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Crédit immobilier: des baisses de taux font enfin leur retour
Grâce aux banques qui rouvrent les vannes du crédit, les bonnes nouvelles pourraient affluer dans les prochains mois pour les emprunteurs.
Le pire de la crise du crédit immobilier est-il derrière nous? Le nombre de crédits accordés est loin d’avoir redressé la barre (-43,5% sur un an selon l’Observatoire Crédit Logement) mais une bonne nouvelle va réjouir les emprunteurs. Les taux de crédit ont cessé d’augmenter et mieux, ils commencent à baisser. Les grandes banques, qui avaient déserté le marché parce que les prêts immobiliers n’étaient pas assez rentables pour elles, ont fait leur retour. Et le moins que l’on puisse dire c’est qu’elles sont ambitieuses pour 2024 et sont reparties à la conquête de nouveaux clients. «L’ambiance “On ne prête plus”, c’est fini!, assure Pierre Chapon, président de Pretto, courtier en crédit immobilier. Toutes les banques sont présentes sur le marché.»
Une banque nationale, qui ne prêtait plus ces derniers mois, a ainsi annoncé une diminution de 0,2% de ses taux de crédit. La nouveauté? Cette baisse «concerne la France entière et tous les profils», souligne Maël Bernier, de Meilleurtaux. «Cette banque veut être dans le marché en 2024 et se remet au niveau du taux moyen du marché», précise Pierre Chapon. Sur 20 ans, vous pouvez espérer emprunter entre 4,1% et 4,4% (hors assurance et frais de dossier) selon votre profil, et entre 4,45% et 4,6%, sur 25 ans. À cela s’ajoute une autre décote possible de 0,2%, car il s’agit des taux affichés avant négociation. Sont éligibles les célibataires qui gagnent au moins 32.000 euros nets par an et les couples qui touchent au minimum 42.000 euros par an.
Les moins de 35 ans, qui figurent parmi les grands perdants de la crise immobilière, peuvent également bénéficier de cette baisse s’ils gagnent au moins 25.000 euros par an, soit à peine plus de 2000 euros par mois. Un bémol: «Pour rentrer dans les clous des 35% de l’endettement (maximum exigé par les autorités financières, NDLR), ces jeunes acheteurs, qui disposent rarement d’une épargne et/ou d’un apport élevés, devront sans doute sacrifier des m² ou s’éloigner du centre-ville», explique Maël Bernier.
Des baisses «plus fréquentes» dès 2024?
À quoi faut-il s’attendre pour 2024? «Le début d’année s’annonce un peu mou car, même si la concurrence entre banques est plus forte, il y a toujours un problème de demande», souligne Pierre Chapon qui n’exclut toutefois pas «des baisses de taux plus fréquentes et plus agressives au printemps 2024». Mais ces décotes bienvenues pour les emprunteurs qui espèrent concrétiser un projet immobilier, pourraient «créer encore plus d’attentisme» chez des acheteurs désireux d’obtenir le meilleur taux possible. «C’est un mauvais calcul car la concurrence, côté acheteurs, risque d’être plus forte lorsque les taux baisseront plus franchement et les marges de négociations moins élevées qu’aujourd’hui», prévient le fondateur de Pretto.
Le marché est au ralenti, et céder son bien dans ce contexte n’est pas toujours chose aisée. Face à la détérioration des conditions d’accès au crédit au cours des derniers mois, beaucoup de potentiels acheteurs renoncent à leur projet d’achat immobilier. En effet, les taux des crédits immobiliers pratiqués par les banques ont grimpé jusqu’à 4% et pourraient atteindre 5% d’ici la fin de l’année. Les ménages ont alors vu leur capacité d’emprunt se réduire considérablement. Sans compter l’impact de l’inflation. Selon les dernières données de la Banque de France, la production de nouveaux crédits a ainsi chuté de 19 milliards d’euros à 11,1 milliards d’euros en un an, soit une baisse de 41%.
Dans ce contexte, certains acheteurs renoncent purement et simplement à leur projet d’achat. D’autres surveillent le marché et attendent une baisse des prix qui compenserait la réduction de leur capacité d’emprunt, pour passer à l’acte d’achat. Quoi qu’il en soit, le rapport de force est donc passé du côté des acheteurs, face auxquels les vendeurs se voient souvent obligés de plier sur certaines de leurs exigences.
La tendance nationale est d’ailleurs à la baisse des prix, avec quelques exceptions comme Marseille, Nice, Strasbourg ou Rennes, qui résistent encore au phénomène. L’Île-de-France est la région la plus touchée – Paris en premier lieu –, ainsi que des métropoles comme Lyon ou Bordeaux. La hausse des taux d’intérêt va certainement se poursuivre tant que l’inflation n’est pas résorbée, le recul des prix ne devrait donc pas s’arrêter de sitôt.
Cela dit, la France manque de logements. Les besoins ont augmenté, notamment en raison du vieillissement de la population et de la hausse du nombre de divorces. Or, la construction n’a pas suivi autant qu’il aurait fallu. Le marché du neuf subit les difficultés de financement des acquéreurs et la hausse du coût des matériaux de construction. Avec une telle tension du marché, les prix ne devraient donc pas non plus s’effondrer brutalement.
Dans ce contexte, faut-il attendre de vendre, alors que les prix pourraient encore baisser ? Ou attendre qu’ils remontent, alors qu’ils ne retrouveront probablement pas le niveau atteint lors de la frénésie post-Covid ? Le marché connaît une période d’ajustement après une phase d’emballement, mais il n’est pas bloqué. Il faut simplement faire preuve d’un peu de patience. « Ce qui se vendait en trois semaines prend aujourd’hui beaucoup plus de temps car les acheteurs obtiennent difficilement un crédit et sont beaucoup plus attentistes et hésitants qu’avant », confirme Maël Bernier, porte-parole de Meilleurstaux. Au regard de vos priorités (vendre vite ou vendre cher ?), voici quelques conseils pour limiter les concessions et faire la meilleure offre dans les meilleurs délais.
Cibler le marché
Certains marchés sont plus épargnés que d’autres. En premier lieu, le littoral, qui s’adresse à une population plus âgée et moins touchée par les difficultés d’accès au crédit. D’autres zones qui étaient restées plus abordables, comme certaines villes moyennes, deviennent progressivement un choix privilégié pour ceux qui ne peuvent plus se permettre d’acheter dans des régions plus chères. Enfin, l’immobilier haut de gamme résiste globalement aux difficultés de financement. À l’inverse, si le marché est en tension et que votre bien s’adresse plutôt à des primo-accédants (un jeune couple par exemple) qui auront tendance à recourir au crédit, vous devrez vous attendre à certaines décotes. C’est le cas dans les métropoles, qui subissent le plus la baisse des prix.
Fixer le bon prix le plus tôt possible
Trouver le juste prix est la clé d’une bonne vente. Un prix trop élevé n’intéressera personne, et avec un prix trop bas, vous risquez de brader votre bien. Au moment de la mise en vente du bien, il est toutefois crucial de ne pas surestimer sa valeur, de prendre en compte immédiatement les défauts du logement et ne pas rester bloqué sur le prix qu’il aurait pu atteindre lors d’un moment plus favorable. « Il est d’ailleurs préférable de baisser une fois de manière significative, plutôt que de faire plusieurs rabais au compte-gouttes, qui donneront une mauvaise image à votre bien », conseille Maël Bernier. Certains vendeurs restent dans le déni, espérant ne pas être concernés par la baisse des prix dans leur secteur. Pourtant c’est une erreur d’attendre trop longtemps, car vous risqueriez de devoir baisser encore davantage votre prix si la chute se poursuit. Plus vite vous accepterez la décote, plus vite vous vendrez.
Quitte à prendre de l’avance sur le marché. Vous savez que les taux devraient, a priori, continuer d’augmenter, donc le budget des acheteurs se resserrer encore davantage. Le temps joue donc contre vous. Si vous êtes pressé, vous pouvez appliquer au plus tôt une légère réduction de votre prix pour être réellement attractif et vendre votre bien plus rapidement, probablement au même prix que vous pourriez le vendre si vous attendez.
N’abusez pas de la marge de négociation
La pratique est courante. Augmenter son prix de vente de 5 à 10% (voire 20% dans certaines régions) permet au vendeur d’anticiper la négociation de l’acheteur et de vendre son bien à un prix le plus proche possible de celui qu’il s’est fixé. Dans le contexte actuel, il est préférable de ne pas en abuser pour ne pas détourner les acheteurs de votre offre. Surtout si, en raison du prix affiché, votre bien se retrouve dans une catégorie de budgets supérieurs, où la demande est moins forte. « C’est le seuil psychologique, qu’il est important de prendre en compte, rappelle Maël Bernier. Il vaut mieux se placer juste sous la dizaine, pour attirer l'œil de l’acheteur. » Ainsi, si votre logement est estimé à 280.000, il est préférable d’afficher ce prix plutôt que 300.000 euros.
Observez le plan de financement des potentiels acheteurs
« Il est essentiel de savoir à quel acheteur on a affaire : est-ce sa première visite ? Comment se finance-t-il ? En fonction de son profil, vous pouvez ajuster un prix pertinent », rapporte la spécialiste. Certains acheteurs réalisent leurs achats sans avoir recours à un crédit immobilier. Ils ne sont donc pas concernés par les difficultés d’accès au crédit et auront moins de conditions suspensives.
Les barèmes du PTZ devraient être révisés prochainement. La fiscalité sur les plus-values de cession des terrains fait toujours débat, celle concernant les locations saisonnières va être durcie.
Le gouvernement lâche un peu de lest dans sa volonté de faire des économies sur les aides au logement. Face à la crise profonde qui est déjà bien ancrée dans le secteur immobilier, le nouveau ministre en charge du Logement, Patrice Vergriete, a confirmé ce week-end dans une interview au journal "Le Monde", que le barème et les plafonds du Prêt à taux zéro (PTZ), le principal outil d’accession à la propriété dans le neuf, vont être révisés afin de rendre plus de ménages éligibles. « Ce sera fait dans les prochaines semaines », a précisé le ministre de l’Economie, Bruno Le Maire, dans un entretien au journal "Sud Ouest".
Cela fait en effet de longues années que les revenus maximums permettant de bénéficier d’un PTZ en fonction de sa situation familiale et de la zone d’achat n’ont pas été augmentés, de même que les montants maximums du PTZ alors que les prix des logements neufs n'ont cessé de progresser. Le pôle Habitat de la Fédération Nationale du Bâtiment considère justement qu'il faut actualiser de l’ordre de 25% ces plafonds de ressources des ménages éligibles, tout comme le montant plafond des opérations.
Plus de 40.000 PTZ en 2024
Patrice Vergriete indique viser la diffusion de plus de 40.000 PTZ en 2024, soit autant qu'en 2023 alors que le PTZ ne sera plus accessible pour les maisons neuves à partir de l’an prochain, officiellement afin de lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols. La référence à 2023 n’est cependant pas très significative : près de 64.000 PTZ avaient été par exemple accordés en 2022, dont un peu plus de la moitié ont servi à financer la construction d’une maison neuve, un secteur totalement abandonné aujourd’hui. La récente retouche du zonage a aussi permis à certaines communes de passer en zone tendue et de bénéficier du PTZ mais il reste toute une partie du territoire, en dehors des agglomérations et des zones touristiques, qui se retrouve mise à l’écart de cette politique du logement.
Bail réel solidaire
Le ministre du Logement confirme aussi sa volonté de développer le bail réel solidaire qui permet d’acheter un logement sans devenir propriétaire du terrain afin de proposer un prix plus accessible. Les plafonds de ressources des personnes éligibles au bail réel solidaire seront révisés pour l’étendre à davantage de ménages. Le bail réel solidaire ne semble pourtant qu’une solution d’appoint. Le président du pôle Habitat de la Fédération Nationale du Bâtiment, Grégory Monod, rappelait fin septembre les limites du bail réel solidaire avec seulement 4.400 logements produits en 2 ans.
Fiscalité des meublés touristiques
Sur la fiscalité des locations saisonnières, Patrice Vergriete propose « de ne plus les favoriser et d'aligner la fiscalité des meublés touristiques, des meublés traditionnels et des locations vides, avec un même abattement fiscal de 40% ». Cet abattement sur le montant des revenus locatifs peut aujourd’hui monter à 50% ou 71%. Le ministre renvoie cependant ce débat aux prochaines discussions budgétaires du PLF 2024. Il entend plus globalement passer par une proposition de loi pour créer « un outil de régulation des meublés touristiques à la disposition des collectivités locales ».
Décentralisation de la politique du logement
La décentralisation de la politique du logement et des aides ferait d’ailleurs l’objet d’un projet de loi pour le printemps 2024. Comme ses prédécesseurs, Patrice Vergriete évoque aussi dans cette interview une possible révision, dès 2024, de la fiscalité sur les plus-values de cession foncière qui favorise la détention longue des terrains.
L’assurance-décès se distingue du contrat d’assurance-vie sur plusieurs points : la nature du contrat, l’identité du bénéficiaire ou encore l’origine de la somme versée. Est-il possible de retirer de l’argent sur une assurance-décès ?
L’assurance-décès est un contrat d’assurance par lequel le souscripteur s’engage à payer des cotisations (ou primes) à un assureur qui s’engage, en contrepartie, à verser un capital aux bénéficiaires désignés au contrat lors du décès du souscripteur. La somme qui sera versée au bénéficiaire est donc le capital prévu au moment où le contrat a été signé. À la différence du contrat d’assurance-vie, le souscripteur ne peut pas être le bénéficiaire du capital : il doit forcément s’agir d’une tierce personne différente du souscripteur et de l’assureur. Cette personne ne doit pas obligatoirement faire partie de votre famille. S’il est possible de retirer les sommes placées sur une assurance-vie par le biais du rachat partiel ou total, peut-on procéder à un retrait d’argent sur une assurance-décès ?
Comment ça marche l'assurance décès ?
Contrairement à l’assurance-vie, l’assurance-décès n’est pas un placement financier : les cotisations versées sont perdues. Dans les faits, il est parfois envisageable de retirer de l’argent sur un contrat d’assurance-décès : comme pour l’assurance-vie, on parlera alors de rachat partiel ou de rachat total. Pour savoir si cette possibilité vous est offerte, il convient cependant de vous informer en amont, et de poser la question à votre compagnie d’assurances lors de la souscription du contrat. Si la possibilité de rachat existe, votre contrat sera accompagné d’un tableau de valeur de rachat qui va préciser les conditions de rachat partiel ou total. Si la procédure de rachat n’est pas automatique, c’est parce que les fonds placés sont censés être versés à vos bénéficiaires en cas de décès prématuré.
Peut-on récupérer l'argent d'une assurance décès ?
Si le retrait d’argent sur une assurance-décès est une éventualité que vous devez anticiper pour ne pas avoir de mauvaise surprise, il est tout aussi important d’être informé sur la fiscalité de ce type de contrat. Le capital décès n’est pas imposable aux droits dits de succession, sauf si les primes ont été versées après les 70 ans du souscripteur : dans ce cas précis, elles seront réintégrées dans la succession et seront imposées avec le reste du patrimoine. De surcroît, le bénéficiaire du contrat d’assurance-décès est imposable à l’impôt sur le revenu au taux de 20 % et après déduction de l’abattement fiscal de 152 500 €. Il est préférable d’être au courant de ces informations, que vous soyez souscripteur ou bénéficiaire, pour faire vos choix et vos arbitrages en connaissance de cause !
Est-ce que je peux retirer de l’argent sur mon assurance-vie ?
La réponse sans attendre est : OUI ! Vous avez la latitude de disposer, soit partiellement, soit totalement, du montant de votre assurance-vie. Et, il n’y a aucune contrainte qui s’y opposera. Donc, si dans l’urgence vous avez besoin de vos fonds, effectuez-y la demande auprès de votre assureur et vous connaîtrez les modalités à remplir pour que votre argent soit en votre possession. Dans le jargon des assureurs, on parlera “de rachat”. C’est un mot pour désigner “le retrait de l’argent de son assurance-vie”. Il existe à cet effet, plusieurs types de rachat d’assurance-vie. Les plus connus sont notamment
Le rachat total qui permet d’obtenir la totalité de son argent disponible sur l’assurance-vie après les différents prélèvements sociaux et fiscaux.
Le rachat partiel, à l’inverse, permet d’obtenir une partie de l’argent de son assurance-vie.
L’assurance-vie fait aujourd’hui partie des solutions de placement préférées des Français, avec d’autres comptes d’épargne comme le Livret A ou le Livret de développement durable et solidaire. Dans la conjoncture actuelle, faut-il garder son assurance-vie en 2023 ?
L’assurance-vie est un placement financier qu’il est possible d’ouvrir à tout âge, que l’on soit majeur ou mineur. Lorsque vous souscrivez un contrat d’assurance-vie, vous signez un contrat par lequel vous vous engagez à verser des cotisations périodiques qui vont constituer votre épargne (on parle d’abonnement ou de virements programmés). Le calcul des intérêts varie en fonction de la nature du contrat, sachant qu’il est possible de récupérer ses fonds (et les intérêts) avant la fin du contrat si nécessaire. L’assurance-vie peut être en fonds euros ou en unités de compte : en fonds euros, le risque est quasiment nul, mais les gains sont moins intéressants qu’en unités de compte, où vous placez une partie de vos économies sur les marchés financiers. En 2023, doit-on garder son assurance-vie ?
Qu'est-ce que l'assurance-vie en 2023 ?
L’assurance-vie est un contrat d'épargne avec des avantages flexibles qui facilitent l'épargne des Français. Elle permet d'économiser avec des versements apériodiques pour certains et permanents pour d’autres. En 2023, ce type de placement pourrait être très avantageux en raison de la fiscalité généreuse qui demeure toujours faible. Et dans certaines situations, vous pouvez même être exonérés des frais d’impositions sur cette assurance-vie. En outre, vous avez aussi la possibilité d’investir cet argent dans plusieurs supports qui facilitent la diversification de vos avoirs. Toutefois, nous vous conseillons de bien lire la clause du contrat avant toute souscription.
La rentabilité de l’assurance-vie en 2023
À la question de savoir s’il faut garder son contrat d’assurance-vie en 2023, nous serions tentés de répondre par l’affirmative. Face à l’augmentation du coût de la vie couplée à la hausse des taux d’intérêt pour les livrets d’épargne (3 % pour le Livret A, 3 % pour le Livret de développement durable et solidaire, 6,1 % pour le Livret d’épargne populaire…), certains épargnants sont tentés de laisser de côté leur assurance-vie pour profiter de taux d’intérêt plus attractifs ailleurs. Cela étant, il ne faut pas oublier que le contrat d’assurance-vie est un contrat qui s’envisage sur le long terme, et qui devient de plus en plus intéressant financièrement au fur et à mesure que le temps s’égrène. Il reste avantageux de conserver son contrat même à la période actuelle : l’argent reste disponible et n’est pas bloqué !
Les avantages de l’assurance-vie en 2023
L’intérêt de conserver son contrat d’assurance-vie en 2023 ne s’arrête pas à une question de disponibilité des fonds, même s’il s’agit bien évidemment d’un argument de poids : vous pouvez effectuer des retraits à tout moment (attention à la fiscalité sur les intérêts néanmoins), ce qui est pratique lorsque l’on fait face à un besoin urgent de liquidités. De même, vous avez la possibilité de détenir plusieurs contrats différents, à la fois pour vous et tous les membres de votre famille, et de diversifier vos placements et votre niveau de risque. Les versements sont libres, et l’assurance-vie n’est pas plafonnée, à la différence des comptes d’épargne comme le Livret A (22 950 € au maximum) et le LDDS (12 000 € au maximum). Enfin, la fiscalité est avantageuse, surtout après huit ans de détention.
Le locataire peut-il cesser de payer le loyer en cas de manquement du bailleur ?
À certaines conditions seulement, le locataire commercial peut suspendre le paiement des loyers en cas de manquement du bailleur à ses obligations.
Un locataire ne peut suspendre le paiement des loyers en invoquant un manquement du bailleur à ses obligations que si ce manquement l’empêche totalement d’utiliser les locaux loués ou de les utiliser conformément à l’usage auquel ils sont destinés.
La Cour de cassation vient de rappeler ce principe dans l’affaire récente suivante. Une société locataire d’un local à usage commercial avait cessé de payer ses loyers en raison d’infiltrations d’eau dans ce local. À l’appui de sa décision, elle invoquait le fait que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance. La cour d’appel lui avait donné raison, ayant constaté que le bailleur avait manqué à une obligation essentielle du bail.
Rappel : le bailleur est obligé de délivrer le bien loué au locataire, d’entretenir ce bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.
Mais la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel. En effet, elle lui a reproché de ne pas avoir recherché si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.
Ainsi, contrairement à ce que la cour d’appel avait estimé, le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail ne suffit pas à justifier le défaut de paiement des loyers par le locataire.
Cassation civile 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15923
Pour les contribuables non mensualisés, les premiers avis de règlement sont arrivés par courrier le 23 août, et devraient être consultables en ligne à partir du 30 août. HJBC / stock.adobe.com
Pour faire face à l’imbroglio fiscal de la taxe foncière, Le Figaro a répondu à plusieurs questions récurrentes des lecteurs sur la taxe foncière.
Qui est concerné par la taxe foncière ?
La taxe foncière est un impôt qui concerne les biens immobiliers, qu'il s'agisse de terrains non bâtis ou de logements construits, au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle peut donc prendre deux formes : celle pour les propriétés bâties (habitations, parking...), et celle pour les propriétés non bâties (champs, étangs, jardins...).
Dans l’immense majorité des cas, cette taxe concerne l'usufruitier ou le propriétaire du bien. En effet, la taxe foncière revient à celui qui jouit des revenus d'un bien immobilier ou qui y habite. À l'inverse, un locataire ou un nu-propriétaire n’est pas concerné, sauf exception; le fait que le nom du nu-propriétaire apparaisse sur l'avis de taxe foncière n’est donc pas à prendre comme une obligation de paiement.
Néanmoins, la situation peut dans certains cas s’inverser. Dans le cas d'un démembrement, le notaire peut rédiger une convention qui précise les règles et les droits pour l'usufruitier et le nu-propriétaire ; cette convention peut indiquer que c'est le nu-propriétaire qui sera redevable de la taxe foncière, contrairement aux règles habituelles. L'usufruitier sera alors en droit de la réclamer ou de prouver au service des impôts qu'il ne doit pas s'en acquitter. À noter que l'occupant, quel qu'il soit, doit de son côté s'acquitter de la taxe sur les ordures ménagères.
Enfin, dans le cas particulier d'une indivision, étant donné que plusieurs personnes sont propriétaires d'une partie du bien immobilier, chaque personne concernée doit payer une partie de la taxe foncière.
Comment est-elle calculée ?
Le montant de la taxe foncière dépend de la valeur locative cadastrale du bien, c'est-à-dire du loyer théorique que le propriétaire pourrait en tirer. Un abattement de 50% est ensuite appliqué au montant.
Pour 2023, les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées selon l'Indice des Prix à la Consommation Harmonisé (IPCH), indexé sur l'inflation ; cela entraîne une augmentation de 7,1% de la base de calcul pour l'ensemble des biens immobiliers. Cette augmentation est un minimum : à cela s'ajoute l'augmentation des taux d'imposition fixés par les collectivités territoriales. Ceux-ci peuvent en effet varier, et risquent d'augmenter fortement cette année : 19% des communes de plus de 40.000 habitants vont augmenter leur taux en 2023.
Quels éléments ou travaux font grimper la taxe foncière ?
La taxe foncière est bien entendu basée sur la superficie de votre logement, mais des éléments supplémentaires entrent en jeu. Les «éléments de confort», par exemple, tels que les installations sanitaires et de chauffage, ajoutent des mètres carrés fictifs à la base d'imposition. «Tout élément de confort supplémentaire ou d'embellissement qui valorise le bien immobilier peut faire augmenter la valeur locative. C'est le cas si vous créez une salle de bains qui n'existait pas, des W.-C. supplémentaires, une baignoire à la place d'une douche... Dans les cas évoqués, il n'y a pas d'augmentation de la superficie habitable mais des éléments de confort qui sont pris en compte dans l'appréciation générale du bien», explique la Direction générale des finances publiques, DGFiP. Ces critères sont hérités de l'ancienne méthode de 1970. À l'époque, ces éléments étaient considérés comme luxueux et déterminaient la classification des logements.
En général, les éléments supplémentaires construits qui ajoutent de la valeur au bien font augmenter la taxe foncière. La construction d'une piscine non-démontable entraîne par exemple une augmentation automatique : une piscine de 30 mètres carrés peut engendrer une augmentation de 200 euros. Les exceptions sont toutefois nombreuses : si un abri carport entre en général dans le calcul de la taxe foncière, il n'est pas comptabilisé dans le cas où il mesure moins de 5 mètres carrés au sol, ou s'il s'agit d'un kit pour une durée de moins de 3 mois par an et non fixé au sol. De même, certains travaux ne modifient pas la taxe. Ainsi, la transformation d'une pièce à vivre en une autre (salon en chambre) n'affecte pas la taxe, car aucun élément de confort n'est ajouté.
Qui peut être exonéré ou bénéficier d'un plafonnement ?
La taxe foncière concerne quasiment tous les propriétaires, mais plusieurs situations permettent une exonération totale pour les contribuables : être bénéficiaire de l'Allocation aux Adultes Handicapés (AAH), avoir plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, ou être titulaire de l'Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées (ASPA) ou de l'Allocation Supplémentaire d'Invalidité (ASI). Pour les personnes ayant entre 65 et 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition dont le revenu fiscal de référence respecte un seuil, vous pouvez tout de même obtenir un dégrèvement automatique de 100 euros. De plus, une réduction peut être obtenue si le bien immobilier est inoccupé, mais des justificatifs doivent être fournis à l'administration fiscale.
Il existe aussi des exonérations temporaires. Du côté des biens, les logements neufs sont exonérés pendant 2 ans. De même, les logements anciens ayant subi des travaux d'économie d'énergie bénéficient d'une exonération de 5 ans. Les nouvelles constructions à usage de résidence principale financées à 50% par des prêts aidés par l'État bénéficient d'une exonération de 10 ans, sous certaines conditions de revenu. Une déclaration auprès du centre des finances publiques dans les 90 jours après les travaux est toutefois requise pour prétendre à des abattements.
Ces exonérations sont toutefois soumises à conditions. Le plafonnement de la taxe implique que la propriété soit la résidence principale, que le contribuable n'ait pas été assujetti à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) l'année précédente et que le revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains seuils. Par ailleurs, l'exonération ne couvre pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Certaines collectivités offrent des exonérations si votre logement est économe en énergie ou exposé à des risques particuliers. Pour connaître les exonérations spécifiques à votre commune, il est nécessaire de se renseigner auprès du centre des impôts local.
Quelle est la date limite de paiement ?
Il faut savoir que les propriétaires sont tenus de payer la taxe foncière en une fois. Les dates diffèrent selon le mode de paiement : pour les paiements en ligne, la date limite de validation est le 21 octobre 2023, tandis que les paiements par courrier doivent être finalisés avant le 16 octobre. En cas de retard de paiement, une majoration peut être appliquée sur l'impôt, jusqu'à 10% si le règlement n'est pas fait dans les 45 jours suivant la date de mise en recouvrement, selon le site Service public. Dans le cas d'une demande de mensualisation, le changement ne sera effectif que pour l'année suivante.
L’État cherche à inciter les bailleurs à rénover leurs passoires énergétiques pour les remettre sur le marché
Entre 2023 et 2025, vous pourrez déduire jusqu'à 21.400 € de déficit foncier en cas d'importants travaux de rénovation énergétique
L’État a frappé un grand coup le 1er janvier 2023 en interdisant de mettre en location des logements dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m2.
De fait, une partie des biens classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ont été sortis du marché. Et ce n’est que le début puisque l’interdiction sera étendue à l’ensemble de cette catégorie dès 2025, avant de s’appliquer aux lettres F, puis E.
Mais si l’amélioration du parc locatif est impérative, elle ne doit pas conduire à raréfier l’offre. Pour inciter les bailleurs à rénover plutôt qu’à laisser végéter leurs biens, l’État alterne alors entre aides et surtaxes des habitations vacantes. Le déficit foncier fait partie de ces coups de pouce…
De quoi parle-t-on ?
Un bon investissement locatif repose sur un savant équilibre entre la charge financière de l’opération et ce qu’elle vous rapporte. Par principe, les loyers perçus doivent au moins couvrir les coûts liés au bien et, dans l’idéal, vous permettre de dégager des bénéfices.
Sauf qu’en pratique, le schéma parfait n’est pas toujours au rendez-vous, du moins pas dans les premières années d’acquisition.
Entre l’éventuel emprunt immobilier à rembourser, la hausse imprévue des appels de fonds de copropriété ou encore les travaux de rénovation à réaliser, il n’est pas rare de se retrouver en situation de déficit foncier. Le montant total des charges inhérentes au bien est alors supérieur à celui des loyers perçus.
Entre l’éventuel emprunt immobilier à rembourser, la hausse imprévue des appels de fonds de copropriété ou encore les travaux de rénovation à réaliser, il n’est pas rare de se retrouver en situation de déficit foncier - iStock
Pour limiter les risques d’endettement, l’administration fiscale vous permet donc d’imputer ce manque à gagner sur vos impôts afin de contenir votre fiscalité.
Combien déduire ?
De façon classique, la loi vous permet de déduire chaque année jusqu’à 10.700 € de votre imposition sur le revenu au titre du déficit foncier. Il peut même atteindre 15.300 € si le logement est loué dans le cadre d’un dispositif d’incitation fiscale tel que « Louer abordable » (dit Cosse).
De même, si l’écart entre vos charges et les loyers perçus est supérieur à ce plafond, vous pouvez reporter et déduire la somme de votre imposition globale durant six ans maximum (et jusqu’à 10 ans en la déduisant de vos seuls revenus fonciers).
Bonne nouvelle : pour inciter les bailleurs à rénover, la loi de finances rectificative pour 2022 a doublé le plafond de base ! Si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez en effet déduire jusqu’à 21.400 € par an de votre imposition, sur une durée maximum de 3 années. Mais prenez garde aux règles strictes d’éligibilité…
Si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez en effet déduire jusqu’à 21.400 € par an de votre imposition.
À quelles conditions ?
Le dispositif du déficit foncier ne s’applique qu’aux logements loués non meublés. Plus encore, cette ristourne fiscale n’est pas cumulable avec le régime microfoncier qui prévoit un abattement forfaire de 30 % sur vos revenus locatifs.
Vous devez, à l’inverse, opter pour le régime d’imposition réel pour pouvoir déduire spécifiquement vos diverses charges. Et attention, ce choix sera irrévocable pendant trois ans ! Il s’agit donc de bien comparer l’estimation de votre imposition en fonction de l’un ou l’autre de ces régimes fiscaux.
Dans le cas de travaux de rénovation énergétique, vous devez en plus réaliser et payer le chantier entre 2023 et 2025 si vous souhaitez profiter du doublement du déficit foncier. Et la demi-mesure n’est pas permise. Il faut que le logement passe d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D (DPE à l’appui) pour obtenir ce coup de pouce !
Impôt sur les successions : 5 tactiques pour optimiser les abattements
Le projet de loi de finances pour 2023 ne contient pas les avancées attendues sur les droits de succession. Il faudra attendre encore pour voir le montant des abattements revu à la hausse. En attendant une éventuelle réforme, il faut mettre à profit les dispositifs actuels permettant de réduire la facture.
A hauteur du montant des abattements, les donations échappent à toute taxation.
A hauteur du montant des abattements, les donations échappent à toute taxation. Ces abattements se renouvellent tous les quinze ans. Leur montant dépend du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire de la donation. Voici nos conseils pour les utiliser au mieux et réduire les droits pesant sur la transmission de votre patrimoine.
1. Donner à deux
Si vous êtes marié, même si la donation porte sur des biens communs, le bénéficiaire ne peut profiter que d'un seul abattement. Le simple fait de donner à deux (on parle de donation conjonctive) permet de doubler la mise : le donataire va bénéficier deux fois de l'abattement et de la progressivité du barème des droits de donation.
2. Donner des espèces
En plus des abattements, un autre dispositif permet de donner également tous les quinze ans, jusqu'à 31.865 euros sans droits à payer à chacun de ses enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants (ou à ses neveux et nièces pour les personnes sans descendant). Cette exonération ne porte que sur les dons d'argent. Seules conditions pour en bénéficier : le donateur doit avoir moins de 80 ans et les bénéficiaires, 18 ans minimum ou être émancipés.
Pour un couple avec deux enfants et quatre petits-enfants, c'est une somme supplémentaire de 382.397 euros qui peut ainsi être transmise tous les quinze ans en franchise de droits (31.865 × 2 enfants × 2 parents) + (31.865 × 4 enfants × 2 parents) si les deux parents se portent donateurs.
3. Ne donner que la nue-propriété
Si vous vous réservez l'usufruit d'un bien et ne donnez que la nue-propriété, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de cette dernière. Elle est fixée par un barème qui dépend de votre âge : 50 % si vous avez entre 51 et 60 ans, 60 % si vous avez entre 61 et 69 ans. Ce qui vous permet de donner, en franchise de droits, davantage que ce que vous auriez pu donner en pleine propriété.
Autre intérêt : lorsque les bénéficiaires de la nue-propriété récupéreront la pleine propriété à votre décès, ils n'auront pas de droits supplémentaires à payer sur la valeur de l'usufruit et sur la plus-value prise par le bien entre le jour de la donation et celui de votre décès.
4. Donner et prêter
Pourquoi ne pas combiner don et prêt si le donataire a besoin d'un coup de pouce plus conséquent que le montant des abattements ? Seule contrainte : il ne faut pas qu'il s'agisse d'un don déguisé en prêt. Autrement dit, le bénéficiaire doit avoir réellement la capacité de vous rembourser (même si finalement au bout de quinze ans le prêt se transforme en donation). Le mieux est de prévoir un taux d'intérêt, même s'il est minime, et un échéancier de remboursement, même s'il s'agit de petites mensualités.
5. Donner avant de vendre
Si vous avez prévu de vendre un bien immobilier ou des titres pour donner des liquidités à vos enfants, la plus-value sera imposable et les sommes transmises seront soumises aux droits de donation. Mais si vous inversez l'ordre des opérations, c'est-à-dire si vous donnez le bien, à charge pour le bénéficiaire de le revendre pour avoir du cash, vous échappez à la taxation de la plus-value (seule une vente proprement dite déclenche l'impôt sur les plus-values).
Vous pourrez ainsi transmettre la totalité du prix de vente sans frottement fiscal. Et si vos enfants revendent le bien au même prix, ils n'auront que des droits de donation à payer ! Pour ne pas prendre le risque d'être recalé par le fisc, il suffit de respecter scrupuleusement la chronologie des opérations et de ne pas vous réapproprier tout ou une partie du prix de vente d'une quelconque manière.
Les atouts des donations-partages transgénérationnelles
Il est possible d'associer dans une donation-partage des descendants de degré différents : ses enfants et ses petits-enfants. Ce type de donation peut permettre de réintégrer des biens qu'un couple de parents avait donnés à ses enfants pour les réattribuer à ses petits-enfants. Cela évite aux « enfants » d'avoir à les transmettre à leur tour à leurs propres enfants.
Lorsque la donation originelle remonte à plus de quinze ans, l'administration fiscale considère que ce n'est pas une donation mais un nouveau partage. Conséquence : seul le droit de partage de 2,5 % est dû. Les petits enfants n'ont aucun droit de donation à payer sans que les abattements applicables entre grands-parents et petits-enfants et entre parents et enfants ne soient utilisés. Ils restent mobilisables pour d'autres donations éventuelles.
Qu’est-ce qu’un locataire protégé et comment mettre fin à son bail ?
La loi protège certains locataires dits “protégés” en fonction de critères d’âge et de revenus. L’objectif est d’éviter l’éviction de personnes âgées qui n’ont pas les moyens financiers de se reloger. S’engager dans un bail avec un locataire protégé entraîne un certain nombre de contraintes pour les propriétaires.
Le locataire protégé : qu’est-ce que c’est ?
Certains locataires âgés à faibles revenus sont protégés par la loi : le propriétaire ne peut leur donner congé que dans des conditions spécifiques.
Les conditions pour être locataire protégé
Les locataires protégés sont des personnes de plus de 65 ans ayant des revenus modestes, inférieurs au plafond fixé par la loi. Il existe aussi certains locataires protégés de moins de 65 ans, dès lors qu’ils ont à charge une personne remplissant les conditions pour être un locataire protégé.
L’objectif est d’éviter les expulsions de personnes âgées à faibles revenus, qui auraient du mal à retrouver un logement. Dans la pratique, on constate qu’il s’agit souvent d’un frein à la signature d’un bail : en effet, le propriétaire anticipe les problèmes et ne souhaite pas s’engager envers un locataire qu’il aura du mal à faire partir en fin de bail.
À NOTER :
Les dispositions portant sur les locataires protégés sont donc à double tranchant.
Le locataire protégé de plus de 65 ans
Les locataires de plus de 65 ans ayant des ressources modestes sont considérés comme protégés. Le propriétaire ne peut pas mettre fin à la location, même à l’issue du contrat, sauf à satisfaire à différentes conditions que nous détaillerons ci-dessous.
Le plafond des ressources à prendre en compte repose sur les revenus à N-2, soit les revenus de 2021 pour les plafonds 2023.
ATTENTION :
Ces plafonds varient par ailleurs selon la situation géographique du bien, avec des différences entre Paris, sa région et le reste de la France.
Ainsi, pour une personne seule, le plafond de ressources est de 25 165 euros à Paris contre 21 678 euros dans les autres régions. Pour un couple, les plafonds sont respectivement de 37 611 euros et de 29 217 euros. Les montants sont fixés par décret et régulièrement actualisés.
Le locataire protégé de moins de 65 ans
Un locataire peut aussi être considéré comme protégé dès lors qu’il héberge dans le logement loué une personne âgée de plus de 65 ans.
IMPORTANT :
Cette personne doit être à sa charge sur le plan fiscal. Il faut que le montant total des ressources du foyer (montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement) soit inférieur aux plafonds fixés par l’Etat.
Les conséquences pour le propriétaire
Quelles conséquences pour le propriétaire ? Principalement la difficulté à récupérer la jouissance de son bien. Il convient par conséquent de toujours réfléchir avant de s’engager dans un contrat avec un locataire protégé. Il peut en effet être difficile de vendre l’appartement ou encore de le récupérer pour l’occuper.
Comment savoir si un locataire est protégé ?
Pour savoir si un locataire est protégé, il convient de lui demander tous les justificatifs de revenus nécessaires à l’examen de sa situation, et cela avant la signature du bail.
N’oubliez pas d’exiger la déclaration de revenus de tous les locataires et des autres membres éventuels du foyer, ayant vocation à être hébergés dans le logement. Gardez à l’esprit que vous devez disposer de la déclaration de revenus à N-2.
Informez-vous sur l’âge du locataire et des membres du foyer. Vérifiez qu’il n’a pas l’intention d’héberger une personne à charge de plus de 65 ans.
Anticipez l’évolution de sa situation : en effet, les personnes qui ont des revenus supérieurs aux plafonds lors de la signature du bail peuvent parfaitement prendre leur retraite durant les 3 ans. Dès lors, leurs revenus vont inévitablement baisser.
Les conditions pour donner congé à un locataire protégé
Pour autant, tout n’est pas perdu et il est possible de donner congé à un locataire protégé, en respectant certaines conditions. Comme pour tous les contrats de location en nu, vous ne pouvez donner congé qu’à la fin du bail.
Mais dans le cas d’un locataire protégé, le propriétaire ne peut s’opposer au renouvellement automatique du contrat, sauf s’il parvient à proposer au locataire protégé un logement alternatif correspondant aux besoins de la personne et à ses ressources financières. Les offres de relogement doivent être présentées au locataire durant la période de préavis. Elles doivent se situer au plus près.
Que faut-il entendre par ce critère géographique ? Le nouveau logement doit se trouver dans le même arrondissement, dans un arrondissement limitrophe, dans la commune ou dans une commune limitrophe, sans que la distance puisse être de plus de 5 km.
IMPORTANT :
Le logement proposé ne doit pas forcément être similaire au bien que quitte le locataire, mais il doit correspondre à ses besoins en termes de surface et de montant du loyer.
Comment mettre fin au bail d’un locataire protégé ?
Lorsque le propriétaire veut mettre fin au bail qu’il a signé avec un locataire protégé, il doit lui envoyer une lettre de congé. Le courrier doit mentionner le motif pour lequel le bailleur met fin au contrat. Seuls trois motifs sont recevables au titre de la loi :
Congé pour vendre.
Congé pour reprise.
Congé pour motif légitime et sérieux.
IMPORTANT :
Pour un logement loué vide, le délai légal est de 6 mois. A l’inverse, pour un meublé, le préavis n’est que de 3 mois.
En parallèle, le propriétaire doit se mettre en quête d’un logement de remplacement pour son locataire protégé. Il peut charger une agence immobilière de la recherche.
Enfin, il faut savoir que la protection du locataire n’est pas valable dès lors que le propriétaire souhaite reprendre son bien pour l’habiter et qu’il remplit lui-même les conditions d’âge et de ressources. Ainsi, le statut de locataire protégé ne s’applique pas quand le propriétaire a plus de 65 ans et des revenus inférieurs aux plafonds.
Sous-louer votre logement pour les JO 2024 : êtes-vous (ou non) en droit de faire ?
Pour la 3e fois dans son histoire, Paris accueillera en 2024 les Jeux Olympiques et les logements pour héberger les 16 millions visiteurs du monde entier se feront rares. En raison de la forte demande, les prix des locations montent en flèche. Une aubaine pour les Parisiens qui cherchent un revenu locatif. Mais peut-on sous-louer son appartement quand on est locataire ?
Si l'on additionne Jeux Olympiques et Paralympiques, cela représente 27 nuitées durant lesquelles les prix flambent dans la capitale, en raison de l'affluence.
Les Jeux Olympiques arrivent à grands pas et l'événement s'annonce comme une poule aux oeufs d'or pour les détenteurs de logements dans la capitale. La compétition qui se déroulera du 26 juillet au 11 août 2024, et du 28 août au 8 septembre pour les Jeux Paralympiques, accueillera 15,9 millions de visiteurs selon l'Office du tourisme de Paris.
En tout, 27 nuitées pendant lesquelles les prix des locations et des hôtels ont commencé à flamber. Une nuit coûtera cinq fois plus cher qu'à la même période en 2023, selon le site de courtiers en assurance Reassurez-moi, soit 1.055 euros la nuit dans le 12e arrondissement pour deux adultes et deux enfants (deux ou trois chambres) contre 205 euros un an plus tôt. Et l'écart est le même dans des communes franciliennes excentrées de Paris, comme Colombes (Hauts-de-Seine) ou encore Elancourt (Yvelines). Alors, peut-on aussi profiter de cette aubaine lorsqu'on est locataire ?
L'article 8 de loi 89-462 de 1989 stipule clairement qu'il est interdit pour le locataire de sous-louer son appartement, sauf avec l'accord écrit de son bailleur et s'il empoche un loyer inférieur à celui qu'il débourse. L'opération est donc réalisable, théoriquement… « Dans les faits, rares sont les propriétaires qui autorisent la sous-location car ils ont l'impression de se faire avoir et de ne plus avoir la main sur leur logement, explique Frédéric Jaubert, directeur de l'agence Paris Seine Immobilier. Ils acceptent généralement dans un cas : lorsque le locataire part en mission six mois à l'étranger, par exemple pour un stage, et compte revenir. »
Mais l'événement des Jeux Olympiques pourrait donner de nouveaux arguments aux locataires. « Propriétaire et locataire peuvent se mettre d'accord pour partager le bénéfice tiré de la sous-location, rappelle Loïc Cantin, président de la Fnaim. Tout est possible pour convaincre son propriétaire, tant qu'on reste en conformité avec les règles fiscales en matière de déclaration des revenus exceptionnels perçus. »
Des sous-locations en catimini
Pour éviter un refus, certains locataires passent outre l'autorisation du propriétaire et trouvent les combines pour sous-louer… discrètement. Aaron, 24 ans et travailleur dans l'audiovisuel, a déjà sous-loué à plusieurs reprises en passant par les réseaux sociaux. Une trentaine de demandes pleuvent en seulement une semaine mais le jeune parisien prend soin de sélectionner le bon sous-locataire et d'éviter toute mésaventure. « Je regarde attentivement le profil de la personne, je note si les messages sont bien rédigés, et je pose beaucoup de questions par téléphone pour être sûr que l'appartement ne va pas se transformer en lieu de squat pendant mon absence. Je fais systématiquement visiter pour jauger le locataire, voir si le courant passe de visu. » La remise des clés se réalise en même temps que le paiement au début de la sous-location.
JO : comment Paris va héberger des millions de visiteurs
Aaron envisage la possibilité de sous-louer pour la période des Jeux, sans en parler à son propriétaire. La pratique est certes illégale (sous peine de résiliation immédiate du bail et restitution des loyers perçus au propriétaire en plus d'éventuels versements de dommages et intérêts), mais il se pourrait qu'Aaron ne soit pas le seul à profiter des Jeux.
Quels contrôles pendant les JO ?
« Je ne pense pas que des contrôles auront lieu pendant les Jeux Olympiques. Il y aura un fort besoin de logement et même si la Mairie de Paris communique beaucoup contre la location illégale, elle gagne énormément grâce à la manne touristique que ces logements apportent », analyse Frédéric Jaubert. Inquiet que la capitale ne soit pas en capacité d'accueillir suffisamment de personnes pour les Jeux, le ministère des Sport avait indiqué le 11 mai dernier que 3.200 logements Crous seraient réquisitionnés en Île-de-France (un autre logement sera proposé aux étudiants).
Réprimer les sous-locataires frauduleux relèverait donc du casse-tête pour les autorités à cette période. Quant à ceux qui arrivent à s'accorder avec leur propriétaire pour sous-louer légalement leur logement, ils doivent depuis 2017 s'enregistrer auprès de la Ville de Paris pour obtenir un numéro d'enregistrement.
Livret A à 3% : combien de temps pour faire x2 votre capital ?
Bruno Le Maire a annoncé que le Livret A serait maintenu à 3% net par an, pour les 18 prochains mois. Quel est l’impact sur le capital des Français ? Quels sont les intérêts que vous pouvez espérer gagner sur votre épargne à plus long terme ?
Le ministre de l’Economie et des Finances a annoncé jeudi que le taux du Livret A serait maintenu à 3% pour les 18 prochains mois. Alors que la formule officielle de calcul du taux aurait dû permettre d’offrir une rémunération supérieure à 4% sur l’épargne des Français, le gouvernement a préféré garder un taux constant pour ne pas pénaliser le financement des logements sociaux.
Il n’en reste pas moins que 3% net est un niveau exceptionnel depuis la crise financière de 2008 et que les Français sauront s’en satisfaire. Il a toutefois un plafond sur ce placement d’épargne : vous ne pourrez pas déposer plus de 22 950 euros sur celui-ci. L’Observatoire de l’épargne réglementée a toutefois noté dans son dernier rapport que les encours moyens se situaient plutôt autour des 1 500 euros pour chaque Livret A.
Un exemple avec 1000 euros de capital de départ
Pour savoir combien vous pouvez gagner à long terme – et plus précisément connaitre combien de temps il vous faudra pour doubler votre capital initial – il va falloir faire quelques hypothèses. En l’occurrence, on va partir sur principe que le taux du Livret A se maintiendra à 3% sur les prochaines décennies. Bien évidemment, il est très peu probable que le taux reste constant sur une telle durée. Cela dit, l’objectif est de vous donner une idée des gains potentiels à long terme que vous pouvez réaliser.
Ci-dessous, vous pouvez voir le tableau des intérêts cumulés si vous placez 1 000 euros de capital aujourd’hui. Au bout de la première année, vous aurez donc 3% net de rendement, soit 30 euros. Au fil des années, les intérêts que vous avez seront réinvestis sur le Livret A (sauf si vous décidez de les retirer). Au bout de 10 ans, vous aurez 343,29 euros d’intérêts en cumulés sur votre argent, soit environ 34% de croissance.
Durée du placement Capital Intérêts cumulés
Jour J 1 000,00 € 0 €
1 an 1 030,00 € 30,00 €
2 ans 1 060,90 € 60,90 €
5 ans 1 159,27 € 159,27 €
10 ans 1 343,92 € 343,92 €
20 ans 1 806,11 € 806,11 €
30 ans 2 427,26 € 1 427,24 €
Pour doubler son capital, il faudra attendre 23 ans – en réinvestissant chaque année les intérêts cumulés des années précédentes. Plutôt que de verser 1 000 euros au départ et ne plus y toucher, il est conseillé de faire des dépôts réguliers sur ce livret d’épargne. Garanti par l’Etat français, il vous donne une certitude sur votre capital : un tel livret se distingue ainsi des livrets proposés par les banques, dont le capital n’est pas assuré en cas de défaillance de la banque (seulement 100 000 euros par clients sont garantis grâce au FGDR).
Le taux du Livret A peut évoluer
Dans les calculs ci-dessus, nous sommes partis du principe que le taux du Livret A ne bougerait pas sur les 23 prochaines années. Or, il est peu probable qu’un tel scénario ne se passe. Il faut donc prendre ces variations en compte pour faire son calcul à long terme.
Un autre élément important à garder en tête est l’inflation. En juin 2023, le taux d’inflation en France était de 4,5%. Avec un Livret A qui rémunère 3% net par an, le rendement “réel” de ce placement est négatif. En effet, le coût de la vie augmente plus vite que la rémunération du Livret A. C’est toutefois un standard : le Livret A paie toujours moins que l’inflation, vous ne pourrez donc pas espérer faire un arbitrage sur ce placement sans risque.
Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?
Pour financer l’acquisition de leur résidence principale, secondaire ou locative, les particuliers souscrivent un crédit immobilier auprès d’une banque.
Prêt amortissable à taux fixe, le crédit immobilier se rembourse à long terme, 20 ans en moyenne. Durant ce laps de temps, il est possible de renégocier son crédit ou de solder le capital par anticipation. D’autres emprunteurs peuvent opter pour un rachat de crédit immobilier. Quel est son principe ? Quel est le coût d’un rachat de crédit immobilier ? Faisons le point.
Quel est le principe d’un rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier est une technique financière répandue en France. Elle consiste à faire racheter son prêt en cours par un autre établissement prêteur que celui qui l’a octroyé. Le rachat de crédit immobilier intervient généralement après l’échec d’une renégociation des conditions d’emprunt auprès de la banque créancière. Celle-ci est en droit de refuser la renégociation notamment la baisse du taux d’intérêt qui est peu rentable pour elle. L’emprunteur se tourne alors vers une autre banque ou un organisme spécialisé de crédit pour obtenir un nouveau prêt immobilier. Le prêteur et l’emprunteur négocient contractuellement de meilleures conditions : taux, durée, montant de la mensualité. Avec le capital prêté, la banque ou le notaire, en cas de garantie, solde le crédit restant dû. L’emprunteur commence à rembourser, le mois suivant le déblocage des fonds, les échéances de son nouveau crédit.
Pourquoi effectuer un rachat de crédit immobilier ?
Avec des taux historiquement bas ces 15 dernières années, le rachat de crédit immobilier a permis à bon nombre d’emprunteurs de réaliser des économies substantielles. En abaissant le taux d’intérêt, l’impact est significatif sur le coût global du crédit immobilier. Les emprunteurs, tout en conservant la même mensualité, réduisent la durée de remboursement du nouveau crédit immobilier et se désendettent plus vite. L’autre objectif d’un rachat de crédit immobilier est de diminuer le taux d'endettement. En négociant un meilleur taux d’intérêt et en réduisant le montant de la mensualité, les emprunteurs retrouvent de la capacité financière. Ils peuvent ainsi financer un nouveau projet ou améliorer leur budget. En contrepartie, les emprunteurs acceptent un allongement de la durée de remboursement et in fine une augmentation du coût global du crédit.
Quelles conditions pour obtenir un rachat de crédit immobilier ?
En contrepartie d’une baisse du taux, le nouveau prêteur peut exiger la domiciliation bancaire ou encore la souscription de produits financiers et assurantiels. Il exige également une bonne solvabilité avec une situation professionnelle stable. L’emprunteur doit justifier de revenus réguliers et d’un taux d'endettement inférieur à 35 %. L’autre condition est la souscription d’une garantie hypothécaire ou d'une caution mutuelle. Qui dit rachat de crédit immobilier, dit aussi assurance de prêt immobilier. Enfin, une bonne gestion bancaire est requise, exempte d’incident de paiement ou de fichage à la Banque de France.
Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?
Comme pour un crédit immobilier classique, plusieurs éléments impactent le coût d’un rachat de crédit immobilier. Il s’agit du taux d’intérêt, de la durée de remboursement, mais aussi des frais associés souvent incompressibles. Il est donc primordial de vérifier la rentabilité de l’opération avant de chercher une offre. Des outils de calcul sur Internet permettent d'effectuer gratuitement une simulation en ligne du projet. L’emprunteur estime en moins de 5 min les économies qu’il peut espérer et in fine le coût du rachat de crédit immobilier.
Quel est le taux d’un rachat de crédit immobilier ?
Le coût d’un rachat de crédit immobilier dépend en premier lieu du nouveau taux d’intérêt négocié. Pour que l’opération soit rentable, les experts estiment qu’une baisse minimum de 0,8 % par rapport au taux initial est requise. Plusieurs critères impactent le pourcentage d’un taux d’intérêt comme le taux directeur de la BCE et la politique commerciale de la banque. Le profil de l’emprunteur et la durée de remboursement impactent aussi à la hausse ou à la baisse le taux négocié et in fine le coût d’un rachat de crédit immobilier. Aujourd’hui, l’emprunteur peut espérer un rachat de crédit immobilier avec un taux moyen de 3,7 % sur 20 ans. On est loin des 1 à 1,5 % négociés en décembre 2021.
Quels sont les frais d’un rachat de crédit immobilier ?
Le 2e élément qui influence plus ou moins significativement le coût d’un rachat de crédit immobilier est celui des frais. Non négociables pour la plupart et variables de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros, les frais d’un rachat de crédit immobilier sont :
Les indemnités de remboursement anticipé, ou IRA, qui correspondent aux pénalités perçues par la banque quittée. Leur montant est encadré par l’État à 3 % maximum du capital restant dû.
Les frais de garantie, garantie hypothécaire ou caution mutuelle, qui varient de 1 à 3 % du montant de l’emprunt.
Les frais de mainlevée ou de résiliation de la précédente garantie hypothécaire qui sont environ de 0,3 % du capital racheté.
Les frais de dossier et/ou de courtage qui avoisinent 1 % de la somme totale empruntée.
Pour que le rachat de crédit immobilier ne coûte pas plus qu’il ne rapporte, il faut vérifier que les frais sont couverts par les économies réalisées.
Comment réduire le coût d’un rachat de crédit immobilier ?
Pour estimer le coût d’un rachat de crédit immobilier, l’emprunteur analyse le TAEG ou taux annuel effectif global. Le TAEG comprend le taux nominal du crédit (les intérêts) et les frais associés (assurance, garantie, frais de dossier). Les banques et les organismes de crédit ont l’obligation de le mentionner clairement sur les offres de rachat de crédit immobilier. Hormis la négociation du meilleur taux débiteur, d’autres leviers existent pour réduire le coût d’un rachat de crédit immobilier comme :
Négocier la gratuité des frais de dossier.
Abaisser la durée de remboursement.
Faire jouer la concurrence.
Ce dernier levier est essentiel pour maximiser les économies d’un rachat de crédit immobilier. Les écarts de taux entre les banques varient parfois du simple au double. La mise en concurrence s’effectue avec un comparateur en ligne. L’outil, disponible sur de nombreuses plateformes Internet, est gratuit et sans engagement. Le comparateur analyse simultanément des dizaines de propositions de rachat de crédit immobilier. L’emprunteur obtient en quelques minutes plusieurs devis qu’il compare. Il en profite également pour comparer les offres d'assurance de prêt immobilier grâce au dispositif de la délégation. Les économies en négociant une assurance individuelle atteignent parfois 30 % par rapport à un contrat de groupe. C’est autant de gains réalisés sur le coût global du rachat de crédit immobilier.
En résumé, le coût d’un rachat de crédit immobilier dépend :
Du taux d’intérêt.
De la durée de remboursement.
De la banque.
Des frais annexes.
Pour maximiser la rentabilité d’un rachat de crédit immobilier, il est nécessaire de négocier un taux d’intérêt inférieur de 0,8 % par rapport au taux initial. Il est également recommandé d’être dans le premier tiers de la période de remboursement du crédit racheté. Il s’agit de la période ou les intérêts versés sont supérieurs au capital remboursé. Enfin, les experts conseillent d’avoir a minima un capital de crédit immobilier supérieur à 50 000 € et idéalement au-delà de 70 000 €.
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Bruno Le Maire, ministre de l'Economie, vient de faire plusieurs annonces concernant le prêt à taux zéro (PTZ). Il prévoit notamment de prolonger ce dispositif d’accession sociale jusqu’en 2027 alors qu’il devait s’éteindre fin 2023 .
"Le PTZ devait être supprimé, il sera prolongé car il y a un effondrement du crédit immobilier". Sur RTL ce mercerdi, Bruno Le Maire vient de faire des annonces importantes concernant le Prêt à taux zéro. "Nous voulons que le plus grand nombre possible de ménages ait accès à l'immobilier, ce qui est extrêmement difficile avec l'augmentation des taux", souligne le ministre de l'Economie.
Et Bruno Le Maire a fait d'autres annonces. Tout d'abord, le montant maximal du PTZ va passer de 80 à 100.000 euros. Ensuite, la part que pourra représenter ce PTZ dans le crédit va passer à 50%. Et enfin, 4ème amélioration, les classes moyennes seront éligibles aux prêt à taux zéro.
Le gouvernement précise dans un communiqué qu'il prévoit de prolonger ce dispositif d’accession sociale jusqu’en 2027 alors qu’il devait s’éteindre fin 2023. Il entend également recentrer le PTZ sur les acquisitions d’un logement neuf collectif en zone tendue ou d’un logement ancien avec travaux en zone détendue "par souci de cohérence avec nos objectifs de lutter contre l’artificialisation des sols", mais en transférant 209 communes vers les zones dites tendues, les mieux aidées par le PTZ.
Les plafonds de revenus des deux premières tranches les plus subventionnelles sont réhaussés afin d’en faire bénéficier davantage de ménages (de 7% à 30% selon les zones et les tranches de revenus). Le gouvernement veut également "mieux aider les emprunteurs les plus modestes, en augmentant à 50% la quotité de leur projet finançable par le PTZ (contre 40% actuellement): cela représente une aide par ménage pouvant atteindre jusqu’à 10.000 euros de subvention" .
Par ailleurs, il va doubler l’aide de l’Etat pour les locataires de logement social souhaitant acheter leur logement (PTZ vente HLM) qui bénéficient aujourd’hui d’un PTZ à hauteur de 10% (20% en 2024). Et enfin, le gouvernement va "créer une 4ème tranche de revenus (entre 37.000 et 49.000 euros par an) pour des ménages qui ne sont actuellement pas éligibles au PTZ avec une quotité d’opération finançable de 20%, soit en moyenne 5.000 euros d’aide de l’Etat".
"J’ai demandé aux banques de se mobiliser. Si l’effort de l’Etat qui représente 850 millions d’euros (…) il faut que les autres acteurs soient aussi embarqués dans cette volonté de débloquer les offres de crédit, ces acteurs ce sont les banques". Certaines ont déjà accepté, comme le Crédit Agricole.
"J'appelle toutes les banques à s'engager dans la même direction. On sera plus efficace collectivement pour débloquer l'offre de crédit. Je continue à travailler avec le gouverneur de la Banque de France à la simplification des règles d'octroi, je pense qu'on peut les assouplir quand on a des taux aussi élevés", a conclu Bruno Le Maire
En France, il est interdit de proposer un crédit dont le taux d’intérêt dépasse le taux d’usure.
Censé protéger les emprunteurs, ce système a créé des tensions sur le marché du crédit immobilier.
Des ajustements ont donc été décidés, mais les effets se font attendre.
En à peine trois ans, les taux ont été parfois multipliés par quatre. Il devient donc de plus en plus cher d’obtenir un emprunt pour réaliser un projet. Une partie de la population, en particulier la plus modeste, peut donc se retrouver exclue du marché de l’immobilier. Certains pourraient être tentés d’augmenter leurs mensualités pour obtenir un crédit, mais ils risquent alors d’être contraints par le taux d’usure. Une règle qui est l’enjeu, depuis le début de la crise, d’un vif débat entre les organismes de crédit et le gouvernement.
Immobilier : le gouvernement réfléchit à assouplir les conditions pour obtenir un crédit
Comment est fixé le taux d’usure ?
D’une manière générale, une pratique usurière consiste à réclamer des intérêts que l’emprunteur ne sera pas en mesure de payer, ce qui est interdit en France. Il existe donc un taux maximal auquel il est autorisé d’emprunter pour limiter la spéculation et le risque de surendettement. La loi considère qu’un prêt est usuraire lorsque le taux dépasse d’un tiers ceux pratiqués en moyenne, dans les mêmes conditions, au cours du trimestre précédent. Par exemple, si un crédit sur 20 ans est en moyenne octroyé à 2 % d’intérêt au premier trimestre, il sera interdit de dépasser 2,66 % au second trimestre. Il n’existe donc pas un, mais plusieurs taux d’usure selon les types de crédits, le montant et la durée de remboursement.
Le taux d’usure est donc en principe calculé sur une base trimestrielle. Mais cette règle a été exceptionnellement modifiée en 2023, dans un contexte de hausse très rapide des taux. Les organismes de crédit ont dénoncé un "effet ciseaux". Les taux moyens ont augmenté si vite qu’ils se rapprochaient du seuil d’usure avant que celui-ci ne soit revu. Cela excluait donc des ménages de l’accès au crédit puisque les banques refusaient d’accorder des crédits à des taux trop bas, mais ne pouvaient les augmenter. Pour que les règles soient davantage en phase avec la réalité du marché, la publication du taux d’usure a été mensualisée par la Banque de France.
À combien s’élève le taux d’usure ?
Cette mesure devait permettre de relancer le marché du crédit et donc de l’immobilier. Mais sept mois après son instauration, la production de crédits reste à un niveau historiquement bas. Il faut dire que de 3,05 % fin 2022 (pour un prêt sur 20 ans et plus), le taux maximum est passé à 5,56 % en septembre 2023. Une envolée qui a de quoi décourager les investisseurs qui doivent souvent repenser leurs projets. Temporaire, la mensualisation du calcul doit être supprimée au 1ᵉʳ janvier 2024, sauf prorogation. Cela pourrait ralentir la hausse, sans cependant inverser la courbe. On peut également attendre une baisse des prix de l’immobilier pour compenser cette hausse des taux.
La chute vertigineuse des marchés résultant de la crise sanitaire a sonné comme un signal d’achat pour de nombreux épargnants, à commencer par les jeunes. Or, loin d’être un feu de paille, cet engouement s’est confirmé année après année, se révélant être une tendance de fond qui contribue à rajeunir la population des investisseurs en actions français.
Comment l’expliquer ? Que faut-il savoir pour se lancer ? Alors que l’Autorité des marchés financiers (AMF), le gendarme du secteur, suit de près cette évolution significative, on a décrypté ce phénomène avec la directrice des relations avec les épargnants, Claire Castanet.
L’envolée des chiffres
« En 2019 déjà, nous avions constaté un attrait pour la Bourse. Les jeunes semblaient attendre le bon moment pour entrer sur le marché », nous explique la spécialiste.
Et c’est en plein Covid-19 que beaucoup sont finalement passés à l’acte. Comme le rappelle une récente publication de l’Observatoire de l’épargne de l’AMF : « À partir de 2020, plus de 110.000 personnes de moins de 35 ans ont investi en actions chaque trimestre, en moyenne, contre 38.000 en 2018 ».
Au premier semestre 2023, les jeunes représentaient 38,5 % des 95.500 nouveaux investisseurs particuliers en actions - iStock
Outre la baisse des marchés, ce phénomène a été soutenu par la multiplication des néobrokers et leurs solutions de courtage en ligne ludiques et intuitives, ainsi que par des produits financiers accessibles à l’image des ETF, ces fonds indiciels cotés qui permettent de diversifier les risques moyennant des frais peu élevés.
Si le flux s’est depuis normalisé, les jeunes représentaient 38,5 % des quelque 95.500 nouveaux investisseurs particuliers en actions au premier semestre 2023, là où ils étaient 28 % en 2020 et à peine 12 % en 2019.
Même les très jeunes se lancent puisque la part des moins de 25 ans a atteint 14,1 % des nouveaux investisseurs cette année, soit deux fois plus qu’en 2020.
Un profil confiant
Ces chiffres éloquents s’expliquent par le profil de cette population d’épargnants qui fait preuve d’un appétit au risque (42 % en 2021 et 37 % en 2022 selon les baromètres de l’AMF) et d’une certaine confiance envers l’évolution de la situation économique et financière (51 % en 2021, contre 42 % en 2022), deux caractéristiques indispensables pour investir en Bourse !
La part des moins de 25 ans a atteint 14,1 % des nouveaux investisseurs cette année - iStock
Pour autant, si « ce rajeunissement des investisseurs est une bonne nouvelle, il est essentiel pour ces novices d’acquérir une culture boursière, de se former et de comprendre ce dans quoi ils investissent », met en garde Claire Castanet.
Il faut en effet tout autant connaître le vocabulaire financier, que les produits sur lesquels on veut miser afin de ne pas se tromper au moment de passer ses ordres de Bourse.
Sans compter que les arnaques promettant de devenir riche sans risque sont légion dans le secteur !
Comme pour tout investisseur débutant, il est alors impératif de savoir qu’il n’y a pas de rendement sans risque, qu’il est primordial de diversifier ses placements afin de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et qu’il faut toujours s’assurer du sérieux du professionnel grâce aux listes noires et blanches de l’AMF mais aussi du Registre des agents financiers (Regafi) avant de lui confier vos deniers.
Conçu pour inciter les Français à épargner en prévision de la retraite, le PER séduit aussi les contribuables dont le taux marginal d’imposition est de 30 % ou plus, grâce à son mécanisme de défiscalisation à l’entrée. Toutefois, l’épargne est bloquée jusqu’à la retraite – sauf en cas d’accidents de la vie ou d’achat de la résidence principale – et à moins de ne plus être imposable à la fin de la vie active, une partie de l’avantage fiscal est récupérée à la sortie du PER. Comme tout produit financier, l’argent versé sur un PER est placé sur différents supports plus ou moins risqués, qu’il convient de bien analyser en amont.
Créé par la loi Pacte et lancé en octobre 2019, le plan d’épargne retraite (PER) a remplacé les anciens produits d’épargne retraite, individuels et collectifs. Conçu pour inciter les Français à épargner en prévision de la retraite, le PER peut aussi être considéré comme un produit “multi-objectifs”, ainsi que le souligne Nicolas Fleuriot, directeur du développement et du marketing à l’UMR, une société à mission spécialisée dans l’épargne retraite. “Pourquoi ouvre-t-on un PER aujourd’hui ? En premier lieu pour préparer sa retraite, mais aussi pour investir, développer son épargne, la diversifier, optimiser sa fiscalité, et même contribuer à la transmission et protéger ses proches avec le déblocage anticipé en cas de coups durs”, détaille-t-il.
Fiscalité avantageuse
En matière de fiscalité, le PER est tout particulièrement intéressant pour les personnes dont la tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée. “Les cotisations versées sur un PER sont déductibles des revenus imposables du foyer et viennent par conséquent diminuer l’impôt sur le revenu”, explique Laurence Fonteneau, responsable des partenariats à la mutuelle Médicis, spécialisée dans la retraite complémentaire des indépendants et entrepreneurs. “Prenons un exemple simplifié : si un célibataire avec un revenu net imposable de 70 000 euros et un TMI de 30 % verse 7 000 euros sur un PER, il fera une économie d’impôts de 2 100 euros, soit 30 % de 7 000 euros”, détaille-t-elle.
Les travailleurs non-salariés (indépendants, commerçants, artisans, chefs d’entreprise…) “bénéficient d’une enveloppe de déduction plus importante car ils peuvent déduire à la fois à titre personnel (impôt sur le revenu) et à titre professionnel (impôt sur les sociétés)”, ajoute celle-ci.
En 2023, le plafond de la déduction fiscale liée au PER est de 32 908 euros pour les salariés et de 81 384 euros pour les travailleurs non salariés. “Dans certains cas, ce plafond peut être augmenté par les montants non versés au cours des trois années précédentes, et il est possible de mutualiser son plafond avec celui de son conjoint ou partenaire de PACS. C’est un peu complexe, mais on peut trouver facilement les montants précalculés à la fin de l’avis d’imposition”, indique Myriam Souveton, directrice marketing, digitalisation et innovation de la Carac, une mutuelle d’épargne, de retraite et de prévoyance.
“Dans le cas d’une sortie en rente, celle-ci est imposable à l’impôt sur le revenu. Lors d’une sortie en capital, seules les plus-values sont imposées”
“Ce mécanisme de défiscalisation à l’entrée est suivi d’une refiscalisation à la sortie. C’est un élément clé qu’il faut bien comprendre lors de la souscription à un PER”, souligne Olivier Sentis, directeur général de la MIF, une mutuelle d’épargne spécialisée dans les produits d’assurance-vie et de prévoyance. En effet, à moins de ne pas être imposable à la retraite, les sommes seront imposées à la sortie, selon des modalités différentes en fonction du choix final (rente ou capital). Cela reste avantageux si le taux d’imposition est plus faible à la retraite que durant la vie active.
Il faut noter que “les épargnants n’ayant pas opté pour la déduction fiscale à l’entrée auront une fiscalité plus douce à la sortie”, précise Nicolas Fleuriot. Dans le cas d’une sortie en rente, celle-ci est alors imposable à l’impôt sur le revenu selon les règles applicables aux rentes viagères à titre onéreux c’est-à-dire que la rente n’est pas taxée en totalité et la partie soumise à l’impôt l’est en fonction de l’âge. Dans le cas d’une sortie en capital, seules les plus-values sont imposées (prélèvement forfaitaire unique de 30 %), le capital ne l’étant pas.
“Effet tunnel”
Malgré tous ces avantages, plusieurs inconvénients sont cités par les professionnels du secteur, notamment “l’effet tunnel” : l’épargne est bloquée jusqu’à la retraite. “Le PER est une réponse à un projet retraite et il a été construit dans cette optique, en limitant les possibilités de disposer de son épargne avant l’heure. Néanmoins, le PER répond à l’objectif d’un placement de long terme”, insiste Myriam Souveton. “L’avantage fiscal offert à l’entrée demande une contrepartie qui est de ne pas toucher à son épargne avant le dénouement, c’est-à-dire la retraite. Il existe bien sûr des cas de sortie anticipée pour lesquels il est possible de récupérer son épargne en cas d’accident de la vie (décès du conjoint, invalidité, cessation d’une activité non salariée, fin des droits de chômage ou surendettement)”, précise Laurence Fonteneau.
Il existe une sixième possibilité de déblocage : l’acquisition de la résidence principale. Dans ce cas précis, “les sommes sont refiscalisées”, prévient Olivier Sentis. “Le PER est une épargne semi-bloquée, ce qui n’est pas forcément un inconvénient, opine Nicolas Fleuriot. Cela vient renforcer la discipline personnelle d’épargne, d’autant plus que les sommes seront disponibles dans les cas d’accidents de la vie définis par la loi.” Dans ces cas, la fiscalité est relativement avantageuse. Les versements réalisés sont exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, tandis que les intérêts produits donnent seulement lieu au paiement de prélèvements sociaux (17,2 %).
Risque de perte en capital
Deux autres inconvénients sont généralement mentionnés à propos du PER : les frais, qui peuvent amputer la performance, et le risque de perte en capital. “Il faut être attentif aux frais sur encours, qui peuvent grignoter une grande partie des bénéfices, recommande Olivier Sentis. Les frais d’un PER ne devraient pas être supérieurs à ceux d’un contrat d’assurance-vie puisque ce sont deux produits assez similaires.” Comme pour l’assurance-vie, l’argent versé sur un PER est placé sur différents supports, plus ou moins risqués (fonds en euros, unités de compte…). “Comme tous les produits financiers, il existe un risque de perte en capital qui dépend des marchés financiers et de l’appétence au risque de l’épargnant”, souligne Laurence Fonteneau.
“Comme tous les produits financiers, il existe un risque de perte en capital qui dépend des marchés financiers et de l’appétence au risque de l’épargnant”
C’est pourquoi “souscrire à un PER demande de l’accompagnement”, insiste la responsable des partenariats chez Médicis. “Le PER est un très bon produit pour préparer sa retraite, pour défiscaliser et/ou pour transmettre mais il est important de bien comprendre ce à quoi on souscrit pour en percevoir le meilleur. Selon les besoins (argent disponible, horizon de court ou moyen terme, etc.), d’autres solutions peuvent être plus pertinentes. Comme nous avons un médecin et un notaire, nous devrions avoir un conseiller retraite pour nous aider à faire les bons choix et les adapter à notre situation et nos besoins”, développe-t-elle. Le PER “est indispensable à la préparation de la retraite pour tous, ce qui ne veut pas dire exclusif”, conclut de son côté Nicolas Fleuriot. “L’immobilier et l’assurance-vie ont également leur place dans l’optique de la retraite. Il ne s’agit pas d’opposer tous ces produits mais plutôt de s’appuyer sur les spécificités de chacun pour jouer sur leur complémentarité en fonction du profil de l’épargnant et de son évolution, le tout dans une logique de diversification.”
Une sortie en capital facilitée pour les petites rentes
Alors que l’inflation fragilise le rendement réel des rentes des PER, le ministère de l’Économie et des Finances a publié mi-juillet un arrêté modifiant le dispositif qui permet à un assureur de verser un capital en substitution d’une rente d’un montant inférieur à 100 euros par mois. Concrètement, l’arrêté revalorise le seuil minimal de rachat des rentes à 110 euros et “renforce la protection des épargnants en imposant, sur le modèle de ce qui existe déjà pour les nouveaux plans d’épargne retraite (PER), le libre consentement du bénéficiaire de la rente avant de procéder au rachat”, précise le communiqué du ministère de l’Économie et des Finances. Auparavant, un assureur pouvait verser un capital en substitution d’une rente d’un faible montant sans avoir à recueillir le consentement du bénéficiaire pour les contrats d’épargne retraite antérieurs au nouveau PER (contrat Madelin, plan d’épargne retraite populaire, etc.).
“Cette réforme permettra de mieux protéger l’épargne des retraités disposant d’une petite rente au titre de leur plan d’épargne retraite. Elle protégera le fruit de leur travail et renforcera leur liberté de choix entre sortie en capital ou en rente”, a commenté le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, cité dans le communiqué. Cette mesure a “pour avantage d’offrir plus de liberté de choix entre la sortie en capital ou en rente et d’augmenter le pouvoir d’achat avec une sortie en capital si la rente mensuelle est inférieure à 110 euros”, estime Laurence Fonteneau, responsable des partenariats chez Médicis. “Il faut cependant bien réfléchir car, même si la sortie en capital peut paraître plus attrayante et permet de pallier des besoins financiers à court et moyen termes, un capital se dépense très vite, en 12-15 ans en moyenne. Or compte tenu de l’espérance de vie élevée en France, la rente à vie semble plus adaptée à des besoins financiers sur du long terme”, juge-t-elle.
Le PER, un outil de transmission
Le PER peut-il servir à préparer sa transmission ? “La réponse à cette question devrait être négative, le but premier du PER étant de préparer la retraite”, rappelle Olivier Sentis, directeur général de la MIF. “Pourtant, si cette épargne n’est pas consommée en tant que complément de retraite, elle aura un traitement fiscal intéressant, ce qui peut faire du PER un outil de transmission”, souligne-t-il. En effet, si le décès survient avant 70 ans, les sommes versées bénéficient du cadre fiscal de l’assurance-vie, c’est-à-dire d’un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire. “En cas de décès après 70 ans, c’est aussi le régime de l’assurance-vie qui s’applique mais d’une façon un peu différente, soit un abattement de 30 500 euros tous contrats confondus, le solde étant soumis aux droits de succession”, ajoute Olivier Sentis.
Ces modalités sont valables pour les enfants et les petits-enfants, les conjoints mariés ou pacsés n’ayant aucun droit de succession à payer. “Le PER est un excellent produit pour transmettre à son conjoint, juge ainsi Laurence Fonteneau, responsable des partenariats chez Médicis. Si une personne est en couple et qu’elle souhaite à la fois préparer sa retraite et protéger son conjoint, rien n’empêche les deux parties d’ouvrir deux PER chacun, un pour avoir un complément de revenu à la retraite et l’autre qu’ils ne liquident pas et dont le capital ira au conjoint bénéficiaire en cas de décès”, conseille-t-elle. Myriam Souveton, directrice marketing, digitalisation et innovation à la Carac, pointe un dernier cas d’utilisation du PER comme outil de transmission de patrimoine : “il est possible d’ouvrir un PER individuel pour son enfant, qui pourra en temps voulu débloquer les sommes pour l’acquisition de sa résidence principale”. Pour les parents, cette situation présente plusieurs avantages : “ils déduisent les cotisations de leur revenu imposable tant que l’enfant fait partie du foyer fiscal ; ils sont tranquilles car leur enfant, même majeur, ne peut pas piocher dans cette épargne. Enfin, ils contribuent à l’aider pour l’achat de son futur logement”, souligne Laurence Fonteneau.
Jérome Robin, fondateur de Nousassurons, était l'invité de BFM Business. Il est venu parler du lancement d'une nouvelle garantie revente pour assurer les acheteurs contre la baisse des prix de l'immobilier. Voici comment ça fonctionne.
• La garantie revente, c'est quoi?
Il s'agit d'une assurance qui existe depuis une quinzaine d'années, avec un principe: protéger l'acheteur d'un risque de perte de valeur de leur bien au moment de la revente. Sauf que personne ou presque ne souscrivait à cette assurance. Et pour cause, ces 20 dernières années, les prix n'ont pas cessé d'augmenter. Aujourd'hui, avec le retournement du marché, la donne a changé. De plus en plus de ménages s'inquiètent de devoir revendre à perte leur logement. Une peur qui dissuade carrément certains de passer à l'acte d'achat. Cette garantie devient donc pertinente pour de nombreux ménages.
• Combien ça coûte?
Vous allez payer en une seule fois une somme à un assureur au moment de l'achat et cette somme vous couvrira jusqu'à un certain montant de perte potentielle si vous deviez être obligé de revendre votre bien. Exemple: vous payez 495 euros et cette somme unique vous couvrira jusqu'à 30.000 euros de pertes à la revente. Vous payez 625 euros et vous serez couverts jusqu'à 50.000 euros de pertes.
La couverture prend aussi en charge les frais de notaires. Concrètement, vous achetez un logement à 300.000 euros auquel vous ajoutez 30.000 euros de frais de notaires, si dans 3 ans vous revendez ce même bien à 300.000 euros, votre assurance vous remboursera les fameux 30.000 euros de "perdus". Je dis 3 ans mais on peut désormais aller jusqu'à 7 ans de couverture.
• Comment souscrire? Est-ce facile de faire jouer cette assurance?
On ne va pas se mentir, ce n'est pas si simple. D'abord vu le contexte, les assureurs ne sont pas très nombreux à proposer encore cette "garantie revente". D'ailleurs, cette offre, le courtier "NousAssurons" explique avoir dû âprement la négocier pour la construire.
Ensuite, vous ne pouvez pas aller chasser tout seul les assurances. Non ça doit passer par un agent immobilier, c'est par lui qu'il faudra passer pour obtenir cette garantie, car les assurances veulent être certaines que vous ne vous serez pas fait avoir au départ avec un prix surrévalué. Exit donc les achats entre particuliers. Enfin il faut insister, cette assurance s'applique uniquement dans le cas de revente "forcée", "subie", comme un divorce, un décès, une perte d'emploi ou encore une mutation.
• Dans quelles situations cette garantie pourrait-elle ne pas s'appliquer?
Il y a forcément des subtilités. Concernant les couples par exemple, seuls les vrais divorces ou les dissolutions de Pacs permettent de déclencher la garantie. Concernant la perte d'emploi, si c'est une démission ou une réorientation professionnelle choisie, là non plus la garantie ne fonctionne pas. Attention aussi aux ruptures de contrats à l'amiable, les fameuses ruptures conventionnelles, elles sont exclues. Tout comme le licenciement entre conjoints si par exemple l'un est le patron de l'autre. Enfin avis aux petits malins qui imaginent pouvoir faire racheter leur bien à moindre coût par un membre de leur famille, là aussi la garantie ne s'appliquera pas.
En 2024, le dispositif MaPrimeRénov' d’aides à la rénovation sera réservé en priorité à la remise aux normes des passoires thermiques, notamment celles habitées par les ménages les plus modestes.
Près d'une résidence principale sur cinq est une passoire thermique en France métropolitaine. Illustration
7,2 millions : c’est le nombre de logements considérés comme des passoires thermiques en France et qui pourraient, en l'absence de modernisation, se voir interdire leur mise en location d’ici à 2028. Face à ce chantier, le gouvernement a annoncé mercredi 11 octobre que le dispositif phare d’aide à la rénovation de logements MaPrimeRénov’ allait être réorienté pour donner la priorité à ces habitations.
Avec pour objectif d’atteindre les 200 000 rénovations thermiques d’ici à 2024, l’enveloppe budgétaire a été enrichie de 1,6 milliard d’euros dans le budget de l’Etat, ce qui la portera à 5 milliards en 2024, ont indiqué dans un communiqué commun les ministères de la Transition écologique, de la Transition énergétique et du Logement.
1 logement sur 5 concerné
Depuis 2019, louer un bien sur le marché immobilier exige en effet la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). Début 2022, on comptait ainsi 17,2 % de passoires énergétiques (classées F et G) parmi les résidences principales en France métropolitaine, soit quasiment 1 habitation sur 5, selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE).
Les logements les plus énergivores vont ainsi être progressivement prohibés, à commencer par ceux étiquetés G au DPE, dès 2025. Cela concerne 6,8 % du parc des résidences principales. Les passoires thermiques ne peuvent également plus voir leur loyer augmenter depuis août 2022. Ces logements se concentrent plus souvent parmi les maisons individuelles que les habitats collectifs, et plus souvent parmi le parc privé que le parc social, selon les données de l’ONRE.
Priorité aux ménages modestes
Afin d’inciter les propriétaires des passoires thermiques à réaliser des travaux plus conséquents (isolation des murs, changement des fenêtres et du mode de chauffage…), l’Agence nationale de l’habitat, qui pilote le dispositif, proposera un taux de prise en charge plus important, pouvant atteindre jusqu’à "90 % pour les ménages aux revenus très modestes", avec un plafond qui atteindra 70 000 euros contre 35 000 euros auparavant.
Le gouvernement annonce aussi "l’augmentation des aides à l’installation de pompes à chaleur air/eau géothermiques, de 1 000 à 2 000 euros pour les ménages aux revenus modestes et intermédiaires". En revanche, les aides MaPrimeRénov’ pour un seul chantier, comme passer à un chauffage décarboné, seront réservées aux propriétaires de logements qui ne sont pas des passoires thermiques.
Plus d’accompagnement
Pour faciliter l’accompagnement des ménages effectuant des rénovations d’ampleur, un accompagnement systématique par un tiers de confiance indépendant et agréé par l’Etat a également été annoncé. Il devra apporter son aide dans les démarches techniques, administratives et financières permettant d’obtenir les aides et de réaliser les travaux, ajoutent les ministères dans leur communiqué.
En octobre 2022, la Défenseure des droits avait en effet mis en lumière de nombreux dysfonctionnements dans l’accès à MaPrimeRénov', ciblant en particulier le portail en ligne où les usagers devaient impérativement créer un compte pour faire leurs démarches. Les dysfonctionnements de ce portail pouvaient entraîner des conséquences dans le versement des aides, qui ciblent les ménages modestes, et plonger certains dans la précarité.
Depuis son lancement en 2020, MaPrimeRénov’ a permis d’aider plus de 1,5 million de Français à se lancer dans un projet de travaux de rénovation énergétique pour plus de 5,6 milliards d’euros engagés, avait déclaré à la mi-juin le ministre du Logement, Olivier Klein, devant une commission sénatoriale.
Modification du DPE
Par ailleurs, le fameux diagnostic de performance énergétique devrait être révisé, a indiqué lundi le ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Le Maire, pour s’adapter "aux modalités de chauffage" et à "la taille des surfaces". Cet outil "robuste", est "évidemment améliorable dans sa fiabilité", admet-on au ministère de la Transition écologique.
"Il y a un certain nombre d’enjeux autour du DPE, notamment dans le cadre des copropriétés, sur les petites surfaces. Cela fait l’objet de travaux en cours. Le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, a organisé une réunion de travail avec les principales administrations concernées aujourd’hui (mercredi) à ce sujet. Nous serons amenés à y revenir dans les prochaines semaines afin de proposer des pistes pour encore fiabiliser le DPE", selon la même source.
Succession : le concubin, parent pauvre de la transmission
Le concubinage est souvent une situation provisoire… qui peut s'éterniser. Les couples qui n'entendent pas formaliser leur engagement se voient toutefois confrontés à toute une série d'inconvénients en cas de décès de l'un des tourtereaux. Des solutions existent pour les contourner.
En matière de succession, le concubin est le plus mal loti. Il n'a aucun droit !
Si un couple a acheté une résidence principale ensemble, en indivision, la quote-part du concubin décédé reviendra à ses héritiers : ses enfants ou à défaut ses parents et/ou frères et soeurs.
S'ils n'arrivent pas à trouver un terrain d'accord, ils pourront demander le partage en justice et obliger le survivant à vendre. Toutefois, si le couple a eu des enfants ensemble et qu'ils sont mineurs, le concubin survivant pourra demander au juge de rester dans l'indivision.
Prévoir une clause de rachat
Première possibilité à envisager pour permettre au concubin de devenir seul propriétaire du logement au décès du premier des deux : prévoir dans l'acte d'achat une clause de rachat pour lui permettre de racheter la quote-part du défunt, ce qui lui évitera de payer des droits de succession.
Transmission de patrimoine : les bonnes raisons de privilégier les donations
A défaut, rien ne vous interdit de rédiger un testament en faveur de votre concubin et de lui transmettre par ce biais votre quote-part dans le logement commun.
Ce qui suppose, si vous avez des enfants, que votre concubin ait les fonds nécessaires pour les indemniser si cette quote-part empiète sur leur réserve. Cette configuration est plus que probable si votre résidence principale constitue l'essentiel de votre patrimoine.
L'obstacle fiscal
Reste un obstacle de taille : le poids de la fiscalité. Entre concubins, les successions sont taxées au taux prohibitif de 60 %. Pour contourner cet obstacle et permettre au survivant de rester chez lui jusqu'à la fin de sa vie sans droit à payer, la solution consiste à faire acheter le logement du couple par une société civile immobilière (SCI).
Elle sera détenue pour moitié par chacun des deux membres du couple, et il faudra mettre en place un démembrement croisé des parts, chacun étant usufruitier de la moitié des parts et nu-propriétaire de l'autre.
Au décès du premier des deux concubins, le survivant récupérera la pleine propriété des parts qu'il détenait en nue-propriété, sans droit à̀ payer. Il conservera l'usufruit de l'autre moitié, dont la nue-propriété est transmise aux enfants du concubin décédé.
Annoncée pour une entrée en vigueur à l'été 2023, la réforme des retraites s'impose comme l'un des sujets majeurs des prochains mois. Déjà, des réflexions sont menées sur le développement des possibilités de cumul d'un emploi tout en touchant sa retraite, et de nombreux débats s'animent quant à la question du report de l'âge légal de départ à la retraite.
Au-delà du report de l'âge légal de départ à la retraite, les français doivent faire face à la question de la dégradation de leurs revenus une fois retraités. En 2020, le montant moyen d'une pension de retraite s'élevait à 1.400 euros nets par mois, soit plus de 1.000 euros en dessous du salaire mensuel moyen des français.
Il devient désormais impératif d'anticiper son départ à la retraite. Depuis la loi PACTE de mai 2019, le Plan d'épargne retraite (PER) se présente comme le produit phare de l'épargne-retraite. Les placements sur un PER peuvent par ailleurs être complétés avec d'autres produits d'épargne afin d'optimiser sa situation, notamment d'un point de vue fiscal.
Le PER : produit phare de l'épargne-retraite
Plus moderne et plus flexible que les anciens produits d'épargne-retraite, le PER présente des avantages lorsqu'il s'agit d'épargner en vue de la retraite.
Dès la souscription, et pendant toute la période d'épargne, les épargnants peuvent faire le choix de déduire ou non leurs versements volontaires sur le PER de leurs revenus imposables. La déduction des versements peut atteindre au maximum 10% du montant annuel des revenus de l'épargnant dans la limite de 8 fois le plafond annuel de la sécurité sociale (déduction maximale de 32.909 euros en 2022). En fonction du montant de leurs versements et de leur imposition, les épargnants peuvent ainsi adapter leur choix pour la déductibilité des versements afin d'optimiser leur situation fiscale.
Le choix entre la déduction ou non des versements a un impact sur la fiscalité à la sortie du contrat. Une fois l'âge de départ à la retraite atteint, les épargnants peuvent décider de liquider leur PER afin de percevoir leur épargne sous forme d'un capital versé en une ou plusieurs fois, mais également une rente. Si leurs versements ont été déduits, la rente est alors imposée au barème progressif de l'impôt sur le revenu, après un abattement de 10%. Les revenus à la retraite étant inférieurs à ceux perçus pendant la vie active, le degré d'imposition est modéré tout en bénéficiant, pendant la période d'épargne, de la déduction des versements. Au contraire, s'ils ont opté pour la non-déduction de leurs versements, la rente devient imposée sur une fraction seulement de son montant, déterminée en fonction de l'âge à la liquidation du contrat : plus la liquidation est tardive, moins la rente est imposée. Par exemple, en cas de liquidation entre 60 et 69 ans, la rente n'est imposée que sur 40% de son montant.
Alternativement, si les épargnants décident de liquider leur PER sous la forme d'un capital versé en une ou plusieurs fois, le traitement fiscal diffère en fonction de si les versements ont ou non été déduits des revenus : en cas de déduction, le montant cumulé des versements est alors imposé au barème progressif de l'impôt sur le revenu, alors qu'il est exonéré en cas d'absence de déduction. Quant aux intérêts, ils sont dans les deux cas soumis à un prélèvement forfaitaire au taux de 30%.
Ainsi, en jouant sur la déduction de leurs versements et sur l'âge de liquidation du PER, les épargnants peuvent optimiser leur situation fiscale, soit en réduisant leur imposition lors de la vie du contrat, soit en limitant leur imposition lors de la liquidation du contrat.
En complément du PER, d'autres produits peuvent permettre d'épargner pour la retraite tout en optimisant sa situation fiscale.
L'assurance-vie : un complément de revenus flexible
Souvent plébiscitée par les français dans leurs décisions d'épargne, l'assurance-vie permet aux assurés de se constituer un complément de revenus en faisant fructifier un capital qu'ils pourront mobiliser lors de leur départ à la retraite.
S'ils décident de liquider leur contrat d'assurance-vie en rente, les assurés perçoivent des arrérages soumis à l'impôt et aux prélèvements sociaux sur une fraction seulement de leur montant, comme pour les rentes issues de versements sur un PER non déduits. Ainsi, plus l'âge de liquidation du contrat est tardif, moins les rentes sont fiscalisées, avec une part exonérée atteignant au maximum 70% pour une liquidation à partir de 70 ans.
Alternativement, si l'assuré décide de ne pas liquider son contrat d'assurance-vie en rente, il peut procéder à des rachats. En effet, dès lors que le contrat d'assurance-vie a été détenu pendant au moins 8 ans, l'assuré bénéficie chaque année d'un abattement applicable sur ses rachats. Cet abattement annuel, d'un montant de 4.600 euros pour un assuré célibataire ou veuf, ou de 9.200 euros pour un assuré marié ou pacsé, s'applique sur la part des intérêts inclus dans le montant racheté du contrat. Donc, chaque année, un couple de retraité peut décider de procéder à des rachats sur ses contrats d'assurance-vie et ainsi récupérer une partie du capital investi et jusqu'à 9.600 euros d'intérêts sans payer d'impôts (les prélèvements sociaux restent dus).
D'autres options pour préparer sa retraite ?
En plus du PER et de l'assurance-vie, les français peuvent préparer leur retraite en souscrivant à un PEA assurantiel. Ce PEA prend la forme d'un contrat de capitalisation proposant divers supports d'investissements. En plus de bénéficier des conditions fiscales classiques de son homologue bancaire, le PEA assurantiel permet une sortie en rente viagère totalement exonérée d'impôt sur le revenu. Par ailleurs, les prélèvements sociaux ne sont dus que sur une partie du montant de la rente, en fonction de l'âge du souscripteur lors de la liquidation.
D'autres produits spécifiques sont également disponibles pour des personnes justifiant d'une situation particulière. Par exemple, les anciens combattants ayant participé aux conflits historiques ou à des OPEX pourront souscrire une Retraite Mutualiste du Combattant (RMC). Les versements réalisés sur ce produit sont déductibles de leur revenu imposable. Lors de sa liquidation, la RMC permettra de percevoir une rente non soumise à l'impôt. Ces avantages sont cependant plafonnés : les versements ne sont plus déductibles et les arrérages de rente sont imposés dès lors qu'un plafond de rente annuel est dépassé (1.881,25 euros en 2022).
Pour faire face à des conditions de départ à la retraite dégradées, les français disposent donc d'une série d'outils d'épargne permettant de constituer un capital mobilisable une fois à la retraite, sous forme de rente ou de capital. En fonction de leurs besoins et du degré d'optimisation fiscale qu'ils souhaitent atteindre, ils peuvent choisir de souscrire à un PER, à un contrat d'assurance-vie ou à d'autres produits. L'objectif est alors d'anticiper au maximum le départ à la retraite, afin de lisser l'effort d'investissement sur la durée et de profiter au maximum des avantages fiscaux offerts par les différents produits d'épargne.
« Faut-il rembourser son emprunt immobilier ou conserver ses capitaux pour les faire fructifier ? »
Actuellement, les taux d’emprunt immobilier avoisinent 4%, voire 5%. Si vous détenez des liquidités, la question du remboursement de vos emprunts peut se poser si leur échéance finale est encore lointaine. La réponse semble évidente si vous comparez les taux de rendement actuels de l’épargne (3 et 4% voire 5%) avec le taux de votre emprunt souscrit il y a quelques années. En revanche, votre décision ne peut se limiter à une analyse mathématique.
La première question à se poser concerne la charge de cet emprunt : est-elle trop élevée ? Si la réponse est positive, il faut envisager un remboursement anticipé partiel ou total. La seconde question concerne l’évolution de vos revenus : sont-ils susceptibles de diminuer (départ à la retraite, etc.) ou vos charges d’augmenter (financement des études des enfants, perte d’autonomie de vos ascendants, etc.) ?
Dans ces deux cas, si vos mensualités deviennent trop importantes, il sera préférable de rembourser tout ou partie de votre emprunt. Il ne faut pas oublier vos éventuels projets d’acquisition ou de travaux, notamment immobiliers. Dans le cas d’un bien de loisir (résidence secondaire, etc.), il sera souvent préférable d’affecter vos liquidités existantes à ces nouvelles acquisitions plutôt qu’aux remboursements de vos anciens crédits en cours. Lors d’investissements locatifs, l’inverse est souvent vrai, à savoir, de recourir à l’emprunt pour leur financement et de rembourser vos crédits en cours (résidence principale par exemple). Ainsi, vous déduirez cette nouvelle charge d’emprunt de vos revenus fonciers, assurance emprunteur comprise. Le calcul est à faire ! Il est important d’intégrer, dans l’analyse, des éléments liés à la protection de votre famille.
Le bon conseil peut être de conserver vos emprunts existants associés à des assurances emprunteurs qui couvriraient la charge de vos emprunts, en cas d’arrêt de travail de plus de 3 mois ou d’invalidité (selon les conditions de votre contrat), sachant que les années passant, ces mêmes garanties s’avèreront plus coûteuses et le contrat pourrait comporter d’éventuelles exclusions. Enfin, en cas de décès, en fonction du pourcentage couvert par l’assurance, le bien sera totalement ou partiellement financé, et selon votre régime matrimonial et ou des dispositions que vous avez prises, au profit de votre conjoint ou partenaire de PACS, il pourra disposer des revenus, … sans avoir à acquitter la totalité de la charge de l’emprunt.
Qu’en est-il de l’impact économique ? Outre la comparaison entre le coût d’un crédit et les gains potentiels du capital placé, il est important de ne pas oublier les éventuelles pénalités de remboursement anticipé, le coût de l’assurance et l’éventuel impact fiscal comme évoqué précédemment. En résumé, il n’est pas si simple de répondre à cette question, car de nombreux paramètres, autres que les taux d’emprunt et de placement, sont à prendre en considération.
Un décret publié cet été précise le calendrier pour l'interdiction à la location des logements les plus énergivores. Il évoque aussi les cas où l'on ne peut pas imposer des travaux à un propriétaire bailleur qui loue un logement avec la mauvaise étiquette.
Le gouvernement entérine le calendrier sur l'interdiction progressive de louer des logements énergivores. Alors que de plus en plus de propriétaires bailleurs s'inquiètent, un décret en date du 18 août 2023 et publié au Journal Officiel du 20 août est venu apporter quelques précisions. Premièrement en matière de calendrier, et deuxièmement sur ce qui peut permettre aux propriétaires de continuer à louer même si la classe énergétique de leur logement n'est plus dans les clous.
En matière de calendrier donc, le texte confirme pour la France métropolitaine:
Au 1er janvier 2025: interdiction à la location des logements classés G
Au 1er janvier 2028: interdiction à la location des logements classés F
Au 1er janvier 2034: interdiction à la location des logements classés E
Le calendrier et le niveau de diagnostic de performance énergétique (DPE) minimal requis sont en revanche différents en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Dans ces collectivités:
Au 1er janvier 2028: interdiction à la location des logements classés G
Au 1er janvier 2031: interdiction à la location des logements classés F
Il n'est donc pas prévu d'interdiction à la location des logements notés E en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
Ces travaux qui ne peuvent pas être imposés
Par ailleurs, le décret précise dans quels cas le juge ne peut pas imposer des travaux de rénovation au propriétaire qui ne respecterait pas le DPE minimal requis. En effet, si le DPE est au-dessus de la norme, le locataire peut saisir un juge pour que le bailleur se mette en conformité. "Le juge saisi (…) détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux", prévoit ainsi l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Il existe toutefois plusieurs exceptions. Déjà en copropriété, on ne peut pas imposer de faire des travaux au propriétaire si ce dernier "démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal".
Ensuite, le décret du 18 août 2023 vient aussi préciser qu'un juge ne peut pas imposer de travaux dans les deux cas suivants:
si les travaux nécessaires font courir un "risque de pathologie du bâti" (autrement dit si cela fragilise trop la structure du bâtiment)
si les travaux nécessaires nécessitent des autorisations d'urbanisme et/ou des permis de construire qui ne sont pas accordés. C'est souvent le cas de vieux immeubles à proximité de monuments historiques par exemple (et donc d'une grande partie des immeubles à Paris), dont l'isolation par l'extérieur n'est pas possible. Le décret précise ainsi qu'il s'agit des travaux "entraînant des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction", qui ont fait l'objet d'un "refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente".
44% du parc locatif privé concerné d'ici 2034
Pour rappel, le DPE classe de A à G (A étant la meilleure note, G la pire) la performance énergétique des logements. La notion de "passoires thermiques" fait généralement référence aux logements notés F et G. Si globalement, on compte 5,2 millions de résidences principales classées F ou G au 1er janvier 2022 selon le ministère de la Transition écologique, l'interdiction ne concerne que les locations. Or, les offices HLM disposant de moyens financiers plus importants et d'un parc plus récent, les problèmes à venir se concentreront surtout au niveau des propriétaires bailleurs privés.
Au 1er janvier 2022, il y avait ainsi 1,6 million de passoires énergétiques (F et G) dans le parc locatif privé, soit un peu moins de 20% des 8 millions de logements qui composent le parc locatif privé selon les données de l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE). Mais à terme, il faudra donc aussi y ajouter les logements du parc locatif privé classés E (interdits à partir de 2034), soit 1,9 million de logements supplémentaires. En tout, ce sont autour de 3,5 millions de logements loués actuellement qui ne seront plus dans les clous en 2034. Soit pratiquement 44% du parc locatif privé.
Le durcissement de la réglementation sur les locations en fonction du DPE est déjà amorcé. Depuis le 24 août 2022, les propriétaires n'ont plus le droit d'augmenter les loyers des biens classés F ou G. Et depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores (les "G +", qui ne sont qu'une petite partie des logements G) sont interdits à la location. Mais cela ne concerne que 140.000 logements dans le parc locatif privé (avec une consommation d’énergie finale supérieure à 450 KWh/m²/an), toujours selon l'ONRE. C'est donc surtout à partir de 2025 que l'interdiction à la location risque de faire chuter l'offre disponible.
"Intenable" pour la Fnaim
Pour la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), ce calendrier est "intenable", en particulier pour les copropriétés. Dans ces dernières, il faut généralement plusieurs années d'assemblées générales avant de lancer des travaux de cette envergure. Pour une maison, cela est plus rapide mais il faut disposer des moyens nécessaires et trouver des artisans qualifiés dans les délais. D'ici 2025, il paraît ainsi extrêmement improbable que les bailleurs privés puissent faire les travaux nécessaires. D'ailleurs, nombre d'entre eux préfèrent vendre leur bien à des ménages qui habiteront le logement (et ne seront donc pas concernés par l'interdiction à la location). Ou alors ils passent en location saisonnière de type Airbnb, car ce type de location n'est toujours pas concerné par l'interdiction à la location, malgré les promesses de l'exécutif. On assiste en tout cas à un afflux de mises en vente de passoires thermiques depuis début 2022.
Alors que le marché locatif est déjà très tendu, et que la construction de logements neufs s'écroule, trouver une location pourrait devenir mission impossible ou presque dans le parc privé à compter de 2025. Et l'interdiction à la location pourrait se heurter au mur de la réalité: des locataires qui préfèrent avoir un toit au-dessus de leur tête, quitte à ce que leur logement ne respecte pas les normes.
https://twitter.com/jl_delloro
Quels sont les avantages de l'assurance vie ?
L'assurance vie offre de nombreux avantages, tant sur ses possibilités d’épargne que sur la fiscalité qu’elle offre lors d’une succession. Ce contrat permet de se constituer un capital sur le long terme pour préparer sa retraite, un projet futur ou pour organiser la transmission de son patrimoine. Si vous vous interrogez et souhaitez savoir quels sont les avantages de l'assurance vie avant de souscrire à un contrat, la Fondation de France vous accompagne pour mieux comprendre ce produit financier.
Un produit d’épargne flexible
Le contrat d’assurancevie est un produit d’épargne à moyen ou long terme particulièrement flexible pour l’assuré. Un versement initial est obligatoire à l’ouverture, mais ensuite, le souscripteur a le choix d’effectuer des versements, réguliers ou non, sans limites de montant, conformément à son contrat. Les intérêts obtenus sont, eux aussi, variables en fonction des modalités du contrat.
L’assurance vie, contrairement à ce que l’on peut imaginer, n’est pas un produit financier gelé jusqu’au décès de son souscripteur. Sa date de fin peut être définie par l’assuré et le capital généré peut être exploité de son vivant. Ainsi, l’assurance vie peut être utilisée pour compléter ses revenus ou préparer sa retraite, grâce à des retraits réguliers ou la transformation du capital en rente viagère.
En respectant certaines clauses et taxations, il est aussi possible de fermer son contrat d’assurance vie et retirer l’argent déposé, augmenté des intérêts nets perçus. Cela peut être le cas pour financer un projet particulier par exemple.
Par ailleurs, l’assurance vie est un produit financier flexible car il offre une grande liberté dans le choix des bénéficiaires. La clause bénéficiaire permet au souscripteur de désigner librement les bénéficiaires de son assurance-vie. Ces bénéficiaires peuvent être des personnes ayant un lien de parenté avec l’assuré ou non. Ainsi, il est possible de désigner une personne morale ou de décider d’affecter son assurance vie à une fondation ou une association qui en recevra le capital financier lors du décès de l’assuré.
Le contrat d’assurance vie permet également de modifier ces bénéficiaires en en faisant la demande auprès de l’assureur. Dans le cas d’une transmission, il est aussi possible d’indiquer des précisions d’attribution à faire respecter par l’organisme bénéficiaire. Ainsi, si la Fondation de France devient le bénéficiaire d’une assurance vie, l’assuré peut émettre la demande que le versement du capital soit réalisé pour une cause particulière plutôt qu’une autre.
Une fiscalité avantageuse pour la succession
L’assurance vie est un excellent outil de transmission de son patrimoine car elle accorde une fiscalité allégée et une transmission du capital sécurisée aux parties prenantes du contrat.
Le principal avantage fiscal de l’assurance-vie est qu’elle ne fait pas partie de la succession de l’assuré (L. 132-12 du Code des assurances). Ainsi, au moment de son décès, le capital épargné en faveurs des bénéficiaires désignés n’est pas soumis aux droits de succession en ces termes :
Pour les primes versées avant les 70 ans de l’assuré, l’abattement dans le cadre d’une succession est de 152 500 € par bénéficiaire. Une fois cet abattement pris en compte, les capitaux sont taxés à 20 % sur les sommes jusqu’à 700 000 €. Au-delà de 700 000 €, ce prélèvement forfaitaire s’élèvera à 31,25 %.
Pour les primes versées après les 70 ans du souscripteur, l’abattement est alors de 30 500 € et est commun à tous les bénéficiaires, à parts égales. Au-delà de cet abattement, le reliquat est soumis aux droits de succession. Néanmoins, les intérêts capitalisés sont exonérés.
À savoir que les conjoints ou partenaires de PACS bénéficiaires d’une assurance vie ne sont pas redevables des droits de succession, même si le contrat a été alimenté après les 70 ans de l’assuré.
Dans le même cas, les fondations et associations reconnues d’utilité publique désignées bénéficiaires d’un contrat d’assurance-vie sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit et donc de frais de succession.
Depuis plusieurs mois le marché de l’immobilier tourne au ralenti. Un placement résiste toutefois à la grisaille: les SCPI. Pour vous aider à choisir, le site France SCPI les a classées. Suivez le guide.
Pour commencer, voici quelques bases:
Une SCPI, c’est quoi? le sigle SCPI désigne une Société Civile de Placement Immobilier. On l’appelle aussi pierre papier.
Son but? C’est un genre de société qui a pour seul objectif d’investir dans de l’immobilier locatif. Ce qui la différencie de l’investissement standard, c’est que la SCPI permet à plusieurs personnes d’accéder à son capital, et donc de devenir des investisseurs.
Comment ça marche? L’entreprise chargée de la gestion de la SCPI divise le capital en différentes parts, et permet à des investisseurs d’acheter une ou plusieurs de ces parts. Par exemple, pour un bien de 650 000 euros, la SCPI peut diviser le capital en 1000 parts de 650 euros. Selon la hauteur de votre investissement, chaque année (ou chaque trimestre), vous percevrez des dividendes (l’équivalent des loyers dans le marché locatif standard).
La force de la SCPI? L’achat se concrétise avec de nombreux investisseurs, ce qui limite les risques de perte de capital. Les placements sont souvent accessibles, et permettent de diversifier ses investissements.
Pour qui? Les néophytes comme les investisseurs avertis, tous ceux qui veulent se constituer un patrimoine immobilier, quels que soient leurs moyens.
Un marché 2023 en demi-teinte
On ne va pas se mentir, le triptyque conflit russo-ukrainien/inflation/hausse des taux d’intérêts n’a pas épargné le marché immobilier, entraînant dans son sillage une baisse des prix de parts.
Toutefois, si l’on observe plus attentivement, on se rend compte que cet essoufflement ne concerne pas tous les domaines de la pierre papier, et s’applique essentiellement à la catégorie bureaux.
Les autres catégories, telles que commerces, actifs européens, locaux d’activités et de logistique, hôtellerie et même SCPI de santé, sont restés stables. La SCPI reste donc un investissement attractif, qui continue, malgré la morosité du marché, de générer des dividendes.
Un investissement attractif
A un moment de sa vie, il arrive que l’on s’intéresse à des univers qui jusque-là nous fascinaient, tout en pensant: «Ce n’est pas pour toi, laisse tomber, t’y comprends rien, tu vas tout foirer.» L’univers des marchés financiers coche toutes ces cases.
C’est fort de ce constat que France SCPI a décidé de se lancer, il y a plusieurs années, et de se spécialiser dans ce placement immobilier, pour accompagner au mieux les «bébés investisseurs». Une mission que la société prend très à cœur. Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI, est même allé jusqu’à écrire l’ouvrage La SCPI pour les nuls, tellement il a ce placement dans le sang.
Accessible, cet investissement attire à la fois les jeunes générations qui souhaitent investir dans l’immobilier, tout en retenant les faveurs de leurs aînés, soucieux de sécuriser retraite, transmission et problématiques liées à la dépendance.
Comment réaliser les meilleurs placements?
Pour accompagner leurs conseils d’experts et aider les investisseurs à choisir, les fondateurs de France SCPI ont créé le classement des meilleures SCPI, selon leur rendement, leur catégorie, etc, …
Un guide sans cesse mis à jour qui vous permet de vous informer et d’opter, de manière documentée et réfléchie, pour les SCPI qui vous correspondent le mieux… à vous, vos convictions et votre porte-monnaie!
Ainsi, en examinant le classement des 10 meilleures SCPI de 2023, on se rend compte qu’en 2022 notamment, elles affichaient toutes un rendement minimum de +6%.
Nous sommes d’accord, cela fait du bien de voir s’afficher un + à côté d’un chiffre en ce moment, n’est-ce pas?
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