L'expertise immobilière

Jean-Luc Buchalet et Christophe Prat ont écrit aux Éditions Eyrolles un livre argumenté prévoyant une forte baisse des prix de l’immobilier en France. 

Avec 65% de leur patrimoine investi dans l’immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Allemands (57%), ou les Américains (27%).

 

On comprend pourquoi évoquer une bulle dans ce secteur reste un sujet tabou. La progression des prix atteint +7.3% par an depuis 1965, +9.4% par an entre 1998 et 2008 et même +15.2% par an entre 2009 et 2011… engendrant au total une multiplication des prix par 26 en une cinquantaine d’années !

 

Un facteur structurel détermine le prix des logements sur long terme : l’évolution du revenu disponible des ménages. Si l’on constate une parfaite corrélation entre le revenu et les prix de l’immobilier entre 1960 et la fin des années 90, celle-ci se rompt brutalement à partir du début des années 2000.

 

Comment expliquer une telle envolée avec une progression de plus de 87% des prix par rapport au revenu des ménages depuis le point bas de 1998 ? La solvabilisation des ménages par les banques. Elle permet d’expliquer la plus grande partie du mouvement.

 

L’hyperliquidité générée par les banques centrales a provoqué une baisse massive des taux d’intérêt, qui s’est déversée sur l’immobilier partout dans le monde. L’allongement de la durée des prêts a redonné un pouvoir d’achat considérable à des couches supplémentaires de la population.

Une part de la hausse de l’indice des prix s’explique aussi par le statut de valeur refuge de la pierre qui s’est vu renforcé au cours des quinze dernières années après le double effondrement des marchés actions en 2000, puis en 2008. Pour finir, les mesures procycliques des différents gouvernements, au travers d’incitations fiscales, ont fait le reste.

 

Sur la hausse de +161% des prix de l’immobilier en France depuis 1998 (+278% à Paris), la baisse des taux d’intérêt explique 42% de la capacité supplémentaire d’emprunt, l’allongement de la durée des prêts 45% et la hausse du revenu des ménages 35% (soit au total 122%). Le solde inexpliqué (39%) correspond aux incitations fiscales, mais surtout à la spéculation entretenue pour l’essentiel par les seconds accédants.

Le revenu moyen d’un acquéreur en France est de 4.500 euros (8.500 euros à Paris) alors que la médiane des revenus est de 1.712 euros (3.400 euros pour les 10% des revenus les plus élevés). On voit bien dans quelle impasse se trouve l’immobilier, car même les plus favorisés n’ont plus les moyens de devenir propriétaire avec un ratio entre 5 et 6 fois le revenu des ménages et plus de 12 fois pour Paris.

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LONDRES, 3 février (Reuters) - Une nouvelle "bulle" semble en passe de se créer sur le marché de l'immobilier à Londres, où le rapport entre prix moyen d'une acquisition et revenu est largement supérieur à la moyenne nationale britannique, selon une étude publiée lundi par le groupe de prévisions économiques Item Club.

Dans la capitale britannique, un bien immobilier coûte en moyenne onze fois le revenu annuel disponible d'un Londonien - du jamais vu depuis la crise financière de 2007-2008 - contre 6,5 en moyenne nationale.

Pour les auteurs du rapport, ce décalage illustre les "conditions d'une bulle".

"Les prix de l'immobilier dans la plupart du pays restent bien en deçà des pics atteints avant la crise et le risque de développement d'une bulle est réduit. En revanche, Londres, qui souffre d'une combinaison de demande forte et d'offre limitée, nous préoccupe de plus en plus", relève Andrew Goodwin, senior économiste de l'Item Club.

Une autre étude, publiée elle par le groupe spécialisé Housetrack, révèle que les mises sur le marché de biens immobiliers ne suivent pas la demande.

En janvier, l'écart en Angleterre et au Pays de Galles a atteint son plus haut depuis 2009 avec un recul de 6,5% des logements mis en vente. C'est le cinquième recul mensuel consécutif. (Ana Nicolaci da Costa; Henri-Pierre André pour le service français)

Suite à l'éclatement de la bulle immobilière espagnole, le nombre de logements saisis n'a cessé d'augmenter.

Les banques espagnoles ont saisi près de 50.000 logements en 2013, 11,1% de plus qu'en 2012, les propriétaires surendettés ayant dû être expulsés ou donner leurs clés pour solder leur ardoise, selon les chiffres publiés lundi par la Banque d'Espagne.

 

Dans ce pays frappé doublement en 2008 par la crise financière et l'éclatement de sa bulle immobilière, la banque centrale a commencé l'an dernier à publier des statistiques sur les saisies de logements, en se fondant d'abord sur une enquête auprès des banques, avant de les obliger à lui remettre ces données de manière régulière.

 

Les banques, qui ont reçu une aide européenne de plus de 40 milliards d'euros en 2012, ont saisi 49.694 logements en 2013, dont une grande majorité (38.961) de résidences habituelles, par opposition aux résidences secondaires ou aux logements destinés à être loués.

Dans une partie des cas (21.521), les clés ont été remises de manière volontaire, notamment via la procédure qui permet de céder à la banque son logement pour solder ses dettes.

 

Mais les banques ont dû faire appel à la justice pour récupérer 28.173 logements (+18,5% par rapport à 2012), déjà vidés de leurs occupants dans l'immense majorité des cas (26.113).

 

2.060 logements saisis par la justice

 

Les expulsions de propriétaires et locataires surendettés ont soulevé l'indignation en Espagne ces dernières années, aiguisée par plusieurs suicides de personnes sur le point d'être mises à la rue.

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