 Your new post is loading...
Your new post is loading...
Les honoraires des agences peuvent varier de 3 à 8 % du prix du bien. Pourquoi? Les différences d'honoraires entre les agences parisiennes peuvent se révéler très importantes. Ils varient de 3 à 8 % d'une agence à l'autre. C'est ce qui ressort d'une étude de Homepilot réalisée sur 253 agences parisiennes aussi bien de réseau (103) qu'indépendantes (150), standard, haut de gamme etc*.
En prenant l'exemple d'un appartement parisien vendu 450.000 euros, les honoraires de vente s'élèvent en moyenne à 24.390 euros (TTC) à Paris, selon les calculs de l'étude. Ainsi, le coût maximum relevé parmi toutes les agences s'élève à 36.000 euros TTC (soit 8 % du prix de vente) et le coût minimum à 13.500 euros TTC (3 %). Sachant que la moyenne française constatée est de 4,87 % en France selon la caisse de garantie Galian.
Les indépendants moins chers Qu'est-ce qui explique ces écarts ? Les agences membres d'un réseau seraient, en moyenne, 3.156 euros plus chères que les agences indépendantes, selon l'étude. « Il est surprenant de voir que les prix des agences en réseau sont supérieurs ou égaux à ceux d'agences indépendantes. On pourrait s'attendre à ce qu'un réseau national, du fait de sa taille, puisse proposer des tarifs plus compétitifs à ses clients », souligne Gilles Bourcy, cofondateur de Homepilot. Une explication que contestent les professionnels de l'immobilier. Des écarts importants d'honoraires« Nous avons constaté que les frais d'agence avaient tendance à baisser au cours des dernières années », souligne Sébastien de Lafond, président de la plateforme MeilleursAgents.com. « Ils restent légèrement supérieurs dans les agences faisant partie d'un réseau, sans doute du fait d'un taux de mandat exclusif plus élevé et donc d'un niveau de service plus important. En effet, dans le cadre d'un mandat exclusif, l'agence est en mesure de proposer une mise en avant du bien plus importante, un reportage photo voire vidéo par un professionnel, un rapport de visite à chaque rendez-vous... » Des prix encore opaquesAutre information apportée par l'étude : une certaine opacité des grilles tarifaires subsiste. Ainsi 59 % des agences ne respectent pas la législation en vigueur et ne publient pas leurs honoraires sur leur site web et en vitrine, selon Homepilot. Le chiffre est de 50 % pour les agences en réseau et de 63 % pour les agences indépendantes. Or un arrêté de mi-janvier découlant de la loi Alur (pour l'accès au logement et à un urbanisme) oblige les agents immobiliers à afficher en agence et sur les sites internet les prix des biens et le montant de leurs honoraires et ce depuis le 1er avril. La disposition est censée rendre les tarifs immobiliers plus transparents pour les particuliers. La législation en vigueur Pour vendre son bien, la législation en matière d'honoraires est assez souple. Ils sont à la charge du vendeur dans neuf cas sur dix et la moyenne française constatée est de 4,87 % en France selon la caisse de garantie Galian. Cependant les honoraires peuvent aussi constituer un montant fixe, ou à la charge de l'acquéreur (presque exclusivement dans les cas d'acheteurs passant par un chasseur d'appartement). Globalement, plus les biens sont chers, moins le pourcentage d'honoraires est élevé.
Il y a quelques jours, deux jeunes Bordelais nous faisaient part de leur volonté de lancer une plateforme, où le vendeur déterminerait le prix de la commission de l'agent immobilier. Une pratique illégale selon la FNAIM Gironde
IMMOBILIER - Une partie de la loi Duflot est (enfin) prête à être appliquée. Les frais d'agence pourraient baisser de près de moitié pour les locataires.
L'INFO. Plus de cinq mois après son adoption, la loi Alur attend toujours d'être appliquée. Mais cette fois, le gouvernement semble être prêt à faire un premier pas pour mettre en exécution la loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Duflot. Soumis mercredi au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le décret d'application concernant les honoraires des agents immobiliers facturés au locataire est désormais prêt. L'objectif est de réduire de moitié les frais facturés au locataire. Le gouvernement va donc instaurer un plafond qui n’excédera pas 15 euros le mètre carré à Paris, 11 euros en zone rurale. Dans certains cas, les frais d'agences atteignent des sommets, comme pour Pauline, 26 ans : "J'ai payé 645 euros de frais pour un 25 mètres carrés à Paris, c'est beaucoup trop. C'est plus d'un mois de loyer", explique la jeune fille. Plusieurs centaines d'euros d'économies. Si le décret est publié tel quel, ces frais s'élèveront au maximum, à Paris, à 375 euros pour un studio de 25 m2, contre l'équivalent d'un loyer, soit 605 euros pour cette surface si l'on se base sur le loyer moyen acquitté à la relocation d'un logement en 2013 : 24,1 euros/m2, selon les chiffres de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). ............................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Le site web Immodvisor se revendique comme la première plateforme de recommandation entre particuliers, dans le milieu de l'immobilier. Il compte bien devenir une référence dans un secteur réputé opaque. Le fondateur Jean-Philippe Emeriau est parti d'un constat simple : 70 % des Français voient le secteur de l'immobilier comme étant particulièrement opaque (sondage iFOP 2012). Lancé le 15 mai 2014, le site Immodvisor référence déjà quelques 150 000 professionnels. Agences immobilières, syndics, promoteurs et d'autres corps de métiers sont ainsi susceptibles d'être évalués par leurs clients sur le site. Devenir un bouche-à-oreille numérique............................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Les prix élevés de l'immobilier en France ont été encore été accentués par la hausse des droits de mutation. Ces taxes sont en effet passées de 3,8% à 4,5% du prix de vente dans la grande majorité des départements. Pour faire baisser son budget d'un peu plus de mille euros lors de l'achat d'un logement, il existe cependant des astuces méconnues... Pour en savoir sur la hausse des frais de notaire, lisez : acheter un bien immobilier va coûter plus. Extraire les honoraires de l'agence immobilière du prix de vente Vous passez peut-être par une agence immobilière pour conclure un achat. Le prix du bien indiqué dans l'avant-contrat comprend donc les honoraires de cet intermédiaire. Or vous pouvez proposer au vendeur et à l'agent immobilier d'enlever cette commission du prix de vente officiel. Ainsi, lorsque vous devrez vous acquitter des frais de notaire (entre 7 et 8,2% du prix du bien), ces honoraires ne seront pas pris en compte par les taxes de droit de mutation ni les émoluments du notaire. Le Monde cite l'exemple d'un bien vendu à 200.000 euros, avec des frais d'agence de 5%. Dans ce cas, l'économie à faire se situe entre 700 et 800 euros! A noter : pour alléger vos frais, vous pouvez également opter pour une transaction de particulier à particulier. Sans aucun risque (la signature de l’acte authentique se fait obligatoirement chez un notaire qui certifie la validité de la vente), cette formule permet de faire l’économie des frais de commission à la vente. En traitant directement avec le vendeur, vous pouvez de plus négocier plus facilement le prix d’achat. ................................................................................ (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Vendre un bien en copropriété s’avère de plus en plus complexe avec la loi ALUR. Vous devrez produire des tas de documents dès l’avant-contrat. Votre agence peut vous être d’un grand conseil.
Déjà avant la loi ALUR, (accès au logement et à l’urbanisme rénové), le vendeur devait produire de nombreux documents à son acquéreur. Mais avec la loi du 27 mars 2014, ces documents, enrichis, devront être communiqués dès la promesse de vente. Les pièces à annexer à l’avant-contrat de vente La charge s’alourdit. De façon précise et en tant que vendeur dans une copropriété, voici la liste des pièces, à communiquer à votre acquéreur lors de l’avant-contrat, définie par l’article 54 de la loi Alur : - la fiche synthétique de la copropriété ; - le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels ; - les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ; - le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ; - les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ; - l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; - lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part de ce fonds rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ; - le carnet d'entretien de l'immeuble ; - l’attestation de la superficie de la partie privative et de la surface habitable du lot vendu ; - une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété; - le diagnostic technique global de l’immeuble : état apparent des parties communes et des équipements communs ; ............................................................................ (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
La loi ALUR, destinée à modifier et sécuriser les rapports entre propriétaires et locataires, bouleverse le métier d’agent immobilier. Davantage de professionnalisme avec l’obligation de formation continue pour les détenteurs d’une carte professionnelle, plus de déontologie avec la mise en place d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, des honoraires mieux encadrés…l’adaptation à cette nouvelle donne prendra du temps. Mais la profession a sa carte à jouer, dans un contexte où son image souffre d’un déficit de confiance auprès du public. Une profession plus encadrée
La loi ALUR apporte quelques aménagements : la recherche de biens immobiliers est soumise à la loi Hoguet, les « chasseurs d’appartements » doivent détenir la carte professionnelle. La fonction de syndic constitue une activité à part entière, distincte de la gestion immobilière. La location d’un bien est une activité de gestion immobilière lorsqu’elle est l’accessoire d’un mandat de gestion : l’agent immobilier gestionnaire n’a ainsi plus besoin d’établir un mandat de location pour la mise en location du bien. La loi ALUR crée un Conseil national qui a pour mission de « veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence » nécessaires à l’exercice des activités réglementées par la loi Hoguet. Il sera constitué majoritairement d’agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle. Une fois mis en place, il fera des propositions au gouvernement sur le contenu du Code de déontologie, les conditions d’aptitude, la formation continue… La loi ALUR prévoit la mise en place d’une commission de contrôle, chargée de la discipline de la profession, qui peut prononcer des sanctions allant de l’avertissement à l’interdiction définitive d’exercer. La carte professionnelle sera délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie, dans des conditions à définir par décret. Les agents immobiliers qui détiennent la carte professionnelle à ce jour la conservent, mais pour en obtenir le renouvellement, ils devront avoir suivi la formation continue dont le contenu sera précisé par décret. ................................................................................ (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Bien choisir son mandat avant de recourir à une agence immobilière est primordial, car ce mandat conditionne aussi les modalités de la vente de votre habitation. Il existe 3 possibilités qui vont influer sur les sommes à payer, les personnes autorisées à orchestrer la vente. Découvrez les possibilités qui s’offrent à vous dans le cadre d’un contrat de vente avec une agence pour vous aider à vendre votre logement. Le choix classique du mandat simple Il faut choisir l’option qui permettra la fiabilité de votre démarche et la rapidité de la transaction. Ainsi, vous pourrez opter pour le mandat immobilier simple qui constitue le choix le plus classique. Ce mandat ne vous enlève pas toute latitude pour confier la vente de votre logement à plusieurs agences immobilières. Rien ne vous empêche de suivre vos démarches personnelles via notamment le bouche à oreille pour trouver un acquéreur. Le seul bémol qui pourrait entacher ce mandat simple est que votre bien immobilier fera l’objet de beaucoup de visibilité. Les acquéreurs potentiels pourraient soit ne pas comprendre la stratégie si les prix différent, soit y voir une difficulté à le vendre. Ils risquent de conclure que ce n’est pas une bonne acquisition. Mandat exclusif ou semi-exclusif Si vous voulez éviter de promouvoir votre bien sur de nombreux supports à travers différentes agences, il serait plus avisé de choisir un mandat de vente immobilier exclusif. Dans ce cas, l’agence immobilière sera la seule habilitée à effectuer les opérations pour trouver un acheteur et conclure une vente. Elle dispose en principe d’un trimestre pour conclure une vente sérieuse. Ces 3 mois pourront ensuite être renouvelés. .......................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
La loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) prévoit que les professionnels relevant de la loi Hoguet, y compris les dirigeants d’établissement et les agents commerciaux, seront soumis à une obligation de formation continue et devront répondre à de nouvelles règles déontologiques qui seront mises en place d'ici la fin 2014. Instauration d’une obligation de formation continue
Avant la loi Alur, il n’existait pas de formation continue obligatoire pour les professionnels de l’immobilier. D’ici à septembre 2014, un contrôle régulier permettant d’évaluer au minimum les compétences des agents immobiliers sera mis en place. Cela permettra de contrôler de façon régulière leurs connaissances, afin que les informations apportées à leurs interlocuteurs soient toujours exactes. Le respect de cette obligation conditionnera le renouvellement de la carte professionnelle. .................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Ce n’est plus un secret pour personne. En confiant votre bien à une agence immobilière, votre objectif principal est bien entendu de le vendre le plus rapidement possible, mais également au meilleur prix. Dans cet article, nous allons vous donner quelques conseils bien avisés pour choisir votre future agence. Localisation de votre bien
Cela semble logique pour certains, un peu moins pour d’autres. Mais, il est préférable de choisir une agence immobilière qui se situe à proximité du logement que vous souhaitez vendre, pour la simple et bonne raison que l’agent immobilier en charge de votre bien connaît déjà les prix qui se pratiquent dans votre quartier, et peut donc ajuster en conséquence le prix de vente de votre bien. Professionnalisme de l’agent immobilier
Un bon agent immobilier vous accompagnera tout au long du processus de vente, de la signature du mandat jusqu’à la vente du bien en question. Pour ce faire, votre agent devra être à l’écoute, et surtout, avoir une parfaite connaissance de son métier et de son secteur. Il doit également vous informer des différentes pièces à fournir pour le dossier et s’assurer avec vous qu’elles soient toutes conformes. Assurez-vous d’avoir un feedback ........................................................................ (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
« Travailler avec une agence immobilière ou un agent immobilier, pourquoi pas ? Mais comment trouver les bons ? » Voilà le type de réponse que l’on entend de plus en plus. Il y a encore quelques années, les agents immobiliers étaient mal vus par les internautes 2.0. Peut-être que cela a évolué dans le bon sens ou peut-être que l’on est plus à l’écoute de ce client qui a repris le pouvoir avec l’arrivée d’Internet. En tout cas, les innovateurs du web, eux, ont l’air d’y croire. Tout commence aux Etats-Unis, il y a quelques années. Trulia proposait aux agents immobiliers de communiquer directement avec le client via leur propre blog et via des systèmes des questions/réponses. En 2011, on voit apparaître la notation des agents, et Immobilier 2.0 se posait la question de savoir si c’était la solution. Aux Etats-Unis, on choisit son agent immobilier. Les innovations qui m’ont le plus marqué ces derniers temps aux Etats-Unis, c’est la sortie coup sur coup de deux sites innovants permettant de choisir son agent immobilier en fonction de son quartier. On retrouve alors les agents immobiliers auxquels on a attribué une note, en fonction de plusieurs critères que sont : - le nombre de biens vendus sur un laps de temps
- le pourcentage de vente au prix
- le nombre de jours moyen pour une vente
- le nombre de mandats en stock
- Leur zone d’activité réelle
- etc.
.............................................................................. (Cliquez sur le titre pour accéder à l'intégralité de l'article).
L’accessibilité à la location n’est pas égale pour tous
Une personne présentant un handicap peut se voir refuser une location. Il en est de même pour les étrangers, les mères célibataires ou encore les seniors. Cette action est pourtant répressible par le Tribunal d’Instance car elle est considérée comme étant discriminatoire. En France de nombreuses personnes souffrent de discrimination lors de leurs recherches immobilières, notamment lorsqu’il s’agit d’une location. Une enquête publiée par «60 millions de consommateurs » dénonce cette injustice. Dans le cadre de son étude, 6 candidats ont répondu à 150 annonces immobilières. Les résultats sont frappants : « la personne âgée essuie 24% de refus de visite, le candidat possédant un accent étranger 33%, la personne sous curatelle 29% et la mère célibataire 30%».
La loi Alur dit non à la discrimination au logement Cécile Duflot a souhaité soulever ce phénomène abusif et y apporter un cadre via la loi ALUR « Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové », entrée en vigueur le 27 mars 2014. .............................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Tout d’abord, il est important de ne pas négliger le titre. Celui-ci doit être accrocheur, et mettre en avant les éléments positifs du bien. Que ce soit un emplacement, la proximité avec une école ou une piscine, rien ne doit être mis au hasard.
Il en est de même pour la description, celle-ci ne doit pas être trop généraliste, c’est à ce moment là qu’il faut mettre en avant tous les points fort du bien. Attention à ne pas employer des mots trop forts qui peuvent desservir votre annonce, préférez par exemple « appartement de standing » à « magnifique appartement ». A cette description, il est nécessaire d’ajouter des photos, une bonne annonce comporte au moins 5 photos.
Ces photos doivent être soignées, faites attention aux détails, ordonnez l’espace, enlevez ce qui est trop personnel et qui ne permet pas au futur acquéreur de se projeter. ..................................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
|
On ne démarre pas une activité professionnelle de cette envergure sur un coup de tête. Vous devez au préalable réfléchir mûrement à votre projet, afin de pouvoir mettre tous les moyens en œuvre en vue de votre réussite. La création d’une agence immobilière impose tout d’abord de bien se renseigner sur les démarches à effectuer. Vous devez maîtriser un certain nombre de données, du régime fiscal à choisir au statut juridique qui s’appliquera à votre entreprise. Si vous êtes seul, vous pouvez opter devenir mandataire, auto-entrepreneur ou bien l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL). Avec des associés, vous avez le choix entre la société à responsabilité limitée (SARL), la société par actions simpligiée (SAS) ou la société anonyme (SA).
A compter du 15 septembre, les honoraires d’agences ponctionnés aux locataires seront plafonnés. Mais l’économie est loin d’être assurée pour tous, comme le montrent nos simulations. Il aura fallu des mois et des mois de tractations. Mais cette fois on y est : les professionnels de l’immobilier et le gouvernement sont enfin tombés d’accord sur les plafonds d’honoraires que les agences seront en droit de facturer aux locataires lors d’une mise en location. Ce dès le 15 septembre prochain. Cette mesure issue de la loi ALUR vise à réguler le marché. En effet, jusqu’ici les frais ponctionnés aux locataires étaient totalement libres et pouvaient atteindre un mois de loyer en moyenne. Pour limiter les abus, le décret prévoit d’encadrer les honoraires, selon les surfaces des biens et les zones géographiques. Dans le détail, les frais des agents ne pourront plus dépasser les plafonds suivants : - 15 euros le mètre carré* (pour les zones très tendues : zone A bis, soit Paris, ses trois départements limitrophes ainsi que les Yvelines) ;
- 13 euros le mètre carré* (pour le zones tendues : soit les quelque 1100 communes annexées au décret du 10 Mai 2013 relatif au droit d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants) ;
- 11 euros le mètre carré* (pour le reste du territoire).
............................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Depuis le temps que le sujet était évoqué, un tout premier pas est franchi. Les professions immobilières commencent tout de doucement à être encadrées. Le décret précisant la composition et le rôle du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), qui va encadrer l'activité des professionnels du secteur, est paru dimanche 27 juillet au Journal officiel (J.O.). Créé par l'article 24 de la loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové(Alur) du 24 mars 2014, ce Conseil "a pour mission de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétences nécessaires au bon accomplissement des activités régies par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet", précise le décret. Il aura un "rôle de proposition" et devra être "consulté pour avis sur l'ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs à l'exercice des activités des professionnels de l'immobilier". Un Conseil de 12 membres Dans le détail, ce Conseil comprendra 12 membres: 7 représentants des professionnels et 5 représentants des consommateurs choisis parmi des associations agréées oeuvrant dans le domaine du logement, précise le décret.
Son président, lui, sera une "personnalité désignée en raison de ses compétences dans le domaine de l'immobilier". ....................................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Le marché immobilier fonctionne aujourd’hui comme celui des enchères inversées. Plus on met de temps à vendre et plus le rabais qu’il faut consentir est important. Les vendeurs ont aujourd’hui tout intérêt à mettre les biens en vente « au prix du marché ». Les professionnels de l’immobilier le répètent tel un nouveau mantra. Et les plus avisés ont tout intérêt à choisir l’estimation la plus basse pour ne pas rester avec leur maison ou leur appartement sur les bras... a fortiori s’ils ont pris le risque d’acheter avant de vendre et de souscrire un crédit relais. La preuve ? Elle nous est apportée par Proprietes-prives.com et Paradissimo. Respectivement l’ agence immobilière on line et site d’ estimation en ligne , ces sociétés ont mis au point un baromètre analysant la baisse des prix des biens immobiliers par rapport à leur date de mise en vente. Construit sur la base de 1.500 ventes réalisées sur la France entière sur une année, hors Paris et région parisienne, le baromètre prend en compte la date du mandat et le prix souhaité ainsi que la date du compromis et le prix de la transaction. Il permet notamment d’estimer la baisse des prix de vente dans la durée par rapport au mandat d’origine. Un baisse de 18 % en 180 jours ....................................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Vous voulez vendre votre bien. A quel prix, selon quels critères ? L’agent immobilier est là pour assurer une vente rapide, au prix du marché et s’occuper des formalités administratives.
1 Pianotez sur Internet
Premier réflexe, internet et le site SeLoger.com. Vous allez consulter les prix dans votre arrondissement ou votre commune par type de biens. C’est une première approche qui permet de vous faire une idée des prix par secteur et par catégorie de surfaces. Vous trouverez également le contact des agences.
2 Choisissez votre agence Locale ou nationale ?
Si vous habitez Nantes et voulez vendre sur Nantes, quadrillez la ville et passez par l’agence du quartier qui connait parfaitement le secteur. Si vous habitez Bordeaux et que vous avez un bien à vendre à Paris, l’idéal est de regarder les agences parisiennes proches de votre bien. Mais aujourd’hui, la plupart des agences travaillent en réseau et mettent leurs fichiers en commun donc l’agent de Bordeaux vous donnera les contacts de son homologue à Paris. L’intérêt de l’agence locale indépendante ou affiliée à un réseau se situe au niveau de la connaissance de son quartier. Elle appréhende les rues cotées ou pas, les expositions top, la qualité des immeubles, les nuisances sonores, les bonnes écoles…en bref, tout ce qui constitue un micromarché. Conseils Seloger Pour un bien atypique comme un loft ou un atelier d’artistes, un duplex avec une gigantesque terrasse, une maison de ville avec jardin, mieux vaut passer par une agence spécialisée. Compte tenu de la rareté de ces biens, certains critères pouvant être rédhibitoires pour un bien classique (mauvais DPE, distribution médiocre, perte de place par exemples) seront gommés pour un bien hors du commun. 3 Évaluez au plus juste votre bien ............................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
La loi Pinel affectant le statut des baux commerciaux est applicable depuis le 19 juin 2014. Nous avons souhaité de manière pratique attirer l’attention des lecteurs, d’une part, sur les réformes de la loi Pinel, et d’autre part, sur leurs dates d’entrée en application. La présente présentation n’a pas vocation à se substituer à une formation nécessaire, car les modifications intervenues emportent des conséquences économiques et juridiques inattendues et déstabilisantes pour l’avenir. 1° - Les dispositions suivantes sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 19 juin 2014. De quoi s'agit-il ?
Les nouveaux baux d’une durée de 9 ans ne peuvent pas avoir de durée ferme, mais il existe des exceptions
L’article L.145-15 du code de commerce, qui prévoit la liste des articles du statut des baux commerciaux qui sont d’ordre public pour lesquels il était précédemment noté sont « nuls et de nul effet » sont remplacés désormais par les mots « réputés non écrits ». Cela entraine des conséquences économiques importantes pour toutes clauses contraires au statut et notamment celles relatives aux répartitions des charges et aux aménagements conventionnels de l’indexation.
En cas de garantie cédant/ cessionnaire, le bailleur doit informer le cédant dans un délai d’un mois de tout défaut de paiement du locataire et cette clause de garantie ne peut plus être invoquée pour une période supérieure à 3 ans à compter de la cession dudit bail.
Concernant la révision triennale, l’article L.145-38 est complété en consacrant la jurisprudence de la cour de cassation et en précisant que la révision du loyer ne prend effet, qu’à compter de la date de la demande en révision
Désormais, le congé ou la demande de renouvellement peuvent être donnés comme avant par acte extra judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. .............................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
A l’approche de la publication des premiers décrets d’application de la loi Alur, deux des trois principaux syndicats professionnels prédisent une vague de licenciements si le plafonnement des honoraires de location pèse sur la rentabilité des agences immobilières. (LaVieImmo.com) - Les premiers décrets d’application de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) seront publiés dans les tout prochains jours. L’occasion pour les représentants des professionnels de l’immobilier de faire – à nouveau - entendre leur voix. Non seulement sur la question de la présidence et de la composition du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), mais aussi sur celle des honoraires de location. Un point qui inquiète tout particulièrement les syndicats immobiliers : dans un communiqué commun, la Fnaim et le SNPI indiquent que si les plafonds retenus s’avéraient trop faibles, les agences immobilières n’auraient d’autres choix que de procéder à « de nombreux licenciements », et ce « dès la rentrée de septembre ». Or, pointent-ils, « les chiffres qui circulent actuellement, même s'ils sont plus importants qu’au début des négociations, sont malgré tout toujours trop faibles pour assurer une rentabilité suffisante aux professionnels ».
Toujours dans le flou sur le niveau des plafonds ................................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
... indiquer le ou les pourcentages prélevés, en précisant, le cas échéant, les tranches de prix correspondantes, et faire apparaître tous les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages. Dans un arrêt du 4 juin 2013, la chambre criminelle de la Cour de cassation sanctionne, au visa des articles L. 113-3 du Code de la consommation, 2 et 3 de l’arrêté du 29 juin 1990, des juges d’appel de Nîmes qui, pour condamner un agent immobilier ont relevé que l’affiche portant indication de pourcentages d’honoraires ne précisait même pas que ces pourcentages s’appliquaient au prix de vente et que l’affichage de ces pourcentages n’était pas complété par l’affichage du prix de vente des biens, au motif qu’en statuant ainsi, alors que, selon les énonciations de l’arrêt, un affichage en vitrine indiquait le prix des prestations du professionnel proportionnellement au prix de vente du bien, lequel ne peut être déterminé qu’à l’issue de la négociation, la cour d’appel n’a pas justifié sa décision. L’arrêt rendu par la cour d’appel de Nîmes fait ainsi l’objet d’une cassation sans renvoi. .................................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Pour Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, les plafonnements des honoraires d’agences facturés aux locataires, prévu par la loi ALUR, ne sera pas sans conséquences...
Avis de tempête sur les relations entre les professionnels de la transaction et de la gestion, et le gouvernement. Certes, il ne s'agit plus pour la successeure de Cécile Duflot que de prendre les décrets d'application de la fameuse loi ALUR, voire de travailler à l'entrée en vigueur directe des dispositions qui n'appellent pas de décret. L'obligation de fournir de nouvelles pièces à l'acquéreur d'un lot de copropriété est de ces mesures. Seulement voilà : comme c'est au pied du mur qu'on voit le maçon, c'est au moment de l'inscription d'une loi dans la réalité des ménages et des mandataires que tout se passe. On s'aperçoit d'ailleurs que les lobbyistes les plus attentifs ont négligé des pans entiers du texte, s'acharnant sur certaines dispositions et en négligeant d'autres : ainsi, la litanie des pièces à annexer à l'avant-contrat a toujours figuré dans le projet de loi, qui n'a jamais prévu en outre de délai d'application. Bref, le diable est dans le détail, et on peut craindre qu'à l'apaisement des relations entre la profession et la rue de Varenne ne succède une certaine tension quand on va passer à l'acte. Le cas des honoraires de location va nous éclairer rapidement. La ministre signera-t-elle le décret avant de nommer le Conseil national censé se prononcer sur tout décret le concernant ? C'est probable, au nom de l'urgence de restaurer le pouvoir d'achat dégradé des locataires. On entend que la copie laissée par Cécile Duflot serait durcie, l'objectif étant quoi qu'il en soit de diviser par deux la facture payée en moyenne aujourd'hui par un preneur sur les marchés tendus, tels que Paris. En clair, on passerait de l'équivalent d'un mois de loyer à 50%. Voilà la volonté politique, au demeurant clairement exprimée lors de l'examen du projet de loi par le parlement. > Deux conséquences, qu'il faut mesurer
La première est simple : tous les professionnels qui facturaient plus d'un mois au locataire perdront plus que ceux qui faisaient preuve de plus de modération. C'est évident, mais cela mérite d'être dit. On ne connaît pas la proportion des modérés et celle des chers, mais la seconde partie n'est pas tellement réduite qu'on la passe sous silence... d'autant qu'on lui doit sans doute largement cette règlementation. De la deuxième conséquence, personne ne parle. Or, c'est la plus perverse, parce qu'elle n'est pas juridique mais commerciale. Aux termes de l'ALUR, les honoraires de location imputables aux locataires ne peuvent porter que sur la présentation du bien, la constitution du dossier, la rédaction du bail et de l'état des lieux. Le futur décret va plafonner par mètre carré le prix de cette somme de prestations. Sur cette partie, la loi dispose que le preneur ne pourra pas acquitter plus que le bailleur. On n'est donc plus sur le principe du partage équitable : on pourrait imaginer que le locataire paie moins... En revanche, la facturation du propriétaire est libre pour toute autre prestation. Par exemple, la sélection des candidats, l'instruction des dossiers, ou encore le travail administratif d'édition des avis d'échéance - utiles à la ponctualité du paiement - et des quittances -indispensables à nombre de locataires- peuvent à bon droit motiver des honoraires. C'est là que les Athéniens s'atteignent : comment les agents immobiliers et les administrateurs de biens vont-ils exiger plus du bailleur que du locataire ? .......................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Le propriétaire du logement que vous souhaitez louer peut vous demander certains documents pour étudier votre demande. Attention tout n’est pas permis . Quelles pièces fournir ?
Avant de commencer les visites, pensez à vous constituer un dossier que vous pourrez remettre à l’agence ou au propriétaire. Voici une liste de documents à photocopier qui pourront vous être demandés. Ces éléments permettront au propriétaire de vérifier votre identité et vos revenus avant d'accepter votre demande et de signer le bail :
- Une pièce d’identité
- Bulletins de salaires
- Contrat de travail
- Le dernier avis d’imposition
- Un Relevé Identité Bancaire
- Le livret de famille Si quelqu’un se porte caution pour vous, les mêmes documents pourront lui être demandés avec éventuellement une copie de sa taxe foncière. Les documents interdits
Certains propriétaires, trop méfiants, demandent des documents alors que cela est totalement interdit. Vous n’avez en aucun cas à présenter :
- Une attestation bonne tenue des comptes bancaires
- Des relevés de compte
- Une attestation du précédent propriétaire
- Un extrait de votre casier judicaire
- Un dossier médical
- Un contrat de mariage ou de pacs
- Une attestation d’absence de crédit en cours .................................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Les dispositions protectrices édictées par les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 en faveur des vendeurs et des acquéreurs ne sont pas applicables aux conventions de rémunération conclues entre agents immobiliers. Une société titulaire d’un mandat de commercialisation exclusif de divers biens a consenti à un agent immobilier, un mandat non exclusif lui déléguant la commercialisation d’une partie de ces biens. Ce mandat ne mentionnant pas de numéro d’inscription sur le registre de l’agent immobilier, celui-ci a assigné la société mandante en paiement d’une commission en raison de la signature d’un contrat de réservation par son intermédiaire. ....................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Loyers encadrés, frais d'agence minorés, préavis de départ écourté… La loi sur le logement facilite la vie des locataires. La loi sur le logement (Alur), votée en mars, rebat les cartes entre les bailleurs et les locataires et avantage ces derniers. Tour d'horizon des principales mesures qui seront bientôt appliquées. Les loyers bientôt encadrés C'est l'une des mesures phares de la loi Alur. Les loyers seront bientôt encadrés dans les zones tendues (qui seront définies par décret). Un observatoire des loyers permettra de fixer un loyer médian par catégories de logement (définies par le préfet) et par quartier. À partir de ces informations, le préfet fixera tous les ans un loyer de référence que le bailleur ne pourra excéder. Ce dernier pourra toutefois louer son bien 20 % plus cher s'il présente des caractéristiques exceptionnelles. Pour les prestations plus haut de gamme, un complément de loyer pourra s'appliquer dont les modalités seront fixées par décret. Enfin, les bailleurs pourront augmenter les loyers inférieurs de plus de 30 % à la médiane. Paris sera la première ville à appliquer la mesure dès cet automne. «On ne verra les effets de cette réforme que dans deux ou trois ans», estime David Rodrigues, juriste à la CLCV. Baisse des frais d'agence Jusqu'à présent, l'usage voulait que le locataire verse à l'agent immobilier l'équivalent d'un ou deux mois de loyer. À l'avenir, on ne pourra lui facturer que quatre prestations (rédaction du bail, état des lieux, constitution du dossier et organisation des visites). Ces honoraires seront calculés au mètre carré et modulés selon les régions. «Dans certaines régions, la baisse des frais d'agence atteindra 40 %. Mais les locataires habitant dans les zones tendues où les loyers sont plus élevés continueront à payer plus cher que les autres les frais d'agence», avance David Rodrigues. Contrat de location type ................................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
|
