L'expertise immobilière

Face à la période difficile que traverse le marché de l’immobilier neuf, Sylvia Pinel a annoncé le 25 juin dernier de nouvelles mesures visant à redynamiser la construction de logements.

 

Les nouvelles priorités de Sylvia Pinel

 

Quatre priorités ont été définies par Sylvia Pinel : aider les ménages de classe moyenne à devenir propriétaires, simplifier les normes actuelles de construction, encourager la construction de logements intermédiaires et, enfin, mobiliser le foncier public.

 

Ces mesures « doivent permettre de se rapprocher de l’objectif fixé par le président de la République » explique la nouvelle ministre du Logement. En ligne de mire : les différentes réglementations précédemment mises en place par l’ancienne ministre du Logement (Loi Duflot, Loi ALUR), Cécile Duflot, parfois jugées trop complexes par les particuliers investisseurs.

Pour information, le gouvernement espère produire 500 000 logements neufs par an en France.

 

La loi Duflot : un bilan mitigé selon les professionnels

 

Instaurée dans le but de soutenir l’investissement locatif neuf, la loi Duflot est appliquée depuis le 1er janvier 2013 dans des zones dites “tendues”. Elle permet notamment aux futurs acquéreurs d’obtenir une réduction d’impôt pouvant s’élever à 54 000€, échelonnée sur une période de 9 ans.

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Prix de l’ancien en berne, mises en chantier de logements neufs au plus bas depuis dix ans, l’immobilier résidentiel ne remonte toujours pas la pente. La faute à une politique gouvernementale menée en dépit du bon sens.

 

L’immobilier est à l’arrêt. Alors c’est vrai que ses difficultés ne datent pas d’hier. Ca fait quatre ans maintenant que l’ancien, comme le neuf tournent au ralenti. Mais ce qui est préoccupant, c’est qu’aucun signe de reprise n’apparait. L’encéphalogramme du secteur reste désespérément plat. Et on ne voit pas bien ce qui pourrait lui permettre de rebondir. La faute, sans doute, aux excès des années 2000 qu’il faut purger. La faute surtout à une politique gouvernementale qui s’est appliquée depuis 2012 à congeler pour de bon un marché déjà bien refroidi. Le mérite en revient pour l’essentiel à Cécile Duflot, qui est parvenue en un temps record à écœurer propriétaires et professionnels de l’immobilier. C’est bien simple, de l’encadrement des loyers au relèvement des normes en passant par une loi de mobilisation du foncier mal calibrée, toute son action aura contribué à immobiliser l’immobilier.

 
Alors ce ralentissement est aussi lié au fait que le secteur doive désormais se désintoxiquer des dispositifs fiscaux qui l’ont dopés pendant longtemps. Rigueur budgétaire oblige, la perfusion fiscale a été débranchée et c’est une bonne chose. Le problème, c’est qu’il faut trouver un substitut. Il faut absolument trouver les moyens de relancer le secteur. D’abord, parce que dans un pays où il manque près d’un million de logements, laisser s’installer un déficit annuel de près de 200.000 nouveaux logements est extrêmement dangereux.

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Inquiétude sur l'économie, législation incertaine... les acquéreurs sont encore en quête de confiance. Mais le niveau bas des taux d'intérêt et les baisses de prix offrent de vraies opportunités

A la veille des élections municipales des 23 et 30 mars, la plupart des candidats gardent un œil inquiet sur l'évolution du marché immobilier. Le logement est en effet un sujet sensible lors des scrutins locaux. Or le secteur est loin d'être au meilleur de sa forme. "La clé, c'est la confiance, et elle n'est pas encore revenue", explique Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l'Immobilier (Fnaim).

Partout les acheteurs réfléchissent, prennent leur temps, négocient. En face, les propriétaires s'accrochent à leurs prix. Les écarts se creusent dans une France à trois vitesses, entre les grandes métropoles, dynamiques ; la périphérie urbaine et les villes moyennes, plus mitigées ; et la campagne, sinistrée. Pourtant, tout laisse à penser que, bon gré mal gré, c'est bien le moment d'acheter. La période est propice aux acquéreurs.

1 L'offre de biens anciens à vendre augmente

De nombreux biens sont sur le marché et, surtout lorsqu'ils ont des "défauts", il y a des affaires à faire. Les écarts de prix sont de plus en plus importants selon la qulité du bien, et les acquéreurs ne surpaient plus leurs biens.

2 Les vendeurs sont prêts à négocier

Les propriétaires sont plus enclins à négocier au vu de l'allongement des délais de vente, 90 jours en moyenne en France. "C'est particulièrement net sur le marché des résidences secondaires, où nombreux sont les biens de qualité dont le prix a fortement baissé", souligne Laurent Demeure, le président du réseau Coldwell Banker. 

3 Les prix du neuf se stabilisent

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Les SCPI Duflot ont deux composantes. En tant que SCPI, d'abord, il s'agit d'un placement immobilier où la société de gestion gère l'ensemble du patrimoine qu'elle a acquis. Adossée à la loi Duflot, ce même véhicule ajoute un avantage fiscal. Faute de temps et d'expérience, l'épargnant trouvera dans ces véhicules spécifiques une réponse simple et facile à sa problématique fiscale et patrimoniale.

 

Investir dans une SCPI

 

Investir dans une SCPI s'apprécie selon 2 aspects. Par rapport à la détention en direct d'un bien immobilier, celui qui achète des parts bénéficie d'un réel allègement de ses contraintes. Il n'a pas à rechercher et choisir un immeuble puis à réaliser d'éventuels travaux pour le mettre en conformité avec les dernières exigences techniques ou règlementaires. Autre souci écarté, le particulier ne gère pas sa relation avec son locataire. La SCPI se charge de le trouver, de vérifier sa solvabilité et d'encaisser les loyers. On ne le soulignera jamais assez, mais les nouvelles exigences qui pèsent sur les propriétaires avec la loi « Alur » plaident de plus en plus en faveur d'une délégation de la gestion immobilière. Au delà du fait qu'une société de gestion spécialisée est bien mieux armée pour défendre les intérêts des associés, elle est aussi parfaitement au courant des évolutions législatives, des conditions du marché locatif et de l'investissement. Ce qui n'est pas forcément le cas, faute de temps ou d'expérience des propriétaires bailleurs !

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L’investissement locatif est désormais régi par le dispositif Duflot pour les opérations réalisées entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016 (article 80 de la loi du 29.12.12).

 

Que vous maîtrisiez ou non cette nouvelle niche fiscale destinée à l’investissement immobilier, découvrez les 5 pièges à éviter pour réussir votre opération de défiscalisation.
 

Rappel de la loi Duflot

 

Taux de la réduction d’impôt

 

Le taux de la réduction d’impôt obtenue par un contribuable dans le cadre d’un investissement locatif Duflot est fixé à 18 % et répartie sur neuf ans. Cette réduction d’impôt ne peut cependant dépasser le plafond total des niches fiscales fixé à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

 

Investissements locatifs éligibles

• les logements achetés neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016
• les logements construits par l’investisseur, dont le permis de construire a été déposé entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016
• les logements achetés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016 et dont les travaux réalisés entre ces mêmes dates, concourent à la livraison d’un immeuble neuf ou suppriment un état d’insalubrité
• les locaux à un usage autre que l’habitation, achetés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016 et dont les travaux le transforment en logement

Conditions pour louer un logement Duflot

• le logement doit être loué durant une période minimum de neuf ans
• Le logement doit être loué nu et destiné à une habitation principale
• La logement ne peut être loué à un membre du foyer fiscal ou à un membre de la famille
• La location doit s’adresser aux locataires respectant un plafond de ressources et le loyer doit respecter un montant réglementé

Plafonds mensuels des loyers Duflot 2014, hors charges et par m²

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