L'expertise immobilière

Denis Ruchat : pourquoi acheter ou investir dans de l’immobilier neuf ?

L’acquisition d’un bien immobilier neuf entre dans le cadre réglementé des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ainsi, lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, le promoteur s’engage à livrer un bien conformément aux plans de vente, et selon des caractéristiques techniques figurant sur une notice descriptive.

De son côté, l’acquéreur verse une partie du prix de vente en fonction de l’état d’avancement des constructions, le solde étant réglé par appels de fonds selon un échéancier prévu à l’acte.

Pour garantir la bonne fin du programme, le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement délivrée par une banque. Il doit également justifier de l’obtention des assurances de constructions, parmi lesquelles figure l’assurance dommage ouvrages, qui couvre les défauts affectant le gros œuvre pendant dix ans à compter de la réception des travaux. La loi prévoit également que le promoteur doit une garantie de parfait achèvement, valable un an après la livraison du logement.

..............................................................................

(Cliquez sur le titre pour lire la suite).

Les ventes de logements neufs ont encore fléchi au troisième trimestre. Les investisseurs continuent à déserter les bureaux de vente. Pour relancer la machine, les promoteurs demandent que les logements neufs ne soient pas touchés par l'encadrement des loyers. 

L'année 2013 s'annonce de plus en plus mal pour les promoteurs. «La machine est en train de s'arrêter tout doucement, ce que nous craignions est en train de se produire» explique François Payelle, le président de la FPI, la Fédération des promoteurs immobiliers. Habituellement, les ventes repartent au troisième trimestre. Cette année, le rebond saisonnier n'a pas eu lieu. Face à cette demande qui chute, les promoteurs s'adaptent. Ils voient moins grand. «En général, on lance des programmes neufs à la rentrée, cette dynamique ne fonctionne pas cette année» ajoute François Payelle. Les mises en vente de logements ont ainsi chuté de 18,5% au troisième trimestre 2013 par rapport au troisième trimestre 2012.

La FPI table sur seulement 90 à 92.000 logements neufs mis en vente cette année, contre 115.OOO en 2012 qui était déjà une mauvaise année. C'est le peu d'appétit des particuliers pour l'investissement Duflot qui plombe les statistiques. La FPI dénonce le manque de lisibilité de la réglementation. Les investisseurs ne sont pas sécurisés, ils n'y comprennent plus rien.»Dans certains cas, on ne peut pas leur dire sur quels loyers ils peuvent compter» explique François Payelle. En effet, les préfets ont la possibilité de publier des arrêtés qui minorent les loyers par communes. Et tous ne l'ont pas fait. C'est une épée de Damoclès pour les investisseurs. «Il faut stabiliser les choses, figer les règles, ne plus toucher au dispositif pendant trois ans» plaide François Payelle.

Autre mauvaise surprise: l'empilement des réglementations. La loi Alur prévoit que les investisseurs dans le neuf devront, eux aussi, respecter l'encadrement des loyers qui va être mis en place. Ils seront ainsi soumis aux deux lois Duflot. Et cela va compliquer la donne. L'investisseur s'engage en effet pour neuf ans. ........