L'expertise immobilière

Vendre un bien en copropriété s’avère de plus en plus complexe avec la loi ALUR. Vous devrez produire des tas de documents dès l’avant-contrat. Votre agence peut vous être d’un grand conseil.

Déjà avant la loi ALUR, (accès au logement et à l’urbanisme rénové), le vendeur devait produire de nombreux documents à son acquéreur. Mais avec la loi du 27 mars 2014, ces documents, enrichis, devront être communiqués dès la promesse de vente.

Les pièces à annexer à l’avant-contrat de vente La charge s’alourdit. De façon précise et en tant que vendeur dans une copropriété, voici la liste des pièces, à communiquer à votre acquéreur lors de l’avant-contrat, définie par l’article 54 de la loi Alur :

-          la fiche synthétique de la copropriété ;

-          le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels ;

-          les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;

-          le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

-          les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;

-          l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

-           lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part de ce fonds rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;

-          le carnet d'entretien de l'immeuble ;

-          l’attestation de la superficie de la partie privative et de la surface habitable du lot vendu ;

-          une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété;

-          le diagnostic technique global de l’immeuble : état apparent des parties communes et des équipements communs ;

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La loi Alur est entrée en vigueur le 27 mars 2014. Les modèles de contrats de location, de caution solidaire et d'état des lieux proposés par pap.fr ont été mis à jour pour prendre en compte les nouvelles dispositions.

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), entrée en vigueur le 27 mars 2014, impacte la rédaction des contrats de location d'habitation, de caution solidaire et d'état des lieux. Nous avons mis à jour nos modèles de contrats pour prendre en compte les nouvelles dispositions. Par ailleurs, nous avons rénové leur mise en forme pour en simplifier la rédaction.

Télécharger nos modèles de contrats de location, de caution solidaire et d'état des lieux. 

Voici les principales modifications que nous avons apportées à nos modèles de contrats :

• le bail doit indiquer le loyer du locataire précédent en location vide ;
• le locataire peut faire compléter l'état des lieux dans les 10 jours. En outre, l'état des lieux doit indiquer les index d'énergie (électricité, gaz) ;
• si le locataire ne respecte pas son obligation de s'assurer contre les risques locatifs, le propriétaire peut souscrire une assurance pour son compte et récupérer le coût sur le locataire ; 

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Alors que la ministre du logement, Cécile Duflot, qui a porté cette loi contre vents et marées, fait ses cartons, toute la partie de la loi du 24 mars pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ("ALUR") non soumise à décrets ou à application différée est entrée en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 27 mars, et elles ne sont pas anodines. Qu'on en juge par la liste qui suit, loin d'être exhaustive !

- La durée du préavis pour le locataire qui souhaite quitter son logement est réduit à un mois dans les "zones tendues".

- Le congé donné par le propriétaire doit être mieux justifié et les fraudes au congé (congé donné pour vente ou raisons familiales cachant simplement le souhait de faire partir un locataire ou augmenter le loyer...) seront désormais sanctionnées. Les locataires âgés à faibles ressources sont protégés à partir de 65 ans au lieu de 70. Et en cas de vente du logement occupé, le nouveau propriétaire ne pourra donner congé pour vente qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours, et délivrer congé pour reprise moins de deux ans après l'acquisition.

- Aucun frais lié à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peut plus être facturé au locataire ; la quittance ne pourra être transmise de manière dématérialisée qu’avec l’accord exprès du locataire.

- A défaut de restitution au locataire partant du solde du dépôt de garantie, dans le délai d'un mois si l'état des lieux n'a révélé aucune détérioration, ou de deux mois sinon, le restant dû au locataire sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard !

- Les agents immobiliers et administrateurs de biens ne peuvent plus facturer aux locataires d'honoraires de location, mais seulement la moitié des honoraires pour la visite du logement, la constitution de son dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux. Ces honoraires doivent être encadrés par décret au moyen d'un plafond par mètre carré de surface habitable révisable chaque année ; un bras de fer était en cours avec les professionnels pour la fixation de ces plafonds. On ne sait si le départ de la ministre va précipiter la publication du décret ou au contraire le retarder. La première hypothèse est la plus probable car il y a urgence : en attendant, ces honoraires sont libres...

- Les "marchands de listes" sont encore plus encadrés que précédemment : ils ne peuvent plus proposer de logements sans avoir obtenu des propriétaires une clause d’exclusivité aux termes de laquelle ces derniers s’engagent, d’une part, à ne pas confier la location ou la vente de leur bien à un autre agent immobilier ou marchand de listes, et d’autre part à ne pas publier d’annonce par voie de presse.

- Les annonces de vente ou de location doivent désormais indiquer, quel que soit le support utilisé, sous peine d’amende pénale, le montant TTC des honoraires à la charge du locataire ou de l’acquéreur ; ceux à la charge du bailleur ou du vendeur n'ont par contre pas à être mentionnés. Visant plus particulièrement les "mandataires indépendants", toute publicité émanant d’un négociateur non salarié doit mentionner le fait qu’il exerce sous le statut d’agent commercial. Par ailleurs, les annonces de vente de biens en copropriété doivent mentionner le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel, et si le syndicat fait l’objet de procédures de sauvegarde (copropriétés en difficulté) !

- En cas de vente d’un lot de copropriété, le vendeur, l'agent immobilier ou le notaire doivent annexer à la promesse de vente, en supplément du dossier de diagnostic technique et du carnet d'entretien de l'immeuble, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années si le vendeur en dispose, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées pour le lot au titre des deux exercices comptables précédant la vente, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur, ainsi que l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; seule la transmission de ces documents fait courir le délai de rétractation ou de réflexion de 7 jours...

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