas taxer l'immobilier professionnel quelles que soient ses modalités de détention .

« Cette règle suppose la maîtrise des règles complexes et de déterminer l'immobilier professionnel dans son patrimoine. Une instruction administrative du 8 juin 2018 est venue apporter quelques précisions et des atténuations sur le champ d'application de l'impôt », explique Patricia Jolicard, avocate associée au cabinet Fidal.

Il faut distinguer trois situations : celle où l'immobilier est détenu en direct par le redevable, celle où il est détenu par l'intermédiaire d'une société qui n'exerce pas une activité opérationnelle et enfin celle où l'immobilier est détenu directement ou indirectement par une société opérationnelle dans laquelle le redevable détient une participation.

Immobilier détenu directement

Les biens sont exonérés d'IFI s'ils sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal. Ils se trouvent également hors du champ de l'impôt s'ils sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes (par exemple une société civile) dans laquelle le redevable ou un membre de son foyer fiscal exerce son activité principale.

Enfin sont hors de l' assiette de l'IFI les biens donnés en location à une société soumise à l'impôt sur les sociétés qui constituent l'outil professionnel du contribuable au sens de l'IFI. Les conditions sont les mêmes que celles qui existaient pour l'ISF : une société dont le contribuable détient plus de 25 % avec son groupe familial (ou dont la valeur de la participation représente plus de 50 % de son patrimoine), dans laquelle il exerce une fonction de direction éligible donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels.

Bon à savoir : sont assimilées à des activités commerciales les activités de location meublée de locaux d'habitation (pour les personnes physiques sous condition qu'elles réalisent plus de 23.000 euros de recettes et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal), de location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation et les activités de holding animatrice.

Immobilier détenu via une société non opérationnelle

Lorsque le bien est détenu via une société qui n'exerce pas d'activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou libérale, il reste exonéré d'IFI s'il est affecté à l'activité principale du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal ou à l'activité d'une société dont les titres constituent un bien professionnel pour le redevable.

Immobilier détenu via une société opérationnelle

Lorsque l'immobilier est détenu directement ou indirectement par une société opérationnelle dans laquelle le redevable détient une participation et qu'il l'affecte à sa propre activité opérationnelle (activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) ou qui est affectée à l'activité opérationnelle d'une société du groupe, la fraction de l'immobilier ainsi détenue est exonérée d'IFI.

Sont visés tant les immeubles détenus directement par la société dont le redevable détient les titres que ceux détenus par une filiale ou sous-filiale.

L'administration a précisé que lorsque les immeubles sont affectés par la société qui les détient à sa propre activité, elle n'exigeait pas que cette société exerçât à titre principal une activité opérationnelle, ni que l'immobilier fût affecté en totalité à cette activité pour bénéficier de l'exonération d'IFI.

« Lorsque le redevable, avec les membres de son foyer fiscal IFI, détient directement ou indirectement moins de 10 % du capital ou des droits de vote d'une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ces titres échappent à la taxation (sauf à ce qu'il contrôle, avec son foyer, la société en question ou se réserve la jouissance des biens immobiliers inscrits à son actif) », rappelle Patricia Jolicard. La question de la taxation ne se posera donc que pour les participations de plus de 10 % dans les sociétés opérationnelles (et quel que soit le taux de détention dans les sociétés non opérationnelles...).

Enfin, comme en matière d'ISF, l'immeuble ou les droits immobiliers sont exonérés à concurrence de la participation du contribuable dans la société d'exploitation qui est son outil professionnel