L'expertise immobilière

L’année 2020 annonce une série de changements qui concernent tous les propriétaires, du bailleur au primo-accédant. Ces changements sont instaurés par la loi de finances 2020 votée le 19 décembre dernier par l’Assemblée nationale. Retour sur ce qui change pour les propriétaires en 2020.

Des changements au niveau des dispositifs de défiscalisation

Elargissement et prolongation du dispositif Denormandie

Mis en place en 2019, le dispositif Denormandie s’adresse aux propriétaires bailleurs qui souhaitent investir dans un logement ancien situé dans le centre d’une des 222 villes éligibles au dispositif. Le « Denormandie » permet aux investisseurs une réduction d’impôts s’ils engagent des travaux de rénovation qui représentent 25% au moins du coût total de l’opération. A partir du 1er janvier 2020, le dispositif n’est plus réservé uniquement aux logements situés dans l’hyper-centre mais il est élargi à toutes les communes éligibles. Le dispositif est également prolongé jusqu’au 31 décembre 2021.

Extension du dispositif Censi-Bouvard aux investissements locatifs concernant les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées

Jusqu’ici, certains logements dans le neuf dédiés aux personnes âgées ou handicapées étaient éligibles à la réduction d’impôts « Censi-Bouvard » accordée au titre des investissements locatifs. A partir de 2020, cette réduction s’applique également aux résidences de service pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’autorisation pour leur service d’aide et d’accompagnement à domicile. Le montant de la réduction reste inchangé. Selon la date à laquelle l’opération est réalisée, elle varie entre 11%, 18% et 25% du prix de revient hors taxe du bien dans la limite de 300 000€.

Prolongement de l’exemption fiscale sur certaines plus-values immobilières

Les plus-values de cessions immobilières ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu lorsque les logements sont cédés à :

• Un organisme HLM ;
• Une collectivité territoriale ;
• Un EPCI ;
• Un établissement public foncier en vue de leur cession à un organisme HLM.

L’exemption fiscale est maintenue par la loi de Finances jusqu’au 31 décembre 2022.

Prorogation du dispositif Malraux

La loi de Finances de 2020 prolonge le dispositif Malraux jusqu’au 21 décembre 2022. Il continuera ainsi d’offrir à ceux qui rénovent un logement situé dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers dégradés ou dans des zones protégées une réduction d’impôt sur le revenu. Pour en bénéficier, le propriétaire s’engage à mettre en location ce bien pendant 9 ans minimum.

Prolongation de la loi Cosse

La loi Cosse qui a succédé aux dispositifs « Besson ancien » et « Borloo ancien » a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022. Les propriétaires louant un bien à un prix abordable pourront donc continuer de bénéficier d’un abattement fiscal de 15 à 85% de leurs revenus locatifs.

Suppression de la taxe d'habitation et "Apparu"

Taxe d’habitation

2020 sonne la suppression de la taxe d’habitation pour 80% des Français. Les 20% restants devront attendre 2021 pour d’abord bénéficier d’un allègement de 30%, de 65% en 2022 puis la suppression totale en 2023.

Taxe « Apparu »

La loi de Finances de 2012 avait introduit la taxe « Apparu » imposée aux personnes physiques qui mettaient en location des logements dont la surface n’excédait pas les 14m2 et dont le loyer était supérieur au plafond fixé par décret. Considérée comme taxe à faible rendement, les députés ont voté sa suppression qui est effective depuis le 1er janvier 2020.

Prolongation du PTZ

Alors qu’il devait être supprimé, le PTZ dans le neuf est maintenu dans les zones détendues B2 et C jusqu’au 31 décembre 2020. Ainsi, il permettra toujours de bénéficier d’un prêt sans intérêts pour financer une partie d’une acquisition immobilière qu’il est possible de compléter par un crédit immobilier par exemple. D’autant plus qu’en vue des taux d’intérêts immobiliers bas, les futurs emprunteurs ont tout intérêt à sauter le pas et concrétiser leur projet immobilier. Ainsi, l’on peut emprunter sur 15 ans dès 0,66% ou sur 20 ans à partir de 0,80%.

Création d’une prime de transition énergétique

« MaPrimeRenov » c’est le nom donné à cette prime instaurée depuis le 2 janvier 2020 et qui est en réalité la fusion du Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah). Il est possible de bénéficier de « MaPrimeRenov » sous conditions de ressources, de travaux et du montant consacré à la rénovation énergétique des logements. La prime est plafonnée à 20 000€ par logement sur 5 ans. Toutefois, seuls les ménages les plus modestes peuvent actuellement bénéficier de la prime. Les autres peuvent toujours prétendre au CITE pour basculer ensuite à la prime dès début 2021.

Pour vérifier votre éligibilité au dispositif un site internet : www.maprimerenov.gouv.fr a été mis en place ainsi qu’un numéro de téléphone 0 808 800 700.

Bon à savoir

MaPrimeRenov pourrait être élargi aux propriétaires bailleurs. Le gouvernement doit d’ailleurs remettre au Parlement fin mars 2020 un rapport en ce sens. Permettre aux propriétaires bailleurs d’en bénéficier pourrait aider à lutter contre la location des passoires énergétiques.

Refonte du CITE

En attendant de laisser place totalement à la prime de transition énergétique « MaPrimeRenov », le CITE a été modifié par la loi de Finances de 2020. Ces modifications sont appliquées du 1er janvier 2020 au 31 décembre de la même année.

Voici les principales nouvelles mesures :

• Le CITE s’adresse aux ménages aux revenus intermédiaires ;
• Le montant maximal du CITE est généralisé à 30%.

Les changements à horizon 2021 et au-delà

A partir de 2021, le Pinel est supprimé pour les habitats individuels comme les maisons. Il reste maintenu pour les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement dans un bâtiment « d’habitation collectif ». Les propriétaires de ce type de logements pourront continuer de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu s’ils s’engagent à louer leur bien. 

Autre changement prévu par la loi de Finances, la révision des valeurs locatives cadastrales pour le calcul des impôts locaux. Autrement dit, la valeur locative d’un bien sera déterminée en fonction de l’état du marché locatif et non selon les valeurs établies durant les années 1970.

« Grâce à ce projet, vous allez vous constituer un patrimoine et ne plus payer d’impôt ». Les discours et publicités des « vendeurs de défiscalisation » peu scrupuleux sont généralement bien rodés. Jouant sur le sentiment de ras-le-bol fiscal de nombreux contribuables, ils promettent des réductions d’impôt spectaculaires en contrepartie d’un investissement immobilier.

Force est d’ailleurs d’admettre que les avantages fiscaux sont réels. Avec un Pinel, la réduction d’impôt peut atteindre 21% sur 12 ans (2% par an pendant 9 ans puis 1% par an), dans la limite d’un investissement de 300.000 euros ou de 5.500 euros par m². Ainsi, il est possible d’économiser jusqu’à 63.000 euros sur 12 ans, dont 6.000 euros par an les premières années.

Des contraintes à ne pas oublier

Il est toutefois important de ne pas oublier que ces avantages fiscaux ont des contreparties. Le propriétaire doit par exemple respecter des plafonds de loyers et louer à des personnes ne dépassant pas certains niveaux de revenus. Il doit aussi s’engager à louer durant toute la période d’octroi des avantages fiscaux.

A priori, les conditions de plafonds sont aisées à respecter. En revanche, l’engagement de location peut se révéler plus problématique, notamment si le bien acquis est situé dans une zone au dynamisme relatif.

La double peine de la vacance

La vacance locative peut en effet coûter cher à un investisseur. Elle le prive d’abord de loyers. Une absence de ressource qui peut devenir critique lorsque le projet a été mis en place avec un financement bancaire.

L’absence de locataire peut aussi aboutir à la remise en cause des avantages fiscaux obtenus jusque là. Au départ, le propriétaire dispose au maximum de 12 mois pour trouver un locataire et par la suite la location doit être « effective et continue », rappelle l’administration.

En cas de départ du locataire, le logement ne doit donc pas rester vide. « A défaut de relocation effective dans un délai de douze mois (…), le service procède à la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue », précise une publication au BOFiP.

Avec un logement difficile à louer (car peu adapté au marché ou mal placé), le propriétaire s’expose donc à une double peine. Et si des exceptions et tolérances existent, elles sont rares.

La question de la sortie

L’autre critère à regarder de près concerne la facilité de sortie. Tôt ou tard, l’investisseur revendra probablement son bien. Or, le prix de revente est le paramètre qui détermine en grande partie la rentabilité d’un projet.

Ainsi, une forte moins-value à la sortie peut vite absorber tout ou partie des avantages fiscaux obtenus auparavant. Ce point doit donc être étudié de près en tenant compte de l’emplacement du bien, de sa qualité, des frais de remise en état à prévoir à la fin de la location et bien entendu du prix d’achat. Il convient sur ce point de veiller à acheter au prix du marché sans se laisser aveugler par les promesses de réductions d’impôt.

Notre avis

L’investissement immobilier associé à des avantages fiscaux peut constituer une excellente opération patrimoniale. Il est en revanche essentiel de ne pas céder à des simulations trop optimistes et de garder en tête que c’est la qualité du bien immobilier acquis qui doit primer. Dans une opération de défiscalisation immobilière, l’acquéreur ne doit pas oublier qu’il achète avant tout de l’immobilier.

La loi DENORMANDIE est au cœur de la mutation du marché immobilier au profit des centres des villes moyennes. Avec cette nouvelle loi de défiscalisation, nous assistons à une évolution majeure de la politique publique de la cohésion des territoires.

La LOI DENORMANDIE est une loi de défiscalisation de rupture au bénéfice de la revitalisation des centres des villes moyennes.

L’objectif de la loi DENORMANDIE n’est plus de construire toujours plus de logement neuf … mais de rénover les centres des villes moyennes ! La loi DENORMANDIE introduit une dynamique nouvelle dont l’ambition pourrait être de redonner de la cohésion aux territoires.

La loi DENORMANDIE est une véritable rupture au profit des centres des villes moyennes comme nous vous l’expliquions dès 2017 dans cet article prémonitoire « Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes ? » :

La LOI DENORMANDIE est au cœur de cette nouvelle dynamique au profit des centres des villes moyennes. J’ai la conviction que ce nouveau dispositif fiscal répond à un véritable besoin de société.

Aujourd’hui, dans la majorité de ces villes moyennes, les centres villes sont pauvres, vidés des populations à fort pouvoir d’achat qui préfèrent habiter en périphérie dans des logements neufs ou de qualité au milieu d’un voisinage qu’ils considèrent comme plus sécuritaire.

La LOI DENORMANDIE et cette réduction d’impôt au profit des propriétaires bailleurs qui rénovent les logements des centres des villes moyennes est peut être la première pierre nécessaire pour la revitalisation des centres villes;

N’est ce pas un cercle vertueux qui se met en place, progressivement ?

Rénovation des logements en centre villes = Nouveaux locataires attirés par la qualité des logements idéalement situés = Retour des commerces de proximité = Nouveaux habitants à pouvoir d’achat supérieurs attirés par la qualité de vie en centre des villes moyennes = Poursuite de la rénovation des logements = ….

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Neuf ou ancien, meublé ou vide, la fiscalité sur les revenus immobiliers dépend beaucoup du type de bien. En voici les clefs.

Comme la plupart des placements, l'immobilier n'échappe pas à la fiscalité. Pour l'épargnant, il s'agit surtout de trouver un chemin dans le maquis des prélèvements et des crédits d'impôts. Pour faire simple : l'investisseur est confronté à deux grandes catégories d'impôts : d'abord sur les revenus, ensuite sur les plus-values. A partir d'une certaine valeur, il est aussi redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), la nouvelle formule de l'ISF dont tous les actifs financiers sont dorénavant exonérés. Même la résidence principale reste soumise à l'IFI, après un abattement de 30% pour ceux dont le "patrimoine-pierre" dépasse 1,3 million d'euros. 

La fiscalité immobilière est réputée pour ses règles du jeu subtiles, voire ambivalentes. Certes, l'investissement locatif est plus taxé que d'autres placements. Alors que les revenus financiers sont soumis au nouveau prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, les revenus fonciers subissent, eux l'impôt sur le revenu (généralement au taux de 30 ou 41%) auquel il faut rajouter les prélèvements sociaux (relevés de 15,5 à 17,2% depuis 2018), soit une imposition comprise entre 47,2% et 58,2%. Un chiffre qui, sur le papier, peut décourager. 

Comment alléger la facture fiscale?

Sauf que l'Etat multiplie les carottes fiscales pour encourager les épargnants à soutenir la construction et la rénovation. Des monuments historiques et vieilles pierres (loi Malraux) au logement social outre-mer (loi Girardin), en passant par l'investissement locatif neuf (Pinel) ou social ancien (Cosse), de nombreux dispositifs promettent d'alléger la facture fiscale à coups de subventions, à conditions de respecter des règles et un formalisme à donner la migraine. 

"Remplir le formulaire 2044 de déclaration de revenus fonciers n'est pas simple, mais on peut le faire soi-même en suivant notre tutoriel, explique Thibault Diringer, fondateur du site Corrigetonimpot.fr, qui propose une aide pédagogique très accessible. En revanche, l'intervention d'un expert-comptable est indispensable pour la location meublée au régime réel, car ce sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) nécessitant un bilan et un compte de résultat simplifié." 

Rien que pour les revenus locatifs, hors incitations spécifiques, il existe deux régimes avec deux sous-régimes : revenus fonciers réels ou micro-foncier pour une location vide, bénéfices réels ou micro-BIC pour une location meublée. 

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Vous venez de recevoir votre avis d'impôt et vous vous demandez comment l’alléger intelligemment ? Si vous êtes attiré par un placement immobilier, voici un aperçu de solutions concrètes pour utiliser son levier fiscal et sa capacité d'emprunt.

Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu entrera bien en vigueur en 2019. Pour les contribuables, qu’ils soient salariés, indépendants, employeurs à domiciles, investisseurs ou encore propriétaires-bailleurs, de nombreux changements fiscaux s’annoncent. Si vous-même percevez des réductions ou crédits d’impôt, voici ce qui vous attend.

60 % des crédits et réductions d’impôts versés le 15 janvier prochain

Prélèvement à la source 2019, tous les investisseurs locatifs seront-ils gagnants ?

La réponse est non. En effet, sur le papier, tous les investisseurs qui bénéficient de réductions d’impôts pour leurs investissements Pinel, Scellier, Duflot ou encore Censi-Bouvard pourront s’attendre à recevoir un chèque du fisc de 60 % de leurs avantages en janvier prochain. Mais ces droits étant calculés par rapport aux investissements réalisés l’année passée, il faut que ceux-ci aient été mentionnés dans la déclaration de l’année N-1 pour être déductibles en début d’année N. Autrement dit, seuls les ménages ayant déclaré un patrimoine immobilier ou des investissements réalisés avant la déclaration de 2018 pourront bénéficier d’un acompte de crédit d’impôt en janvier 2019. Pour ceux qui décideraient d’investir en cette fin d’année, il faudra donc attendre l’automne prochain pour en tirer les bénéfices fiscaux.

Le prélèvement à la source se basera désormais sur les revenus de l’année en cours. Seuls les avantages fiscaux seront toujours calculés en fonction de la situation fiscale de l’année précédente.

À noter que si la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière sont concernés par l’acompte de janvier, la réduction d’impôts Malraux n’est en revanche pas éligible.

D'après une étude du Crédit Foncier, 70% des personnes interrogées préfèreraient l'immobilier pour investir si elles touchaient une grosse somme d'argent. Se constituer un revenu complémentaire pour sa retraite, créer un patrimoine à transmettre, sécuriser son épargne… Les motivations de l'investissement locatif sont en effet nombreuses, et les possibilités le sont tout autant. Les particuliers se demandent donc souvent dans quoi investir. 

- Investir en Immobilier neuf grâce à la loi Pinel
- Budget restreint ? Investissez dans l'immobilier via une "SCPI" 
- Faire un investissement locatif dans l'ancien
- Le déficit foncier : défiscaliser en faisant des travaux
- Acheter moins cher et défiscaliser grâce à la nue-propriété
- Investir dans les résidences de services : résidence étudiants, tourisme, séniors...
- Investir dans du patrimoine immobilier défiscalisant grâce à la loi Malraux
- Investir dans des produits financiers

Pour vous encourager à vous constituer une retraite complémentaire, l’État diminue vos impôts. Le gain fiscal obtenu varie selon la formule d’épargne retraite choisie, mais il n’est jamais pas pris en compte pour le calcul du plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros.

Le prélèvement à la source ayant été reporté au 1er janvier 2019, les versements effectués en 2017 sont déductibles du revenu. En revanche, 2018 pourrait bien être une année blanche. Bref, si vous envisagez d’alimenter un placement retraite à avantages fiscaux faites-le avant le 31 décembre 2017 et non en 2018.

Contrat Madelin, un levier fiscal puissant pour les travailleurs non salariés

Les travailleurs non salariés (artisans, commerçants, professionnels exerçant en libéral, etc.) peuvent alimenter un contrat Madelin.

Leur principal atout : les versements sont déductibles des revenus professionnels dans la limite élevée de 72.572 euros en 2017. Plus vous êtes imposé, plus l’économie d’impôt sera forte. Le dirigeant de société peut faire payer les cotisations par son entreprise (taxée à l’impôt sur les sociétés). Les primes sont alors soumises aux charges sociales.

Le contrat Madelin est un produit dit  «tunnel». L’épargne constituée demeure indisponible jusqu’à la retraite. Toutefois, des cas exceptionnels de retraits anticipés sont prévus (invalidité, fin des droits à l’allocation chômage…). La sortie se fait obligatoirement en rente viagère et celle-ci est taxée comme vos pensions après un abattement de 10%.

Notez qu’un amendement adopté par l’Assemblée nationale fin octobre 2017 ouvre le droit (comme pour les Perp) à une sortie partielle à hauteur de 20% en capital. Les frais, traditionnellement élevés, sont l’un des critères de choix d’un bon produit.

Perp, ouvert à tous, il s’adresse en priorité aux plus lourdement taxés

Le plan d’épargne retraite populaire (Perp) s’adresse à tous les actifs. La limite de déduction est égale à 10% des revenus professionnels (salaires nets de frais professionnels ou bénéfices imposables) de l’année précédente retenus à concurrence de huit fois le plafond annuel de la sécurité sociale de l’année en cause ou, si ce montant est plus élevé, à 10% du plafond annuel de la sécurité sociale.

Ainsi, pour l’année 2017, le PASS de 2016 s’établissant à 38.616 euros, le plafond au titre des versements effectués en 2017 est compris entre 3.862 euros et 30.893 euros.

Ainsi, plus vous êtes imposé, plus l’économie d’impôt est élevée. C’est pourquoi ce placement s’adresse prioritairement à des contribuables soumis à une tranche marginale d’imposition de 41 ou 45%.

En contrepartie de cet avantage fiscal, le Perp ne peut pas être fermé avant l’âge de la retraite. Heureusement, des cas exceptionnels de sortie anticipée existent : fin des droits au chômage, liquidation judiciaire, décès du conjoint, etc.

A la retraite, l’assureur vous reverse le capital constitué sous la forme d’une rente viagère, fiscalisée comme vos pensions, après un abattement de 10%.

Une sortie en capital est possible à hauteur de 20% ou à hauteur de l’apport consacré à l’achat de la résidence principale (à condition d’avoir été locataire de sa résidence principale pendant les deux dernières années au moins).

Panorama des avantages fiscaux les plus courants pour alléger la note en évitant les écueils. 

LES PRODUITS DE RETRAITE

S'agissent d'un Perp (plan d'épargne retraite populaire, ouverts à tous), d'un régime Préfon retraite (retraite complémentaire pour les fonctionnaires), d'un contrat Madelin (réservés aux travailleurs non salariés, TNS) ou d'un "article 83" (contrat d'assurance vie collectif souscrit par l'employeur pour le compte de ses salariés), les cotisations versées dans ces différents dispositifs d'épargne retraite sont déductibles du revenu imposable dans certaines limites. Un avantage fiscal qui n'est pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales.  

INVESTIR DANS UNE PME

Une réduction d'impôt est accordée aux contribuables qui consacrent une partie de leur épargne au financement des entreprises. Pour alléger la facture, il est possible d'investir dans les PME de moins de 7 ans. Les versements en numéraire effectués lors de la constitution ou des augmentations de capital de ces entreprises ouvrant droit, sous conditions, à une réduction d'impôt. Mais attention, un associé ou un actionnaire ne peut pas souscrire aux augmentations de capital de sa propre société, sauf exception. La réduction est égale à 18 % du montant des versements, retenus dans la limite annuelle de 50 000 EUR pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés ou de 100 000 EUR pour ceux qui sont mariés ou pacsés, soumis à une imposition commune. Avec l'obligation de conserver ses titres pendant au moins 5 ans.

LA LOI PINEL

Le dispositif Pinel permet de réduire de son impôt sur le revenu 12%, 18% ou 21% du montant investi (plafond annuel d'investissement de 300 000 EUR et de 5 500 EUR par m² de surface habitable) dans l'acquisition d'un bien immobilier neuf qu'on s'engage à louer 6, 9 ou 12 ans.

LA LOCATION MEUBLEE 

Le LMNP

La défiscalisation immobilière ne s'arrête pas à la loi Pinel. La location meublée se révèle un excellent dispositif. En effet, e statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) présente des avantages fiscaux indéniables qui diminuent le revenu imposable. Les revenus perçus étant imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), il est alors possible de déduire des loyers encaissés l'ensemble des intérêts d'emprunt et l'intégralité des charges : travaux d'entretien et de réparation, frais de copropriété, gérance...  Par ailleurs, le propriétaire-bailleur peut amortir son bien (hors terrain) et son mobilier et déduire la taxe foncière. Ainsi, le LMNP permet de dégager des revenus très faiblement fiscalisés pendant une période comprise entre vingt et trente ans.

Récapitulatif des précautions à prendre avant d'investir.

Le régime Pinel s'arrêtera officiellement le 31 décembre 2017. Interrogé le 25 juillet dernier sur RTL, le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, a déclaré qu'il ne souhaitait pas un « arrêt brutal » du dispositif. En attendant d'en savoir plus sur un éventuel régime fiscal qui pourrait prendre le relais de cette loi, l'épargnant peut encore profiter du « Pinel ».

Il est encore temps d'agir

A moins de quatre mois de la date butoir, le timing est jouable pour boucler une opération dans de bonnes conditions. « Pour signer chez le notaire en décembre, il faut chercher et trouver un bien entre septembre et mi-octobre, pour s'occuper ensuite du financement qui prend toujours plusieurs semaines », indique Stéphanie Rosenthal, directrice commerciale d'Angle Neuf, filiale immobilière LCL.

Un effet fiscal différé

« Souvent lorsqu'un dispositif se termine, l'Etat accorde une période transitoire de trois mois, pour signer chez le notaire, qui court jusqu'en mars. Ces souplesses ont toujours été de mise pour les anciens dispositifs », souligne Benjamin Mabille, fondateur de BM Finances.

Rappelons que le Pinel a un effet fiscal différé dans le temps. Un achat en 2017 ne commencera à gommer l'impôt que l'année de la livraison. « Or actuellement, les programmes disponibles sur le marché affichent déjà des livraisons fin 2018 et en 2019 », relève Thomas Lenternier, directeur commercial de Tagerim Promotion.

Au moment d'acheter, il convient de rester attentif à plusieurs paramètres. D'abord, le prix de vente. Il faut veiller à ne pas surpayer le bien sous prétexte de bénéficier d'un avantage fiscal.

Gare aux prix « gonflés »

« Dans cette dernière ligne droite du Pinel où l'offre va se réduire et la demande augmenter, certains promoteurs pourraient être tentés de gonfler leurs prix », alerte Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo. Il faut comparer les programmes neufs entre eux, surtout ceux d'un même secteur. Ensuite, l'existence d'une demande locative est nécessaire. La proximité d'une faculté, d'un bassin d'emploi et/ou d'une desserte de transports en commun est un atout pour attirer des locataires.

Mieux vaut viser la région parisienne et les grandes villes des autres régions où la croissance économique et démographique est au rendez-vous. Enfin, il faudra juger du réalisme du niveau de loyer annoncé.

« Pour éviter un manque à gagner au niveau des revenus locatifs, mieux vaut que le différentiel entre le loyer Pinel et celui du marché libre ne soit pas trop important », indique Thibault Dutreix, directeur général de Coffim.

Le gouvernement va-t-il mettre un terme à plus de 30 ans de défiscalisation sur l'investissement locatif ? C'est en tout cas la crainte des professionnels du secteur, puisque, s'il ne bénéficie pas d'une prolongation, le dispositif Pinel prendra fin le 31 décembre. Or le gouvernement n'a pas encore communiqué sur ses intentions. Il faut dire que ces dispositifs sont régulièrement pointés du doigt pour leur coût considérable.

Plus d'une vente sur deux se fait aujourd'hui en Pinel, nous dit la fédération des promoteurs immobiliers. Même son de cloche du côté des intermédiaires qui "commercialisent" le dispositif. L'un d'eux, Théseis, insiste sur les gains immédiats pour l'État: plus de recettes de TVA et plus d'emplois créés. Pas question donc, pour eux, d'imaginer une suppression du Pinel. Ils plaident en revanche pour son recentrage sur les seules zones tendues.

L'enjeu avec le recentrage du Pinel n'est pas vraiment celui des finances publiques. Le dispositif donne lieu à des dérives. Beaucoup des villes ayant obtenu des dérogations sont déjà en sur-offre de logements. Le laboratoire de l'immobilier, expert du secteur, évoque un taux de vacance très élevé. Une évolution démographique négative et une production déjà trop importante de logements neufs.

Le capital est-il garanti ?

Non. Vous n'êtes pas à l'abri d'une baisse des prix.

L'argent est-il disponible ?

Oui, mais c'est assez théorique. En contrepartie des avantages fiscaux, vous vous engagez à louer le logement à titre de résidence principale pour une durée de neuf ans.

Combien ça rapporte ?

La rentabilité locative est faible : autour de 3 % brut.

Quelle est la règle fiscale ?

La réduction d'impôt s'applique à toutes les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée après le 1er janvier 2009 (avant cette date, voir encadré). Elle est égale à 22 % pour les immeubles sis dans un SPR couvert par un PVAP ou dont la restauration est d'utilité publique, et à 30 % pour les immeubles sis dans un SPR couvert par un PSMV.

Le déficit déduit pour certains programmes

Les opérations Malraux pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 31 décembre 2008 bénéficient de l'ancien régime fiscal de déduction sur le revenu global de l'ensemble des déficits fonciers engendrés par les travaux de rénovation.

Où acheter ?

Auprès des intermédiaires et conseillers en gestion de patrimoine spécialisés dans ces produits.

Les tops

• Les taux de crédit au plus bas. Les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas. En novembre, les taux de crédit étaient de 1,31 % en moyenne. Cela a permis de dynamiser le marché immobilier. Mais cela pourrait ne pas durer en 2017 car les taux pourraient remonter.
• Le volume des ventes a décollé. Avec près de 840 000 transactions enregistrées sur un an (+ 11 % par rapport à 2015), le cru immobilier 2016 s'est avéré excellent !
• Le PTZ dans l'ancien cartonne. Le prêt à taux zéro permet d'emprunter jusqu'à 40 % de la somme nécessaire à l'achat d'un bien immobilier neuf ou nécessitant une rénovation importante. Il est prolongé en 2017.
• Le succès du Pinel non démenti. Créé en septembre 2014 pour encourager l’achat dans l’immobilier neuf, le dispositif Pinel a permis à de nombreux ménages d’accéder à la propriété et aussi de réduire leurs charges fiscales. Les achats immobiliers en Pinel représentent actuellement près de 50 % des ventes de logements neufs ! Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017.
• Le neuf se porte bien. Les ventes ont grimpé de + 25, 1 % sur un an. Les ventes pour les investisseurs ont progressé de 27 %. Celles pour les propriétaires occupants de 28 %. Cela est dû, entre autres, au succès du PTZ.

Les Flops

• Les prix immobiliers qui remontent. C'est la première fois depuis 5 ans. Le dynamisme du marché a entraîné une hausse des prix dans presque toutes les grandes villes. Cela devrait continuer et concerne aussi bien les appartements que les maisons. À Paris, les prix devraient même battre des records dès janvier 2017. La moyenne devrait, en effet, s’établir à 8 500 €/m2 dès le début de l'année pour un appartement dans la capitale.
• Des délais d'obtention de prêt plus longs. On est passé d'un mois et demi à deux mois. Il faut préciser que la loi Alur a accentué ce phénomène, car elle impose de fournir beaucoup de documents lors d'une transaction immobilière.
• Des marges de négociation réduites. C'est la dure loi du marché. Plus il y a d'acquéreurs, plus la marge de négociation est faible.
• Les incertitudes économiques. Et c'est notamment l'élection du Président de la République en mai 2017 qui sera décisive. Nous connaîtrons alors la politique du logement qui sera menée.

L'épineux problème de la date retenue pour la réduction d'impôt
Le problème prend sa source dans la détermination du nombre d'opérations éligibles aux lois Scellier, Duflot et Pinel par an et par contribuable. Si le prix de revient d'un logement est plafonné à 300 000 euros pour pouvoir bénéficier de la réduction, il n'est possible de réaliser qu'une seule opération par an en loi Scellier, et 2 en loi Duflot et Pinel.

Toute la question est de savoir quelle est la date retenue par l'administration fiscale pour considérer plusieurs opérations comme relevant de la même année fiscale.

Précédemment, la situation était assez claire. Pour les acquisitions en VEFA, la date de signature de l'acte définitif d'achat faisait foi (ou la date d'achèvement des travaux si l'achat intervenait après). Pour les logements construits par le contribuable, la date du permis de construire était retenue. Mais une décision du Conseil d'État est venue remettre ce principe en question.

Le cas qui a mené à cette décision est celui de contribuables qui avaient déposé 2 permis de construire la même année. Les travaux des logements ayant été achevés en 2010 pour l'un et en 2011 pour l'autre, les propriétaires s'attendaient à bénéficier d'une réduction d'impôt pour chacun des biens. Mais l'administration fiscale leur avait refusé ce bénéfice, ne retenant qu'une seule opération puisque l'année de dépôt des permis de construire était la même.

Reste que le Conseil d'État a tranché en faveur des contribuables, donnant tort à l'administration fiscale. Celle-ci a dû modifier sa doctrine pour s'adapter à cette décision. Aujourd'hui, c'est donc la date d'achèvement du logement qui fait foi (ou sa date d'achat, dans le cas où celle-ci est postérieure).

Le problème est que désormais, les contribuables n'ont plus réellement de vision sur l'éligibilité de leurs investissements immobiliers en cas d'achat multiples. Si plusieurs biens viennent à être achevés la même année, il est possible qu'ils n'ouvrent pas tous droit à la réduction d'impôt même s'ils ont été acquis sur des années différentes.

« Concrètement, les contribuables qui avaient acquis des biens en VEFA au cours de deux années distinctes, mais achevés la même année, sont désormais soumis à la limitation suivante : un seul logement sera retenu pour la réduction d'impôt “Scellier“ ou deux dans la limite de 300 000 € pour les réductions d'impôt “Duflot“ et “Pinel“. », explique le cabinet d'avocats.

La possibilité de formuler une réclamation contentieuse
Selon le cabinet Rivière, certains contribuables peuvent voir leur réduction d'impôt plafonnée cette année. Mais il est possible de réagir. « La doctrine antérieure vous permettait de bénéficier de la réduction d'impôt sans limitation concernant vos biens acquis sur deux années distinctes. Cette doctrine vous protège, elle peut être opposée à l'administration fiscale. L'enjeu est de préserver la totalité de votre réduction d'impôt au titre des revenus 2018 concernant vos biens acquis sur deux années distinctes, mais également celle des années suivantes, la réduction d'impôt Pinel s'appliquant sur 6, 9 ou 12 années et les réductions d'impôt Scellier et Duflot sur 9 années », précise le bulletin « contentieux fiscal » du cabinet daté du 12 novembre.

Il est donc conseillé aux personnes concernées de vérifier si le fisc leur a appliqué un nouveau plafonnement cette année pour les réductions Scellier, Duflot ou Pinel. Pour cela, il suffit de regarder les montants inscrits sur l'avis d'imposition 2019 (revenus 2018). « Regardez la colonne “réductions d'impôt” de votre avis d'imposition et comparez le montant indiqué dans la colonne “montant déclaré” avec la colonne “montant retenu”. En cas de différence, vous pouvez formuler une réclamation contentieuse ! », explique le cabinet Rivière.

Les investisseurs dans l’immobilier en loi Pinel sont pour la plupart des cadres moyens, en couple, qui n’auraient pas pu investir sans cet allégement fiscal , en effet selon la cour des compte plus de la moitié des investisseurs ont des revenus inférieurs a 70 k annuel. Les locataires des logements pinel font également partie de la classe moyenne, en effet plus de 70 % des français ne dépassent pas le plafond prévu par la loi pinel .

Dans la mesure ou le parc locatif social est déjà saturé, ce ne peut être qu’une bonne nouvelle pour les foyers modestes qui peuvent accéder a ces biens eux aussi.

Les investisseurs ne respectent pas les obligations prévues par la loi pinel
Plusieurs fois rappelé à l’ordre par la cour des compte, l’état manque de politiques de contrôle sur le respect de l’engagement de location, des plafonds de revenus et des plafonds de loyers. Pour faciliter les contrôles le bail numérique et la déclaration en ligne de mise en location devraient voir le jour bientôt.

La loi pinel coûte trop cher pour l’état et les français.
S’il est évident  qu’avec le dispositif pinel l’état perd des recettes d’impôts sur le revenu , il retrouve un équilibre grâce aux  recettes fiscales lies au 20 % de tva sur le logement, les recettes d’impôts sur les sociétés et les cotisations sociales générées par les emplois dans la construction.

L’épargne investie dans le logement grâce à ce dispositif, ne le serait probablement pas dans des biens de consommations courantes, puisque ces ménages souhaitent se constituer un patrimoine avant tout,  la loi pinel profite aux locataires mais également aux futurs acheteurs qui bénéficient d’un marché locatif moins tendu .

Un investissement risqué et peu rentable ?

Si dans le passé un certain nombre de dispositifs fiscaux ont pu décevoir les investisseurs qui ont eu du mal à trouver des locataires ou des acheteurs , ou devaient louer leur bien à un prix insuffisant pour être rentable.  Ces expériences négatives ont été prise en compte par le législateur au moment de la création du dispositif qui a resserré le dispositif pour aboutir à un Pinel beaucoup plus sécurisé:

• le dispositif Pinel est calibré surtout pour les zones tendues où les besoins locatifs sont les plus importants (88% des logements collectifs neufs sont vendus en zones A bis, A et B1),
• les plafonds de loyers définis par l’Etat ont été revus à la baisse, pour dissiper les ambiguïtés sur la rentabilité de l’investissement dans certains communes (entre 2009 et 2017, le loyer plafond de la zone A a baissé de 9 euros (42%), celui de la zone B1 de 5 euros (-33%))
• les obligations d’information des investisseurs sur les risques associés à la défiscalisation et à l’investissement locatif ont été renforcées.

Résidences services, investissement hôtelier, parkings... Les alternatives à l'immobilier classique ne manquent pas. Risqué.

A côté de l'immobilier locatif classique, les investissements "atypiques" trouvent parfois grâce aux yeux d'épargnants en manque d'idées. Présentés comme des bons coups, ces investissements peuvent réserver de mauvaises surprises. 

C'est souvent le cas des maisons de retraite, dont la rentabilité serait "garantie par le vieillissement de la population". L'argument fait mouche. Alors qu'il existe déjà plus de 1 100 "établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes", ou Ehpad privés en France, proposant plus de 90 000 lits, et près de 300 résidences sénior traditionnelles comprenant plus de 24 000 logements, 130 nouveaux établissements de ce type devraient voir le jour avant la fin de 2018, selon une étude publiée l'an dernier par l'agence CBRE. Pour les investisseurs, le prix élevé à l'achat et le haut niveau de charges de ces biens hypothèquent néanmoins leur rentabilité.

Achetés neufs à des prix plus élevés que les logements anciens environnants, ils se revendent avec des décotes importantes, quand ils trouvent preneur. A titre d'exemple, un deux-pièces de 50 m2 dans la résidence Les Hespérides à Neuilly-sur-Seine se revend aujourd'hui à 305 000 €, dont 260 000 € pour le vendeur (5 200 € le mètre carré), soit de 35 à 45% moins cher que le prix moyen dans la commune (9 500 € le mètre carré). Il faut dire que les charges sont prohibitives : comptez 1 250 € par mois pour ce deux-pièces, ou 850 € par mois pour un studio de 30 m2. Résultat, les investisseurs ont du mal à trouver des locataires, à rentabiliser leurs biens, et à les revendre. 

Gare aux fausses bonnes idées

L'investissement hôtelier redevient aussi à la mode, surfant sur l'idée qu'on loue plus cher une chambre d'hôtel qu'une chambre de bonne. Mais, là aussi, la prudence est de mise. Créé en 2000, Maranatha, qui se présentait comme le "5e groupe hôtelier français" avec "une collection de 60 hôtels", proposait ainsi aux épargnants des obligations ou des actions de son groupe en leur faisant miroiter "une rentabilité annuelle comprise entre 6 et 8%". Il aurait ainsi collecté plus de 300 millions d'euros avant de couler l'an dernier, sur fond de comptabilité douteuse. Dans le même registre, la société Arkéon Finance proposait un investissement défiscalisé dans un "panier hôtelier 2015", consistant à apporter des fonds au groupe Machefert détenant "Les hôtels de Paris". Mais les promesses se sont envolées, comme leur argent, en quelques tours de passe-passe comptables : "un investissement initial de 1 000 € en juillet 2014 vaut aujourd'hui 66 €, soit 94% de perte de valeur, alors même que les sociétés n'ont connu aucune activité", dénonce maître Nicolas Lecoq-Vallon, qui a porté plainte pour escroquerie au nom des épargnants trompés. 

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Les travaux éligibles à la loi Malraux doivent porter sur la restauration complète d'un immeuble classé ou localisé dans une zone à sauvegarder. Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 30 % du montant de vos dépenses. Toutefois, les dépenses éligibles sont très encadrées.

Loi Malraux: la nature des travaux

L'ensemble de l'immeuble doit faire l'objet d'une réhabilitation pour pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation Malraux. Le propriétaire d'un seul appartement au sein d'une copropriété ne peut pas en bénéficier pour des travaux engagés de façon isolée. Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l'immeuble. Les travaux sont validés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France.

La restauration de l'immeuble doit avoir été déclarée d'utilité publique, sauf s'il est situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP).

Loi Malraux: les dépenses à prendre en compte

Les dépenses prises en compte dans la réduction d'impôt sont celles dites «de droit commun». Il s'agit:

• Des dépenses de réparation et d'entretien supportées par le propriétaire.
• Des dépenses d'amélioration liées aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.
• Des dépenses d'amélioration liées aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.
• Des primes d'assurance.
• Des impôts, autres que ceux à payer par l'occupant, au profit des collectivités territoriales, tout comme la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureau.
• Des frais de gestion (limité à 20 €), des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion de l'immeuble.
• De la fraction des provisions versée par le propriétaire en vue des dépenses de travaux de la copropriété.

A noter

Les intérêts d'emprunt ne rentrent pas dans les dépenses pouvant être déduites de votre Impôt sur le Revenu (IR). Cependant, ils restent déductibles de vos revenus fonciers.

Loi Malraux: les dépenses spécifiques

Certains travaux dits «spécifiques» peuvent être pris en compte dans la réduction d'impôt du dispositif «Malraux». Il s'agit:

• Des travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existant rendus nécessaires par les démolitions imposées.
• Des travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble (combles, greniers, parties communes).
• Des dépenses de démolition imposées par l'autorité ayant délivré le permis de construire.
• Des frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration.

Les travaux entrepris dans le cadre du dispositif Malraux doivent aboutir à une restauration complète de l'immeuble. Les travaux et dépenses éligibles à la défiscalisation sont très encadrés.

La Cour de cassation a estimé que le vendeur d'un bien immobilier locatif était tenu d'informer l'acquéreur sur les obligations à respecter afin de bénéficier du dispositif de défiscalisation.

La Cour de cassation a tranché dans une affaire liée au dispositif de défiscalisation. En achetant un bien immobilier locatif, tout particulier a ainsi droit, de la part du vendeur, à une information, voire à une mise en garde.

Les juges statuaient sur le cas d'acquéreurs victimes d'un redressement fiscal après avoir laissé sans locataire durant plus d'un an un appartement acquis pour bénéficier du dispositif de la loi Robien. Or, ce dispositif oblige les propriétaires à louer à un prix modique dans un délai d'un an et durant neuf ans, et à ne pas laisser le logement vacant plus d'un an.

Un droit à l'information

Selon la Cour de cassation, préalablement à la signature du contrat, la société qui commercialisait les appartements, et même le promoteur, avaient l'obligation de rappeler cela à ses clients qui pouvaient ignorer la loi, même s'ils étaient en l'occurrence employés de banque. Il n'est pas nécessaire que ceux-ci justifient d'une ignorance légitime pour avoir droit à l'information, ont estimé les juges.

La Cour a observé que le contrat « ne contenait aucune précision » sur les obligations des acheteurs et ne s'est pas arrêtée à la compétence supposée des acquéreurs. Dans d'autres domaines, comme le cautionnement, la mise en garde du professionnel n'est due qu'au client « non averti » et non à celui qui, du fait de sa profession par exemple, est censé savoir.

Les juges ont également écarté l'argument selon lequel les clients étaient nécessairement informés, sans quoi ils n'auraient pas choisi ce produit d'investissement. Ils avaient donc droit à une information quant aux obligations à respecter afin de bénéficier de la défiscalisation et à une mise en garde quant aux conséquences de leur non-respect.

La première étape dans la déclaration d’un investissement en loi Pinel est de calculer les revenus à déclarer. Ainsi, il sera possible de connaître la défiscalisation applicable. À savoir que celle-ci varie en fonction de l’engagement de durée de location du bien :

– 12% du prix du patrimoine acheté pour un engagement de location de 6 ans
– 18% du prix du patrimoine acheté pour un engagement de location de 9 ans
– 21% du prix du patrimoine acheté pour un engagement de location de 12 ans

Ensuite, il faut adresser certains documents à l’administration fiscale.

Quelle est la défiscalisation applicable selon les revenus à déclarer ?

Dans la défiscalisation Pinel, il faut commencer à déclarer les revenus locatifs reçus au mois de mai suivant l’année de livraison du bien immobilier.

Pour avoir une idée des revenus fonciers à déclarer, le particulier doit soustraire ses charges des loyers perçus. Le bilan foncier sera négatif si les charges sont supérieures aux loyers reçus.

À la défiscalisation fournie par le dispositif Pinel s’ajoutera un taux de réduction d’impôt pouvant atteindre les 300 000 €.

Quels sont les documents à fournir ?

En matière de défiscalisation, les justificatifs à fournir à l’administration fiscale sont :

– les contrats de bail avec les locataires
– les documents notariés
– la déclaration d’achèvement des travaux
– la taxe foncière
– les intérêts d’emprunt
– les charges de copropriété…

Les Français sont pratiquement devenus des spécialistes de ces réductions d’impôts, car elles s’invitent sous toutes les coutures. Vous n’aurez par exemple aucune difficulté pour vous attarder sur la défiscalisation, par plusieurs lois sont disponibles. 

La loi Pinel reste leader dans le monde de la défiscalisation

Certains investisseurs ont tendance à se focaliser sur le marché immobilier du sud de la France, il offre un cadre exceptionnel. Généralement, un achat est rapidement rentabilisé grâce à une location saisonnière. En fonction de la stratégie que vous souhaitez adopter, il est peut-être préférable de vous attarder sur la défiscalisation immobilière, car plusieurs dispositifs sont compatibles avec ce projet. La loi Pinel est par exemple idéale que ce soit pour le marché de l’ancien ou un programme neuf. 

2018 sera une année attractive pour la défiscalisation

Vous pouvez jouir d’un abaissement de 21 % pour une mise en location sur 12 ans. Un pourcentage attractif pour la métropole qui aura tendance à s’envoler pour l’outre-mer avec notamment plus de 30 % pour une période identique. La défiscalisation est un secteur appréciable pour la réduction des impôts, mais il est nécessaire de réaliser les bons choix, d’où l’intérêt de vous rapprocher d’un spécialiste qui saura vous conseiller sur les lois à envisager et celles à délaisser en fonction de votre projet immobilier. Certains se projettent donc déjà en 2018, mais d’autres foyers aimeraient jouir des dernières semaines de l’année. 

Des dons à des associations peuvent aussi être envisagés

Il peut être réjouissant de vous focaliser sur les SCPI fiscales qui limitent la prise de risque puisque celui-ci est mutualisé. Dans le domaine de la défiscalisation, vous avez également les dons à une œuvre caritative, cela vous permet de réduire de près de 66 % par rapport à la somme investie. C’est un gain considérable surtout si les impôts représentent une part importante dans votre quotidien.

• Les aides au logement baisseront de 5 €/mois dès le 1er octobre
• La suppression de la taxe d’habitation sera amorcée en 2018
• Primo-accédants : profitez du PTZ 2017 dans des conditions avantageuses
• Les dispositifs de défiscalisation courent jusqu’au 31 décembre 2017
• Les régimes LMNP et LMP accordent de nombreux avantages en 2017

Avec l'arrêt de la loi Pinel prévu en fin d'année, ideal-investisseur.fr analyse les motivations des Français concernant l'investissement immobilier à la lumière d'un sondage réalisé en partenariat avec l'Ifop. Si les investisseurs représentent plus de 50% des acheteurs de logements neufs1, seuls 12% des Français évoquent la défiscalisation comme principal moteur de leur investissement locatif.

L'immobilier, un placement pour percevoir un revenu complémentaire avant tout

Pour 50% des Français, l'objectif principal de l'achat d'un logement destiné à la location est l'obtention d'un revenu complémentaire. 29% y voient un moyen de bénéficier d'une rente immédiatement, et 21% la possibilité d'améliorer leur retraite. L'immobilier est en effet un placement que les particuliers perçoivent comme sécurisant et pérenne : en achetant de la pierre, ils acquièrent un actif durable, tangible, et transmissible à leurs héritiers. 

La défiscalisation : un argument pour décider quoi et quand acheter

le sondage montre que la défiscalisation est loin d'être le principal motif de l'investissement immobilier, puisqu'elle n'est citée que par 12% des personnes interrogées. L'avantage fiscal est donc un des arguments qui fait basculer la décision d'achat, ou qui incite les acheteurs à préférer un logement neuf à un logement ancien.

Pour les Français, il faut un salaire de 2500 € nets pour investir

Pour inciter à investir dans l’immobilier locatif, le gouvernement met en place différents dispositifs de défiscalisation. Ainsi, si vous payez beaucoup d’impôts, vous serez peut-être intéressé d’utiliser une partie de cette somme donnée aux impôts pour l’investir dans un placement immobilier.

En fonction de votre niveau d’imposition, de votre tranche marginale d’imposition (TMI), de l’ISF, certaines solutions seront à privilégier par rapport à d’autres. l existe plusieurs façons de défiscaliser avec l’immobilier en 2017 : loi Pinel, SCPI fiscales, déficit foncier, loi Malraux et d’autres encore.