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Plus-values immobilières : les nouvelles règles du jeu | L'expertise immobilière | Scoop.it

From www.immomatin.com - December 3, 2013 8:41 AM

En cas de cession d’un logement, autre que sa résidence principale, la plus-value est fortement imposée. Une nouvelle réforme est entrée en vigueur le 1er septembre 2013. Quel est l'impact sur le montant de la note fiscale ? Éclairage en 6 étapes.

1- Les biens concernés

Tous les logements, autres que les résidences principales et les terrains à bâtir, dont l’acte de vente a été signé chez le notaire après le 1er septembre 2013, sont visés par cette réforme. Cela comprend les résidences secondaires et les investissements locatifs détenus par des bailleurs. Tous les vendeurs relevant de l’impôt sur le revenu (personnes physiques et sociétés de personnes) sont concernés, qu’ils résident ou non fiscalement en France. La vente de la résidence principale reste totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.

2- Le calcul de la plus-value

La plus-value se définit comme la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Les frais d’acquisition (évalués forfaitairement à 7,5 %) et les travaux effectués par une entreprise majorent le prix d’acquisition. Ces dernières dépenses peuvent être évaluées sans justificatifs à 15 % du prix d’achat pour un bien conservé plus de 5 ans. Le coût des diagnostics obligatoires ou des éventuels frais d’agence payés par le vendeur est aussi pris en compte dans le calcul.

3- L’impôt sur le revenu

Le gain réalisé est complètement exonéré d’impôt sur le revenu après 22 années de détention d’un bien immobilier. Contre 30 ans avant le 1er septembre 2013. Jusqu’à la 5ème année anniversaire d’achat du logement, les plus-values restent taxées sans abattement au taux de 19 %. A partir de la 6èmeannée de détention, et jusqu’à la 21ème, un abattement de 6 % se cumule tous les ans. Une réduction d’impôt de 4 % s’ajoute la 22ème année pour atteindre alors une exonération totale.

4- Les prélèvements sociaux

Avec la réforme, les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) frappent toujours les plus-values pendant 30 ans. Le taux est de 15,5 %. Comme pour l’impôt sur le revenu, un abattement prend en compte la durée de détention du bien immobilier. Il faut retrancher 1,65 % tous les ans entre la 6ème année et la 21ème. La 22ème année, le pourcentage passe à 1,6 %. Il atteint 9 % à compter de la 23ème année. Les plus-values immobilières seront alors exonérées de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

5- Un abattement exceptionnel

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Défiscalisation : que faire avant la fin de l’année ? | L'expertise immobilière | Scoop.it

From patrimoine.lesechos.fr - December 2, 2013 3:34 AM

Pas de nouveau tour de vis sur les niches fiscales cette année. Mais l’ensemble des réductions d’impôt dont vous pouvez bénéficier est désormais, sauf exceptions, plafonné à 10.000 € par an.

Pour la deuxième année d'affilée, le projet de loi de Finances pour 2014 actuellement en discussion devant le Parlement ne contient aucune mesure d’ordre général visant à supprimer ou à raboter les différentes niches fiscales dont les ménages peuvent profiter. « Les contribuables à la recherche d’une solution pour payer moins d’impôt cette année ont donc accès au même type de dispositifs que l’année dernière. Il n’y a rien de nouveau : ni en bon, ni en moins bon. Mais en contrepartie, on ne resserre pas la vis », précise Arnaud Jamin, avocat associé chez Fidal. Autrement dit : après avoir été écornés deux années de suite, les taux et plafonds des principaux avantages fiscaux restent au même niveau que l’année dernière.

En revanche, pour la première fois cette année, le plafond global des niches fiscales – institué fin 2008 et opérationnel depuis l’imposition des revenus de 2009 – va avoir un véritable caractère contraignant. De 18.000 euros + 4 % du revenu imposable l’année dernière, ce plafond est ramené à 10.000 euros cette année. Ce seuil est le même pour tous les foyers fiscaux, quels que soient leur composition, leur situation de famille ou leur niveau de revenus : il ne comporte plus de part proportionnelle au revenu imposable du foyer fiscal qui permettait aux ménages ayant les revenus les plus élevés de réduire plus fortement leur impôt.

Seule consolation : ce nouveau plafond ne s’applique qu’aux avantages fiscaux obtenus en contrepartie de dépenses payées ou d’investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013. Toutefois certains investissements réalisés en 2013 mais pour lesquels vous aviez pris la décision d’investir fin 2012 ne sont pas concernés par ce nouveau plafond même si vous n’avez débloqué les fonds que cette année : investissement locatif dans une résidence de services meublée, investissement Scellier, investissement outre-mer. Ces investissements restent soumis au plafond de 2012 (soit 18.000 euros + 4 % du revenu imposable).

Pour les avantages étalés sur plusieurs années

Dans le même ordre d’idées, sachez que ce nouveau plafond de 10.000 euros ne s’applique pas non plus aux avantages étalés sur plusieurs années mais qui correspondent à des investissements réalisés au cours des années précédentes. Par exemple, si vous avez investi dans un bien immobilier en 2009 vous ouvrant le droit à la réduction d’impôt Scellier dont le bénéfice est étalé sur neuf ans, la fraction de la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier au titre de chacune des neuf années reste soumise au plafond de l’année de l’investissement, soit le plafond de 2009 (25.000 euros + 10 % du revenu imposable). Votre plafond de 10.000 euros n’est pas entamé par cette réduction d’impôt.

Autres exceptions à ce nouveau plafond : les réductions d’impôt liées au investissements outre-mer et aux souscriptions au capital de Sofica (société de financement du cinéma) bénéficient d’un plafond spécifique de 18.000 euros. Mais si au titre de la même année, vous investissez également dans des investissements hors Sofica et outre-mer, les deux plafonds ne s’ajoutent pas : l’ensemble des réductions auquel vous pouvez prétendre est plafonné à 18.000 €.

Le cas "Malraux"

Enfin dernière modification : la réduction d’impôt Malraux accordée en contrepartie de la restauration complète d’un immeuble qui était, jusqu’à l’imposition des revenus de 2012, soumise au plafonnement global en est désormais exclue. Mais attention, cette exclusion ne joue pas lorsque la décision d’investir a été prise avant le 1er janvier 2013. Pour le reste, le périmètre du plafonnement n’a pas été modifié. Ce plafond s’applique à la quasi-totalité des réductions et crédits d’impôt accordés en contrepartie d’un investissement ou d’un service quelconque dont vous bénéficiez et pas uniquement aux seuls placements défiscalisants : réduction ou crédit d’impôt pour emploi d’un salarié à domicile, pour frais de garde des jeunes enfants à l’extérieur du domicile, pour les dépenses en faveur du développement durable… En revanche, la réduction pour dons aux associations ainsi que les avantages liés à une situation de handicap ou de dépendance ainsi que tous ceux attachés à votre situation personnelle ne sont pas pris en compte : déduction d’un pension alimentaire, versement d’une prestation compensatoire, économie d’impôt liée à la prise en compte du quotient familial…

Faire le point sur les dépenses contraintes

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