L'expertise immobilière

Un enfant n'avait pas versé la rente prévue en contrepartie de la donation d'un bien immobilier. Ses frères et sœurs ont estimé qu'il s'agissait alors d'un cadeau. La Cour de cassation leur a donné raison et a rappelé qu'un cadeau fait à un seul des enfants était contraire aux règles de l'égalité dans le partage successoral.

En vue de la future succession, un enfant a intérêt à exécuter les conventions financières passées avec ses parents. En ne le faisant pas, il risquerait, au moment de leur décès, de devoir rendre de l'argent à la succession, selon un arrêt de la Cour de cassation.

Ce problème s'est posé pour un fils qui n'avait pas versé à ses parents la pension convenue en échange d'une donation. Les frères et soeurs ont considéré que la donation, qui portait sur un bien immobilier, était devenue un avantage injustifié et la justice leur a donné raison. Ils ont obtenu que ce bien soit réintégré dans les biens à partager.

Il faut respecter le montant de la rente

En ne réclamant pas à leur fils, durant de longues années, le versement de la rente prévue, les parents ont supprimé la contrepartie qu'ils avaient prévue à la donation et ont clairement manifesté leur intention de transformer le montage financier en un simple cadeau, ont expliqué les juges. Dès lors, à leur décès, ce cadeau fait à un seul des enfants était contraire aux règles de l'égalité dans le partage successoral.

Il aurait fallu, pour échapper aux réclamations des autres héritiers, respecter le montant de rente prévu, les réévaluations périodiques et la périodicité des versements. Ou alors, si le fils ne payait pas, les parents auraient dû revenir sur leur donation.

Partager la même bâtisse que ses parents, tout en bénéficiant de son propre appartement est une solution économique qui apporte également une certaine sécurité.

• 48 % des Français se disaient prêts à vivre avec leurs parents, plutôt que de les placer dans une maison de retraite.
• Cette solution est avantageuse à la fois pour un couple vieillissant dont les revenus ont généralement fortement diminué avec la retraite, mais également pour un jeune couple qui démarre dans la vie et qui doit rapidement assumer des frais importants.

Pour acheter une maison en commun, vous avez trois possibilités :

• Acheter en indivision, et chacun sera propriétaire du bien à hauteur de la somme qu'il a apportée.
• L'achat par le biais d'une SCI dont chacun détient des parts.
• La tontine, qui consiste à mettre en commun le capital pour acquérir le bien.

Disons-le tout de suite, le taux du prêt immobilier offert par ce produit n’est, à ce jour, pas du tout compétitif : il est de 2,2% quand la moyenne nationale est actuellement à 1,4% sur 15 ans (durée maximale du prêt accordé via un PEL).

Mais qu'en sera-t-il dans 5, 10 ou 15 ans ? Difficile de le dire, mais il y a tout de même une forte probabilité que les taux immobiliers soient plus élevés car nous sommes encore sur des niveaux historiquement bas. D’ailleurs, la hausse récente des emprunts d’Etat, sur lesquels se calculent en partie les taux immobiliers, sont orientés à la hausse depuis plusieurs mois….

Il peut donc être opportun d’ouvrir un PEL non pas pour soi mais pour son enfant (un mineur pouvant être titulaire d’un PEL), pour lui constituer une épargne dans un premier temps et lui permettre de décrocher un prêt immobilier à un taux déjà connu dans quelques années.  Seulement, mieux vaut se montrer généreux dans la phase d’épargne sinon le montant du prêt sera faible.