L'expertise immobilière

A lire certains prospectus commerciaux sur l’investissement Duflot, on gagnerait à tous les coups. « Jusqu’à 54 000 euros d’impôts en moins », annoncent ainsi bien des publicités. La carotte fiscale est attrayante : 18% de l’investissement – jusqu’à 300 000 euros par an et sur une base maximale de 5 500 euros le m2 – sont déductibles des impôts avec un étalement sur neuf ans. L’impact est séduisant : l’investisseur peut gommer chaque année jusqu’à 6 000 euros sur sa feuille d’impôt. En somme, il construit son patrimoine aux frais du fisc et du locataire. Pourtant, malgré autant d’économies fiscales, la rentabilité finale peut très bien être du même ordre que celle d’un livret d’épargne, les nombreuses contraintes et inconvénients venant ronger ce bénéfice. L’obsession de la réduction d’impôt ne doit pas donc aveugler et faire acheter n’importe quoi. La solution : valider la check-list ci-dessous avant de signer un « Duflot ».

1. Mes ressources sont-elles suffisantes  ? Pour se lancer sur neuf ans, et souvent au-delà si l’on prend un crédit d’une durée supérieure, mieux vaut vérifier que l’on a les reins solides (stabilité professionnelle, envergure patrimoniale, niveau de revenus). En cas d’inoccupation du logement ou d’impayés, il faudra quand même supporter les charges et les remboursements de crédit.

2. Quel sera mon niveau d’imposition ces neuf prochaines années ? Exemple : l’achat d’un 43 m2 à Antibes, pour 232 000 euros, donne droit à une réduction d’impôt 4 640 euros, répétée sur neuf ans. Imaginons un changement de situation du propriétaire : ses revenus ayant baissé, son impôt tombe à 1 320 euros. Il perd alors 3 320 euros d’économie d’impôt. De même les années suivantes, si la situation perdure. En outre, cet avantage fiscal, cumulé à d’autres, ne peut pas dépasser 10 000 euros par an.

3. L’appartement est-il à son juste prix de marché ? Sur son site Internet, le ministère du Logement met en garde : « La réduction d’impôt est destinée à compenser une rentabilité limitée de l’investissement locatif et non à sur-rémunérer les promoteurs immobiliers. » Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale de HSBC France, insiste aussi : « Le neuf est cher par rapport à l’ancien, il est difficile d’imaginer une bonne valorisation d’ici dix ans. »

4. Quel est l’état de la demande locative sur le quartier ? Est-il facile de trouver un locataire pour le type de logement acheté ? Les périodes d’inoccupation, les frais de remise en état pour relocation, les frais de procédure en cas d’impayés, etc. vont altérer la rentabilité. Après achat ou achèvement de la construction, le propriétaire a douze mois pour mettre le bien en location. De même, en cas de congé du locataire, il doit relouer dans les douze mois. Il doit également prouver au fisc « les diligences concrètes (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière) » si un contrôleur le demande. Sinon toute la réduction d’impôt saute !

5. Quel est l’écart entre le loyer de marché et le loyer « Duflot » fixé par la réglementation ? Sur notre panel de vingt programmes (voir ci-dessous), il est de 23% en moyenne. Sur neuf ans, cette perte de rendement efface souvent plus de la moitié de la réduction d’impôt.

6. Comment va évoluer la cote de l’immeuble ? Si le quartier se dégrade, ce qui peut arriver dans les ZAC en périphérie (insécurité, absence de commerces, accès difficiles aux transports…), le logement pourra subir une moins-value.

7. Qui va occuper l’immeuble ? Les programmes dits de défiscalisation se dégradent plus vite du fait d’une habitation majoritaire par des locataires (rotation, manque de soins et incivisme, désintérêt du syndic), ce qui alourdit les charges. Pour cette raison, la loi impose aux promoteurs un ratio maximal de 80% de bailleurs par immeuble. Mais 20% de propriétaires occupants, c’est très peu !