 Your new post is loading...
Your new post is loading...
Dans cet article, nous allons aborder toutes les idées fausses qui sont propagées sur le marché immobilier, et qui participent de la bulle immobilière. Si la correction devrait être moins brutale qu'aux Etats-Unis ou en Espagne du fait de la forte solvabilité des ménages français, cela ne jouera pas sur son ampleur mais sur la durée de la consolidation. Un simple retour à la moyenne du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d'environ -35% (soit -4.2% par an pendant 10 ans) avec une hypothèse de progression des revenus raisonnable de +1% par an. Il y a en France un déficit d'offre de logements. Tant que ce déficit persistera, les prix de l'immobilier se maintiendront.
Selon certains experts, la bulle immobilière aurait pour origine la pénurie de logements. Le manque atteindrait même aujourd'hui 800 000 à 1 million de biens... En réalité, il n'en est rien. Entre 1950 et 1990, la construction de nouvelles habitations a largement dépassé l'évolution du nombre de ménages. Depuis 1990 le nombre de constructions évolue désormais à peu près en ligne avec la croissance du nombre de ménages, le différentiel étant de quelques dizaines de milliers de logements (en excès ou en déficit selon les années), soit un très faible pourcentage du parc total de 33 millions de maisons et appartements. Pour autant, une demande potentielle à la hausse n'est pas forcément synonyme d'augmentation des prix: pour cela, il faut que ce besoin soit solvable. Et c'est ici que se trouve l'explication du chiffre souvent avancé des 800 000 à 1 million de logements manquants. Il s'agit en fait du nombre de personnes "aux portes du logement", c'est-à-dire qui n'ont pas les moyens de se loger et sont donc non solvables surtout au niveau actuel des prix.
Après l'éclatement violent de la bulle immobilière, le marché est dans le creux de la vague. Une opportunité pour les investisseurs ? « On a atteint le creux de la vague en Espagne et c'est le moment idéal pour investir », avance Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France et Monaco. « Il y a donc une fenêtre de tir qui s'ouvre en ce moment dans ce pays et dont il faut profiter avant 2016 », conseille-t-il. Frappée de plein fouet par la crise de la dette, l'Espagne a vu ses prix immobiliers chuter de 30 à 40 % depuis 2008. De 2.100 euros le mètre carré en moyenne, ils sont descendus à 1.470 euros en 2013, selon l'institut d'études économiques Xerfi . Ce qui permet de réaliser de très bonnes affaires. Ainsi, une villa de 500 m2 avec vue sur mer, sur un terrain de 1.800 m2, dans la commune de Alella, au nord de Barcelone, a été achetée récemment 2,5 millions d'euros par des Français. A titre de comparaison, la même maison à Saint-Paul-de-Vence (près de Nice) aurait coûté entre 5 et 7 millions, explique Laurent Demeure. « Le marché du luxe, précurseur, est en train de repartir fortement et va tirer l'ensemble de l'immobilier espagnol », assure-t-il. Selon lui, les prix du très haut de gamme se sont déjà stabilisés depuis six mois et ont même très légèrement augmenté dans les spots internationaux que sont Ibiza, Marbella et surtout Barcelone et sa région qui connaissent un engouement croissant. Même si les Français se positionnent moins sur ce marché, que sur celui du résidentiel familial, dont les prix continuent encore de baisser légèrement, ces derniers devraient donc bientôt rebondir, affirme le président de l'agence immobilière. Ce qui offre des opportunités d'investissement très intéressantes. En revanche, il faut être particulièrement prudent sur la localisation du bien. « Il faut rester sur des marchés avec une forte liquidité, une demande suffisamment internationale, pour ne pas dépendre que de l'économie locale », alerte Laurent Demeure. ................................................................................ (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Suite à l'éclatement de la bulle immobilière espagnole, le nombre de logements saisis n'a cessé d'augmenter.
Les banques espagnoles ont saisi près de 50.000 logements en 2013, 11,1% de plus qu'en 2012, les propriétaires surendettés ayant dû être expulsés ou donner leurs clés pour solder leur ardoise, selon les chiffres publiés lundi par la Banque d'Espagne. Dans ce pays frappé doublement en 2008 par la crise financière et l'éclatement de sa bulle immobilière, la banque centrale a commencé l'an dernier à publier des statistiques sur les saisies de logements, en se fondant d'abord sur une enquête auprès des banques, avant de les obliger à lui remettre ces données de manière régulière. Les banques, qui ont reçu une aide européenne de plus de 40 milliards d'euros en 2012, ont saisi 49.694 logements en 2013, dont une grande majorité (38.961) de résidences habituelles, par opposition aux résidences secondaires ou aux logements destinés à être loués. Dans une partie des cas (21.521), les clés ont été remises de manière volontaire, notamment via la procédure qui permet de céder à la banque son logement pour solder ses dettes. Mais les banques ont dû faire appel à la justice pour récupérer 28.173 logements (+18,5% par rapport à 2012), déjà vidés de leurs occupants dans l'immense majorité des cas (26.113). 2.060 logements saisis par la justice Les expulsions de propriétaires et locataires surendettés ont soulevé l'indignation en Espagne ces dernières années, aiguisée par plusieurs suicides de personnes sur le point d'être mises à la rue. .................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Afin d'éviter de nouvelles crises provoquées par des bulles immobilières, les ministres européens des Finances ont adoptéune législation européenne pour mieux encadrer les prêts immobiliers.
Les ministres européens des Finances ont adopté mardi 28 janvier à Bruxelles une législation européenne pour mieux encadrer les prêts immobiliers, afin d'éviter de nouvelles crises provoquées par des bulles immobilières.
La nouvelle directive "vise à mettre en place un haut niveau de protection, tout en luttant contre les comportements irresponsables de prêteurs et d'emprunteurs qui, dans le contexte actuel de crise financière, ont contribué à une augmentation, dans toute l'UE, du nombre des prêts non remboursables, des défauts de paiement et des saisies de biens hypothéqués", explique le Conseil, représentant les Etats de l'UE, dans un communiqué.
"Le texte vise également à promouvoir la stabilité financière en assurant que les marchés du crédit hypothécaire fonctionnent de manière responsable", ajoute-t-il.
La Commission européenne avait proposé ces mesures en mars 2011 pour que les consommateurs européens qui achètent un logement à crédit soient mieux informés contre les risques, après la crise des "subprimes", ces prêts hypothécaires à risques octroyés par les banques américaines qui ont été à l'origine de la crise financière mondiale. Des bulles immobilières sont également à l'origine de la crise en Irlande et en Espagne.
Evaluer la capacité de l'emprunteur à rembourser
Le texte adopté mardi reprend tous les amendements votés en décembre par le Parlement européen. ........................................................................................... (Cliquez sur l'image pour lire la suite).
Synthèse des différentes tendances du marché immobilier en France à travers notre revue de presse immobilière. À travers cette revue de presse immobilière, nous allons revenir sur différents faits qui illustrent la situation actuelle pour le marché immobilier en France. La bulle immobilière créée par la forte augmentation des coûts pour se loger ces dernières années entraîne des corrections sur les loyers et les prix des logements et donc des difficultés pour vendre.
.....
|
Jean-Luc Buchalet et Christophe Prat ont écrit aux Éditions Eyrolles un livre argumenté prévoyant une forte baisse des prix de l’immobilier en France.
Avec 65% de leur patrimoine investi dans l’immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Allemands (57%), ou les Américains (27%). On comprend pourquoi évoquer une bulle dans ce secteur reste un sujet tabou. La progression des prix atteint +7.3% par an depuis 1965, +9.4% par an entre 1998 et 2008 et même +15.2% par an entre 2009 et 2011… engendrant au total une multiplication des prix par 26 en une cinquantaine d’années ! Un facteur structurel détermine le prix des logements sur long terme : l’évolution du revenu disponible des ménages. Si l’on constate une parfaite corrélation entre le revenu et les prix de l’immobilier entre 1960 et la fin des années 90, celle-ci se rompt brutalement à partir du début des années 2000. Comment expliquer une telle envolée avec une progression de plus de 87% des prix par rapport au revenu des ménages depuis le point bas de 1998 ? La solvabilisation des ménages par les banques. Elle permet d’expliquer la plus grande partie du mouvement. L’hyperliquidité générée par les banques centrales a provoqué une baisse massive des taux d’intérêt, qui s’est déversée sur l’immobilier partout dans le monde. L’allongement de la durée des prêts a redonné un pouvoir d’achat considérable à des couches supplémentaires de la population. Une part de la hausse de l’indice des prix s’explique aussi par le statut de valeur refuge de la pierre qui s’est vu renforcé au cours des quinze dernières années après le double effondrement des marchés actions en 2000, puis en 2008. Pour finir, les mesures procycliques des différents gouvernements, au travers d’incitations fiscales, ont fait le reste. Sur la hausse de +161% des prix de l’immobilier en France depuis 1998 (+278% à Paris), la baisse des taux d’intérêt explique 42% de la capacité supplémentaire d’emprunt, l’allongement de la durée des prêts 45% et la hausse du revenu des ménages 35% (soit au total 122%). Le solde inexpliqué (39%) correspond aux incitations fiscales, mais surtout à la spéculation entretenue pour l’essentiel par les seconds accédants.
Le revenu moyen d’un acquéreur en France est de 4.500 euros (8.500 euros à Paris) alors que la médiane des revenus est de 1.712 euros (3.400 euros pour les 10% des revenus les plus élevés). On voit bien dans quelle impasse se trouve l’immobilier, car même les plus favorisés n’ont plus les moyens de devenir propriétaire avec un ratio entre 5 et 6 fois le revenu des ménages et plus de 12 fois pour Paris. .................................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Le marché de l’immobilier français est marqué par une bulle et celle-ci n’est pas prête à éclater. C’est l’avis du cabinet d’études Xerfi, détaillé dans une étude* qui présente les perspectives du secteur à l’horizon 2017. Cette analyse réalisée par Vincent Desruelles explique que la bulle immobilière est acceptée par les accédants à la propriété et soutenue par une forte demande. Les facteurs de ce contexte sont la pression démographique, la décohabitation et la préparation de la retraite.
Xerfi anticipe une légère baisse des prix de l’immobilier en 2014 de -1,5 % accompagnée par un recul limité des volumes (-1,2 %). L’année 2015 devrait par contre se traduire par une stagnation des prix et des transactions autour de 700 000 unités, avec l’amélioration attendue des résultats de l’économie française.
En attendant l’embellie pronostiquée pour 2015, les agences immobilières continuent de subir la morosité du secteur. Elles ne sont cependant pas toutes à la même enseigne, celles bénéficiant d’un solide réseau national étant moins touchées par la crise. Cependant Xerfi souligne une « pression accrue sur les marges », dans un contexte de concurrence avec les réseaux de mandataires. La rentabilité des agences immobilières a atteint un niveau très bas en 2013, note l’étude.
La reprise de l'immobilier neuf en 2015
En 2014, Xerfi prévoit 330 000 mises en chantier de logements, niveau comparable à celui de 2013. Cette stagnation s’explique par la crainte des ménages à se lancer dans un projet immobilier, en dépit de taux de crédit très attractifs, à laquelle s’ajoute la prudence des investisseurs. .................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
LONDRES, 3 février (Reuters) - Une nouvelle "bulle" semble en passe de se créer sur le marché de l'immobilier à Londres, où le rapport entre prix moyen d'une acquisition et revenu est largement supérieur à la moyenne nationale britannique, selon une étude publiée lundi par le groupe de prévisions économiques Item Club.
Dans la capitale britannique, un bien immobilier coûte en moyenne onze fois le revenu annuel disponible d'un Londonien - du jamais vu depuis la crise financière de 2007-2008 - contre 6,5 en moyenne nationale.
Pour les auteurs du rapport, ce décalage illustre les "conditions d'une bulle".
"Les prix de l'immobilier dans la plupart du pays restent bien en deçà des pics atteints avant la crise et le risque de développement d'une bulle est réduit. En revanche, Londres, qui souffre d'une combinaison de demande forte et d'offre limitée, nous préoccupe de plus en plus", relève Andrew Goodwin, senior économiste de l'Item Club.
Une autre étude, publiée elle par le groupe spécialisé Housetrack, révèle que les mises sur le marché de biens immobiliers ne suivent pas la demande.
En janvier, l'écart en Angleterre et au Pays de Galles a atteint son plus haut depuis 2009 avec un recul de 6,5% des logements mis en vente. C'est le cinquième recul mensuel consécutif. (Ana Nicolaci da Costa; Henri-Pierre André pour le service français)
À 8311 euros, le prix moyen du m2 a augmenté de 0,2% en mai, selon Meilleursagents.com, soutenus par les taux bas et les familles qui veulent déménager avant la rentrée.
....
"En France, l’immobilier est surévalué, le marché serait même un des plus surestimés du monde. Cela pourrait être un facteur de la perte de vitesse des transactions actuellement. En effet, depuis ces derniers mois, le volume des ventes a diminué..."
|
