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Rien que l'immobilier mais tout l'immobilier : c'est la règle de l'impôt sur la fortune immobilière. Mais toute règle comporte des exceptions. L'immobilier professionnel reste exonéré.
Qu'ils soient détenus directement ou indirectement par l'intermédiaire de sociétés, les biens immobiliers entrent dans l'assiette de l'IFI. Mais comme c'était le cas pour l'ISF, les biens affectés à une activité professionnelle restent en dehors du champ de l'impôt. La mesure vise à ne pas taxer l'immobilier professionnel quelles que soient ses modalités de détention .
« Cette règle suppose la maîtrise des règles complexes et de déterminer l'immobilier professionnel dans son patrimoine. Une instruction administrative du 8 juin 2018 est venue apporter quelques précisions et des atténuations sur le champ d'application de l'impôt », explique Patricia Jolicard, avocate associée au cabinet Fidal.
Il faut distinguer trois situations : celle où l'immobilier est détenu en direct par le redevable, celle où il est détenu par l'intermédiaire d'une société qui n'exerce pas une activité opérationnelle et enfin celle où l'immobilier est détenu directement ou indirectement par une société opérationnelle dans laquelle le redevable détient une participation.
Immobilier détenu directement
Les biens sont exonérés d'IFI s'ils sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal. Ils se trouvent également hors du champ de l'impôt s'ils sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes (par exemple une société civile) dans laquelle le redevable ou un membre de son foyer fiscal exerce son activité principale.
Enfin sont hors de l' assiette de l'IFI les biens donnés en location à une société soumise à l'impôt sur les sociétés qui constituent l'outil professionnel du contribuable au sens de l'IFI. Les conditions sont les mêmes que celles qui existaient pour l'ISF : une société dont le contribuable détient plus de 25 % avec son groupe familial (ou dont la valeur de la participation représente plus de 50 % de son patrimoine), dans laquelle il exerce une fonction de direction éligible donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels.
Bon à savoir : sont assimilées à des activités commerciales les activités de location meublée de locaux d'habitation (pour les personnes physiques sous condition qu'elles réalisent plus de 23.000 euros de recettes et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal), de location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation et les activités de holding animatrice.
Immobilier détenu via une société non opérationnelle
Lorsque le bien est détenu via une société qui n'exerce pas d'activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou libérale, il reste exonéré d'IFI s'il est affecté à l'activité principale du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal ou à l'activité d'une société dont les titres constituent un bien professionnel pour le redevable.
Immobilier détenu via une société opérationnelle
Lorsque l'immobilier est détenu directement ou indirectement par une société opérationnelle dans laquelle le redevable détient une participation et qu'il l'affecte à sa propre activité opérationnelle (activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) ou qui est affectée à l'activité opérationnelle d'une société du groupe, la fraction de l'immobilier ainsi détenue est exonérée d'IFI.
Sont visés tant les immeubles détenus directement par la société dont le redevable détient les titres que ceux détenus par une filiale ou sous-filiale.
L'administration a précisé que lorsque les immeubles sont affectés par la société qui les détient à sa propre activité, elle n'exigeait pas que cette société exerçât à titre principal une activité opérationnelle, ni que l'immobilier fût affecté en totalité à cette activité pour bénéficier de l'exonération d'IFI.
« Lorsque le redevable, avec les membres de son foyer fiscal IFI, détient directement ou indirectement moins de 10 % du capital ou des droits de vote d'une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ces titres échappent à la taxation (sauf à ce qu'il contrôle, avec son foyer, la société en question ou se réserve la jouissance des biens immobiliers inscrits à son actif) », rappelle Patricia Jolicard. La question de la taxation ne se posera donc que pour les participations de plus de 10 % dans les sociétés opérationnelles (et quel que soit le taux de détention dans les sociétés non opérationnelles...).
Enfin, comme en matière d'ISF, l'immeuble ou les droits immobiliers sont exonérés à concurrence de la participation du contribuable dans la société d'exploitation qui est son outil professionnel
