L'expertise immobilière

La création du « bail mobilité »

Des diagnostics techniques dématérialisés

Dans une volonté d’alléger les formalités, la loi Élan supprime l’obligation de remettre des diagnostics en version papier lors de la signature du bail : « Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat. »

Pas de trêve hivernale pour les squatteurs

La loi Élan crée une définition officielle du squat : « Introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait. » Ce texte supprime ainsi le droit à la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) pour les squatteurs, ainsi que le délai de deux mois entre le commandement et l’expulsion.

Nouvelles expérimentations pour l’encadrement des loyers

Le texte vise à relancer l’expérimentation de l’encadrement des loyers, malgré les décisions de justice contraires à Paris et Lille. L’encadrement des loyers pourra ainsi être lancé « à titre expérimental et pour une durée de cinq ans » si les intercommunalités compétentes le demandent.

Renfort des sanctions pour les locations touristiques

Le gouvernement souhaite « renforcer les contrôles et les sanctions en matière de locations de courte durée à des fins touristiques, à l’encontre des loueurs et des plateformes ». Ces nouvelles dispositions ne s’appliqueront que dans les villes et agglomérations souhaitant mettre en place des contrôles et sanctions. Dans ce cas, le texte empêche de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an et prévoit des sanctions pouvant aller jusqu’à 10 000 € si le loueur ne respecte pas ses obligations, notamment s’il n’enregistre pas son meublé de tourisme.

Traque des marchands de sommeil

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Le bail pour un logement vide

Pour un logement vide, le bail doit être rédigé et établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties à savoir le propriétaire, le ou les locataires, le ou les colocataires, la ou les cautions. Doivent figurer les informations sur les différentes parties (nom, adresse, …) mais également sur le logement (surface, date de début du bail, DPE…). Et évidemment, les informations relatives au loyer (montant du loyer et du dernier loyer, du dépôt de garantie, …).

Le bail doit être conclu pour une durée minimum de 3 ans. Exceptionnellement, la durée peut être inférieure à 3 ans mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).

Le motif de reprise doit impérativement figurer dans le bail. "Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans", explique le site service-public.fr.

Le bail d'un logement vide lorsque le propriétaire est une personne morale

Le bail doit être conclu pour une durée minimum 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (une entreprise, une association, …). "Par exception, la durée peut être inférieure à 6 ans, mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail. Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue", précise là encore le site du service public.

Le bail pour un logement meublé

"Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante", précise ainsi l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Donc outre le nom des parties, la taille du logement ou encore le nombre de pièces, le bail doit comporter la liste des éléments d'ameublement. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise la liste des éléments d'ameublement indispensables à un logement meublé. Pour tout bail signé depuis le 1er septembre 2015, un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants : 
- Literie comprenant couette ou couverture ; 
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; 
- Plaques de cuisson ; 
- Four ou four à micro-ondes ; 
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ; 
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; 
- Ustensiles de cuisine ; 
- Table et sièges ; 
- Étagères de rangement ; 
- Luminaires ; 
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La durée du bail d'une location meublée est de 1 an dans la plupart des cas ou de 9 mois si la location est consentie à un étudiant.

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L'encadrement des loyers va faire son retour dans la capitale. La mairie de Paris veut rétablir l'encadrement des loyers, a confirmé samedi Ian Brossat, adjoint d'Anne Hidalgo chargé du Logement. "Les Parisiens sont étranglés par les prix de l'immobilier. Depuis que l'encadrement des loyers a été annulé par le tribunal administratif en novembre 2017 (décision confirmée en appel en juin 2018), la situation s'est très largement dégradée pour les locataires", affirme Ian Brossat, également tête de liste PCF aux élections européennes de mai, dans le Journal du Dimanche.

Selon lui, la suppression de l'encadrement des loyers a fait perdre en moyenne 1500 euros sur une année aux locataires parisiens. La mairie compte sur l'application de la loi Élan, "qui réintroduit la possibilité pour certaines communes au marché locatif tendu de mettre en place" l'encadrement des loyers à titre expérimental et sur une durée de 5 ans.

A l'origine, c'est la loi Alur de 2014 qui avait créé ce dispositif. Mais, appliqué à Paris et Lille, l'encadrement du niveau des loyers avait par la suite été annulé par la justice administrative. En effet, cet encadrement devait en principe s'appliquer sur l'ensemble d'une agglomération et pas uniquement à une partie de celle-ci. Ainsi, l'encadrement ne pouvait pas s'imposer qu'à Paris ou Lille mais devait couvrir l'ensemble de leur agglomération. Concrètement, Paris aurait donc dû se concerter avec 412 communes avant de mettre en place l'encadrement des loyers. Avec la loi Elan, cet écueil juridique devrait être évité. L'encadrement devient optionnel et peut ne s'appliquer que sur une partie du territoire de l'intercommunalité volontaire.

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C'est un projet immobilier un peu fou qui pourrait bientôt se concrétiser outre-Manche. Les architectes de Foster + Partners et le conglomérat brésilien Safra Group ont déposé le 13 novembre dernier une demande auprès de la City en vue de la construction d'une tour d'observation en forme… de tulipe.

Le futur immeuble, baptisé logiquement The Tulip, doit faire 305,3 mètres de haut. Il jouxtera à Londres le 30 St Mary Axe, un édifice en forme d'obus situé dans le quartier d'affaires de la capitale britannique et que les Anglais surnomment "the Gherkin" (le "cornichon"). Ce bâtiment, inauguré en 2004, appartient d'ailleurs déjà au groupe Safra, qui l'avait racheté 726 millions de livres en 2014. Il avait été dessiné à l'époque par Foster + Partners.

Avec The Tulip, les deux partenaires veulent bâtir un gratte-ciel qui fera office d'attraction touristique. Car à près de 300 mètres de hauteur, les touristes pourraient y admirer la vue à travers d'immenses baies vitrées sur douze étages. Un bar et un restaurant panoramique à 360 degrés sont d'ailleurs prévus. Dans un communiqué, les instigateurs du projet promettent également de mettre en place des installations spécifiques pour les écoliers londoniens.

Deuxième plus grand bâtiment de Londres

Cette tour, qui doit minimiser son empreinte carbone et se veut très efficace au niveau énergétique avec un système d'air conditionné sans aucune combustion, pourrait être construite en 5 ans entre 2020 et 2025. Si elle voit le jour, cela en ferait la deuxième plus haute tour de Londres derrière le Shard (306 mètres de haut).

Reste encore à convaincre les autorités, alors que le projet suscite déjà des commentaires peu amènes. Un article du Guardian évoque ainsi une "parodie d'orgueil architectural". La forme quelque peu équivoque de l'immeuble ne laisse en tout cas pas indifférent les Londoniens.

Les professionnels de l'immobilier doivent s'adapter aux nouvelles habitudes des acheteurs et des vendeurs. Voici quelques conseils à suivre.

93% des Français ont un mobile et 71% un smartphone, ces chiffres parlent d’eux-mêmes. Le téléphone portable est omniprésent quel que soit l’âge, la profession et les modes de vie. Certains ont même des angoisses à l’idée de ne pas l’avoir avec eux, il est devenu un objet très personnel, voire indispensable.

Comme dans tous les secteurs d’activités, acheteurs et vendeurs immobiliers recherchent via leur mobile, et il faut s’adapter au mieux à cette pratique.

En effet, cette fulgurante utilisation du smartphone amène toutes les entreprises à revoir leur stratégie digitale. Avoir un site Internet n’est plus suffisant, il faut que cette vitrine numérique s’adapte. Voici 5 conseils.

1. S'adapter aux petits écrans des smartphones

Les dernières tendances en web design tiennent justement compte de cette transformation en proposant des styles épurés et adaptés à une navigation tactile. Plusieurs solutions sont possibles pour la mise en place d’une version mobile : 
-site mobile : il s’agit de votre site Internet dans une version adaptée pour les supports mobiles et accessible via une URL spécifique. 
-application mobile à télécharger : les applications mobiles sont créées et pensées spécifiquement pour les smartphones, elles sont accessibles après téléchargement préalable. 
-site en responsive design : votre site internet est conçu avec une technologie permettant que le design et l’ergonomie s’adaptent automatiquement à la taille de l’écran de l’internaute.

2. Faire attention aux performances des smartphones

La vitesse de chargement est un critère primordial car sur mobile, les performances ne sont pas les mêmes que sur ordinateur. Le site doit être optimisé afin de garantir une expérience de navigation fluide et confortable. Les études montrent que 40% des internautes quittent un site après 3 secondes d’attente, ce qui donne une idée de la nécessité de travailler les performances de chargement. Dans cette mouvance, Google a mis à jour son algorithme l’été dernier afin que la vitesse d’un site mobile soit un critère pris en compte dans le classement des résultats de recherche sur mobile. Un message fort avec des impacts directs pour le SEO (référencement naturel).

Mais au-delà des contraintes évoquées, le smartphone ouvre de nouvelles possibilités d’utilisations et une grande proximité avec le client, jusqu’ici inenvisageable.

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Où est le «choc d’offre» promis par le président de la République? Les promoteurs immobiliers tirent la sonnette d’alarme après la nette baisse des mises en vente de logements neufs au troisième trimestre (-17,5% par rapport au troisième trimestre 2017).

Parmi les explications avancées, un ralentissement très fort des permis de construire. «Des promoteurs sont même poussés à ne pas déposer des permis, dénonce Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Certains élus expriment une saturation du bâti dû aux contentieux qu’ils ont eus avec des habitants ou aux nuisances générées par les chantiers.» Sans doute aussi que l’approche des élections municipales n’incite pas les maires à délivrer le fameux sésame aux promoteurs. «La politique du logement du gouvernement est paradoxale: il fixe des objectifs de construction ambitieux au niveau national mais il donne de fait un droit de veto aux maires qui délivrent les permis de construire», déplore Alexandra François-Cuxac.

La FPI souligne que le problème ne vient pas de la demande des particuliers qui, malgré un pouvoir d’achat en berne ou une réduction des aides publiques, résiste plutôt bien (-1,7% par rapport au troisième trimestre 2017, sur un an). Pour la première fois depuis 2014, les ventes en accession sont même supérieures à celles aux investisseurs. En revanche, le marché de l’investissement locatif est en nette chute (-17% par rapport au troisième trimestre 2017, sur un an), confirmant une récente étude du Crédit Foncier. «Les investisseurs ont besoin de confiance, rappelle la présidente de la FPI. Ce n’est pas le discours stigmatisant du gouvernement ou les mauvais signaux comme l’éventuelle suppression de la possibilité de louer son logement Pinel à des proches, qui vont les rassurer» (voir notre vidéo). Le gouvernement s’étant opposé à cet amendement déposé par des députés LREM, cette mesure ne devrait a priori pas être adoptée.

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Une serre autonome posée sur le toit qui capte, stocke et redistribue l'énergie solaire pour chauffer un immeuble et son eau chaude sanitaire ? C'est le projet Symbiose, mené par la start-up Ecotropy, et Nantes Métropole Habitat, avec l'aide de la Caisse des Dépôts et de l'Union sociale pour l'habitat qui verra le jour en 2019 dans le nord de Nantes. Alexandre Nassiopoulos, porteur du projet et fondateur d'Ecotropy, a accepté de répondre aux questions de Batiactu.

"Il y a deux objectifs pour ce projet : rendre accessible les toits et y capter la chaleur pour chauffer l'eau et l'immeuble grâce à une serre posée sur les toitures plates", explique-t-il. La structure, faite d'aluminium et de polycarbonate, est couplée à une pompe à chaleur qui récupère, conserve et redistribue la chaleur dans les foyers. Autonome, la serre utilise un logiciel, développé par Ecotropy, qui prédit en temps réel les besoins en énergie et adapte ainsi l'ouverture de celle-ci pour récupérer plus ou moins d'énergie solaire. Une technique utilisée notamment pour chauffer des piscines nous précise Alexandre Nassiopoulos. Il précise que "la serre peut capter entre 200 et 250 kWh par m², soit suffisamment pour chauffer l'eau chaude de 80 % du bâtiment pilote qui comporte 25 appartements".

"Il y a un double avantage pour les habitants, d'un côté l'assurance d'un chauffage en circuit court, de l'autre côté, la création d'un espace de vie commune sur le toit de l'immeuble", indique le fondateur d'Ecotropy. En effet, la serre pourra servir de salle de jeux, de potager ou à d'autres usages selon le désir des habitants. Ces derniers sont d'ailleurs enthousiastes nous explique le porteur du projet, "certains participent même aux créations". "Pour l'heure, le projet est encore en phase d'études : Nantes Métropole Habitat a ciblé 12 bâtiments susceptibles d'accueillir la structure". Alexandre Nassiopoulos nous explique également que la demande de permis de construire pour la première serre sera déposée au premier trimestre de 2019, pour un chantier qui ne devrait durer que "quelques semaines, grâce à la structure légère de l'édifice".

L'amour des Français pour la pierre s'est considérablement renforcé au cours des dernières décennies. La part de propriétaires n'a ainsi jamais été aussi forte depuis 50 ans. En 2014, l'Insee dénombrait 57,8% de ménages propriétaires de leur résidence principale en métropole (hors Corse où les données ne sont disponibles que depuis 1982), contre 43,2% en 1968. Inversement, la part de locataires s'est réduite, passant de 44,4% à 40%. Mais selon cette étude publiée mardi 13 novembre, c'est la part de ménages logés gratuitement qui a le plus chuté. Seulement 2,2% des ménages sont désormais dans ce cas en métropole, alors qu'ils étaient 12,4% cinq décennies plus tôt.

D'une région à une autre, les divergences peuvent être particulièrement importantes. C'est en Bretagne que les Français sont le plus propriétaires (avec 66,3% des ménages), devant les Pays de la Loire (64,3%) et le Centre-Val de Loire (64,1%). Inversement, les régions où les ménages détiennent le moins souvent leur résidence principale sont l'Ile-de-France (47,4%), la Provence-Alpes-Côte d'Azur (54,4%) puis la Corse (54,6%). Autrement dit, entre la région qui compte le plus de propriétaires en proportion de sa population (la Bretagne), et celle qui en dénombre le moins (l'Ile-de-France), l'écart est de 18,9 points ! Un gouffre sépare donc certaines régions en matière d'accès à la propriété (voir ci-dessous le classement intégral par région).

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Plusieurs méthodes de calcul coexistent et il n'est pas toujours simple de s'y retrouver. Attention à ne pas se focaliser uniquement sur le schéma chiffré car d'autres facteurs clés impactent l'investissement a moyen long et terme :  la plus-value liée à l'évolution du secteur géographique, la liquidité du bien sur le marché, la typologie, les travaux de rénovation, etc..

Focus sur les différents modes de calcul

La première approche est le calcul basique de la rentabilité brute. Elle se calcule ainsi : Loyers annuels perçus / Montant de l'acquisition. Le montant de l’acquisition comprend notamment le Prix du bien, les frais de notaire, la garantie bancaire et les éventuels honoraires d'agence. Notons que dans le neuf les frais de notaire sont de 2% contre 7% dans l'ancien.

Vient ensuite le calcul de la rentabilité nette avant impôt.   Cette méthode de calcul prend en compte les loyers annuels perçus - les charges / montant de l'acquisition. Pour les charges, il faut prendre en compte la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les travaux, l’assurance PNO…   Pour aller au bout du raisonnement, il faut également réintégrer l'impôt généré par les loyers perçus (car imposable) et dans le cadre d'un investissement Pinel, la réduction d'impôt octroyée par l'administration fiscale pour définir la rentabilité nette après impôt. On arrive donc au calcul suivant : Loyers perçus - Charges - Impôt généré + Réduction d'impôt / montant de l'acquisition  

Enfin le Taux de Rendement Interne (TRI) intègre l'effort d'épargne (montant consacré par l'investisseur pour équilibrer le montage chaque mois) et le levier bancaire si l'investisseur a financé son projet par un emprunt bancaire. Retenons que le recours au prêt bancaire aux conditions actuelles procure un TRI plus élevé.

Comparatif neuf / ancien

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Un nouveau bail mobilité de 1 à 10 mois non renouvelable

Le bail mobilité est enfin approuvé. Destiné aux professionnels ou étudiants en mobilité, sa durée devra être comprise entre 1 et 10 mois non renouvelable. Sans dépôt de garantie, ce bail pourrait être adossé à la garantie Visale, la caution d’Action Logement, cependant le dispositif ne couvre pas encore les dégradations locatives. « L’instauration de ce nouveau bail est une reconnaissance de la mobilité accrue des étudiants comme des professionnels. Il était important de donner un cadre légal qui définit les droits et obligations du bailleurs et du locataire », souligne Maud Velter, Directrice juridique de Lodgis.

Si le bail mobilité ne peut faire l’objet d’un renouvellement, il pourra faire l’objet d’un avenant modifiant la durée, mais celle-ci ne devra pas excéder 10 mois. Si le locataire a besoin d’une location pour une durée supérieure, il pourra alors bénéficier d’un contrat meublé classique en résidence principale pour une durée d’un an ou de neuf mois dans le cas d’un étudiant.

Le retour de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers, annulé par le Tribunal Administratif il y a un an à Lille puis à Paris, fait son retour dans le texte de loi ELAN. L’encadrement des loyers pourra être appliqué après demande des autorités compétentes1 auprès du préfet pour une durée d’expérimentation de 5 ans. Le préfet ne pourra accepter la demande que sous certaines conditions : écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un taux de logements en construction faible, et des perspectives limitées de production.

« L’encadrement des loyers est avant tout une mesure politique. En effet, cette mesure ne permettra pas aux locataires de se loger plus facilement sur les marchés tendus. Par ailleurs, en zones tendues, le marché locatif est déjà soumis à un encadrement des loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Les loyers ne pouvant être révisés qu’en fonction de l’IRL, cela permet de maîtriser l’évolution des loyers dans les villes où des tensions locatives existent, souligne Maud Velter. Si les professionnels respectent cet encadrement des loyers à la relocation, les particuliers sont peut-être moins informés de la réglementation ».

Des imprécisions demeurent et n’ont pas été corrigées avec la loi ELAN. Le complément de loyer reste imprécis. Dans le cadre du meublé sont inclus les équipements et services, tout comme les caractéristiqueset la localisation du bien, mais sans définition réelle des éléments. « La loi Elan n’a pas corrigé ce défaut de définition du complément de loyer, ce qui ouvre le risque d’un contentieux en la matière, précise Maud Velter.  La location meublée est largement reconnue par la loi Elan avec la mise en place du bail mobilité. Si la part du meublé dans le parc locatif est passé de 3,5% en 1980 à 8,5% en 2012, l’augmentation des mobilités et la création du bail mobilité vont encore renforcer l’attrait des bailleurs pour ce type de location. »

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Faire gagner du temps à l’internaute

Pas facile de trouver le bien de ses rêves. Surtout lorsque l’on s’aventure sur Internet. Les portails d’annonces immobilières sont nombreux et peu d’entre eux tentent de réinventer la navigation et la recherche des biens immobiliers. Le site Bien’ici fait partie des plateformes les plus en pointe sur le sujet: « On facilite la vie des utilisateurs en leur faisant gagner du temps », souligne David Benbassat, directeur général de Bien’ici au micro d’Ariane Artinian au Salon National de l’Immobilier de Paris.

650 000 annonces immobilières et une cartographie en 3 D

Lancé il y a 3 ans, Bien’ici est déjà devenu le numéro 3 des portails immobiliers avec près de 650 000 annonces. Le site propose par ailleurs de mettre en relation des professionnels de la photographie avec les vendeurs, afin de rendre plus attractif le bien qu’ils souhaitent céder. Des visites virtuelles sont également disponibles sur les annonces. Mais la principale innovation réside dans la navigation unique, proposée par Bien’ici avec une cartographie 3D qui se rapproche des jeux vidéos et donne à la recherche immobilière un caractère immersif qu’on ne lui connaissait pas. Cet outil permet à l’acquéreur de perdre moins de temps et de digitaliser un peu plus le parcours immobilier.

Sélectionner les biens proches de son bureau ou de l’école des enfants

Autre option, plébiscitée par les acquéreurs, la possibilité de chercher un bien immobilier à une certaine distance de son lieu de travail ou de l’école des enfants. La plupart des grands portails immobiliers...

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Depuis l’apparition d’Internet dans les années 1990, l’immobilier est au cœur de la révolution numérique. Avec l’émergence des mobiles et tablettes qui s’activent au doigt et à l’œil, nos habitudes ont radicalement changé. Les offres en images, les bases de données, les moteurs de recherche, la géolocalisation, les partages en réseaux, la 3D influencent chaque jour nos comportements pour visiter, estimer, comparer, réserver, voyager et nos décisions pour acheter, louer, investir ou mettre en location.

Aujourd’hui, selon l’enquête réalisée par Médiamétrie/NetRatings, à l’occasion du Forum de la FF2I (Fédération française de l’Internet immobilier) en juin dernier, 23,2 millions de Français consultent des sites ou des applications immobilières chaque mois et ce, quel que soit le mode de consultation (ordinateur, mobile, tablette…). Cela représente en moyenne plus d’un Français sur trois (37 %). Les visites sur les sites immobiliers ont encore progressé de 13 % en l’espace d’un an. Qui consulte? Tous ceux qui ont un projet immobilier précis, bien sûr, mais aussi de nombreux Français en veille ou qui désirent simplement rêver. Car l’immobilier fait rêver et fait acheter. Pour preuve: le record de 968.000 transactions réalisées dans l’ancien en 2017 (950.000 selon les projections pour 2018). Lorsque l’on sait que 95 % des projets immobiliers débutent par une visite sur Internet, les enjeux sont considérables.

Intelligence artificielle

Les portails de petites annonces sont plébiscités avec un accès de plus en plus mobile. Ce mode de diffusion est le plus utilisé le matin entre 6 heures et 9 heures dans la catégorie «immobilier» et le soir entre 18 heures et 21 heures, alors que l’ordinateur revient en tête le reste du temps. Une autre tendance réside dans la prolifération des locations saisonnières de logements de particuliers pour de courtes durées via des plateformes numériques dédiées. Destination majeure du tourisme mondial, la France est au cœur de cette dynamique, avec plus de 400.000 logements concernés (étude Asterès 2017). Sept millions de Français ont utilisé Airbnb l’été dernier, soit 2 millions et demi de plus que l’été précédent.

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Les immeubles qui se sont effondrés le 5 novembre ont été construits sans fondation

La minorité des jeunes de 18-30 ans qui vivent toujours chez leurs parents y restent notamment pour des raisons économiques. Si près de six jeunes sur dix (58%) vivent dans un logement "autonome", 28% des 18-30 ans n'ont jamais quitté le giron familial et 13% ont été contraints de revenir vivre chez leurs parents alors qu'ils étaient partis, d'après le baromètre* sur la jeunesse 2018 de la Direction de la jeunesse, de l'éducation populaire et de la vie associative (DJEPVA). Soit 41% de jeunes qui résident, au moins principalement, chez leurs parents.

Parmi ceux qui ne sont jamais partis, les deux tiers (66%) y ont pourtant songé mais ont dû y renoncer faute d'emploi (32%) ou de ressources financières suffisantes (40%). Seuls 7% des jeunes qui vivent chez leurs parents et qui ont déjà envisagé de partir déclarent que rien ne les en empêche. Le profil des vrais "Tanguy", du nom du film éponyme sorti en 2001, est donc rare.

"La cohabitation comme une contrainte"

Les 13% de jeunes qui ont habité dans un logement autonome par le passé avant de retourner dans le domicile parental sont revenus vivre chez leurs parents le plus souvent à la fin d'une année scolaire ou d'études (32%), après une séparation amoureuse (24%) ou en raison de difficultés financières (22%) ou après avoir perdu son emploi (14%).

"La cohabitation avec les parents est souvent vécue comme une contrainte, à la fois par le jeune et par les parents", note l'étude.

Au premier rang des raisons qui poussent à quitter la maison des parents : vivre avec son partenaire (28%), pour les études (27%), pour avoir son indépendance (25%) ou pour un emploi (15%).

On connaissait déjà les espaces de co-living et les sociétés spécialisées dans l’occupation temporaire d’immeubles vacants, voici le mélange des deux. Baptisée Vivahouse, cette start-up utilise des modules d’habitation préfabriqués qu’elle compte installer dans des locaux commerciaux vides afin de les transformer en espaces de co-living. Idée géniale d’optimisation d’espaces sous-utilisés en centre-ville ou futur enfer pour les habitants? L’avenir le dira. En attendant, Vivahouse fait ses débuts en tant qu’espace éphémère installé dans un centre commercial londonien abandonné: le Whiteleys Shopping Centre de Bayswater.

La société compte bien s’installer à travers la capitale britannique, en profitant des difficultés que connaissent les locaux commerciaux pour les remplacer par des logements, toujours trop rares. Ce concept a été développé notamment par Rajdeep Gahir, un «ancien» de WeWork, champion américain du coworking. Avec son concept de modules de chambres préfabriqués, Vivahouse estime que ces unités peuvent être installées en 24 heures. Le procédé prendrait 70% moins de temps et coûterait 70% moins cher qu’une construction traditionnelle, selon ses promoteurs.

À partir de 680 euros par mois à Londres

Selon le site Dezeen, les loyers à Londres démarreraient à 600 livres par mois (680 euros) en centre-ville pour un séjour long et à partir de 50 livres (56 euros) la nuit. Des tarifs incluant les charges et le ménage des parties communes. Le public visé serait principalement constitué de jeunes indépendants et professions libérales, avec pour chaque site des durées minimales/maximales de séjour. Sur son site internet, Vivahouse qui annonce modestement «révolutionner le logement», précise que dans les mois qui viennent elle ouvrira «des adresses secrètes dans les quartiers les plus recherchés des villes». Paris figure d’ailleurs parmi ces villes, aux côtés de New York et Manchester.

Plusieurs articles importants pour le monde de l’immobilier censurés sur la « forme »…

Le Conseil des Sages a censuré une vingtaine d’articles pour des raisons de forme, estimant que la plupart étaient des « cavaliers législatifs », c’est-à-dire des amendements déposés par les parlementaires sans lien avec le projet de loi initial.

La FNAIM prend acte de cette décision, mais regrette vivement que certains articles essentiels au monde de l’immobilier aient ainsi été rejetés. Pourtant, plusieurs de ces articles apportaient des réponses concrètent, et attendues, par les professionnels.

Au premier rang desquels, l’article 200 qui instaurait la gratuité de la demande d’autorisation de mise en location d’un logement.

« L’annulation de la gratuité du permis de louer par le Conseil Constitutionnel offre aux collectivités la possibilité de fixer des prix totalement arbitraires, laissant la porte ouverte à de futurs abus sur les montants choisis. Pour cette raison, nous nous opposerons systématiquement à toute taxation déguisée sur cette autorisation lors d’une mise en location. De plus, les professionnels ont déjà l’obligation légale d’effectuer les diagnostics et vérifications relatifs à la décence des biens mis en location par leur intermédiaire. Il est donc injuste que le bailleur passant par une agence soit obligé de payer cette taxe » précise Jean-Marc Torrollion, Président de la Fédération Nationale de l’Immobilier.

Deux autres articles censurés apparaissent comme essentiels :

• L’article 147 qui exemptait les propriétaires pratiquant la location saisonnière de fournir certains diagnostics. Il s’agit d’une occasion manquée de simplification, beaucoup de propriétaires ne connaissant pas ces obligations se mettent dans une position de fraude involontaire. Surtout, cette obligation crée une inégalité de plus face aux plateformes de locations.
• L’article 155 qui instaurait une révision tous les cinq ans de la liste des charges récupérables par le bailleur auprès de son locataire. Aucune actualisation n’existait jusqu’à aujourd’hui et ces charges étaient listées par les mêmes décrets depuis 30 ans. Ces règles ne sont donc plus adaptées aux conditions de vie et aux équipements modernes.

… mais l’essentiel du texte est validé sur le fond

La FNAIM se félicite cependant que le comité des Sages ait validé jeudi l’essentiel de la loi logement estimant qu’elle apportait suffisamment de garanties en matière d’environnement et d’accessibilité aux handicapés, les deux points majeurs sur lesquels le Conseil avait été saisi.

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Quand envisager le remboursement anticipé de son prêt immobilier ?

Cela va de soi que vous devez disposer des fonds nécessaires, sauf bien entendu si le remboursement anticipé est consécutif à un rachat de crédit. Mais cela ne doit pas être envisagé à n’importe quel moment. En effet, dans certains cas, l’opération n’est pas toujours financièrement intéressante :

• si votre contrat de prêt comporte des pénalités,
• s’il n’est pas loin de son terme et qu’il reste donc peu d’intérêts à rembourser dans chaque mensualité,
• s’il avait été conclu à un taux intéressant à l’époque et que vous aviez déjà une délégation d’assurance – donc un tarif d’assurance très compétitif.

La vérification s’impose dans tous les cas et vous trouverez plus loin les méthodes de calcul à utiliser pour vérifier l’intérêt du remboursement anticipé.

Attention : de nombreux contrats de prêt excluent la possibilité de remboursement sans pénalité lorsqu’il s’agit d’une opération de rachat de crédits.

Comment procéder pour obtenir un remboursement anticipé ?

Vous devez vous reporter aux conditions de votre contrat de prêt pour vérifier s’il comporte ou non des frais ou pénalités pour remboursement anticipé et dans quelles conditions le remboursement est permis (certains prêts l’interdisent pendant 10 ans).

Ensuite, adressez-vous à votre banque pour lui signifier votre intention (prévoyez au moins un mois de délai avant la date à laquelle vous souhaitez effectuer le remboursement).

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Résidences services, investissement hôtelier, parkings... Les alternatives à l'immobilier classique ne manquent pas. Risqué.

A côté de l'immobilier locatif classique, les investissements "atypiques" trouvent parfois grâce aux yeux d'épargnants en manque d'idées. Présentés comme des bons coups, ces investissements peuvent réserver de mauvaises surprises. 

C'est souvent le cas des maisons de retraite, dont la rentabilité serait "garantie par le vieillissement de la population". L'argument fait mouche. Alors qu'il existe déjà plus de 1 100 "établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes", ou Ehpad privés en France, proposant plus de 90 000 lits, et près de 300 résidences sénior traditionnelles comprenant plus de 24 000 logements, 130 nouveaux établissements de ce type devraient voir le jour avant la fin de 2018, selon une étude publiée l'an dernier par l'agence CBRE. Pour les investisseurs, le prix élevé à l'achat et le haut niveau de charges de ces biens hypothèquent néanmoins leur rentabilité.

Achetés neufs à des prix plus élevés que les logements anciens environnants, ils se revendent avec des décotes importantes, quand ils trouvent preneur. A titre d'exemple, un deux-pièces de 50 m2 dans la résidence Les Hespérides à Neuilly-sur-Seine se revend aujourd'hui à 305 000 €, dont 260 000 € pour le vendeur (5 200 € le mètre carré), soit de 35 à 45% moins cher que le prix moyen dans la commune (9 500 € le mètre carré). Il faut dire que les charges sont prohibitives : comptez 1 250 € par mois pour ce deux-pièces, ou 850 € par mois pour un studio de 30 m2. Résultat, les investisseurs ont du mal à trouver des locataires, à rentabiliser leurs biens, et à les revendre. 

Gare aux fausses bonnes idées

L'investissement hôtelier redevient aussi à la mode, surfant sur l'idée qu'on loue plus cher une chambre d'hôtel qu'une chambre de bonne. Mais, là aussi, la prudence est de mise. Créé en 2000, Maranatha, qui se présentait comme le "5e groupe hôtelier français" avec "une collection de 60 hôtels", proposait ainsi aux épargnants des obligations ou des actions de son groupe en leur faisant miroiter "une rentabilité annuelle comprise entre 6 et 8%". Il aurait ainsi collecté plus de 300 millions d'euros avant de couler l'an dernier, sur fond de comptabilité douteuse. Dans le même registre, la société Arkéon Finance proposait un investissement défiscalisé dans un "panier hôtelier 2015", consistant à apporter des fonds au groupe Machefert détenant "Les hôtels de Paris". Mais les promesses se sont envolées, comme leur argent, en quelques tours de passe-passe comptables : "un investissement initial de 1 000 € en juillet 2014 vaut aujourd'hui 66 €, soit 94% de perte de valeur, alors même que les sociétés n'ont connu aucune activité", dénonce maître Nicolas Lecoq-Vallon, qui a porté plainte pour escroquerie au nom des épargnants trompés. 

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En 50 ans, le nombre de ménages ayant acquis les clés de leur résidence principale a augmenté de 15 points, selon une étude de l'Insee, qui note que " 58 % des ménages français sont propriétaires. En 1968, ils n'étaient que 43 % ". Cette tendance haussière va de pair avec une diminution de la part des ménages locataires, et une proportion d'hébergement gratuit réduite à la portion congrue contrairement à 1968.

Outre les changements de mentalité et l'investissement dans la pierre considéré comme sûr, l'augmentation du nombre de propriétaires en France se justifie également par les évolutions démographiques, avec un nombre de ménages passé de 15,7 millions à 27,9 millions, et une diminution de la cellule familiale, entre 1968 et 2014.

Seniors et couples, principaux profils dans l'accession au logement

Cette hausse de la propriété s'explique aussi par "le niveau de vie des ménages, du prix du l'immobilier, des conditions d'emprunt et des dispositifs d'aide à l'accession à la propriété". Pour autant, la courbe de la part de propriétaires en France n'a pas toujours été ascendante, et a, au contraire, connu des périodes de stabilisation à la fin des années 80, et après la crise économique et financière de 2008.

Passée ces turbulences économiques, l'étude montre la hausse de l'accession au logement est partagée sur l'ensemble du territoire métropolitain, épargnant la Corse et les départements d'Outre-mer. La Bretagne, le Grand-Est ou les Pays-de-la-Loire sont les régions où s'affiche la plus grande part de propriétaires, supérieure à 60 % des ménages.

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Louer une partie de votre maison ou appartement dont vous ne vous servez pas Vos besoins en logement ont changé et vous n’avez plus besoin d’autant d’espace qu’auparavant. Vous avez alors la possibilité de mettre en location une chambre de votre résidence principale. Cela vous permettra d’augmenter vos revenus. Vous pourrez ainsi plus facilement rembourser votre crédit immobilier ou vos autres prêts, vous pourrez obtenir un budget supplémentaire pour des travaux ou des vacances, etc. Ce genre de situation se rencontre fréquemment lorsque le cadre familial évolue : les enfants qui partent du logement parental, un conjoint qui part ou décède, etc. Au lieu de conserver un bien immobilier dont vous n’utilisez pas toutes les capacités, pourquoi ne pas en faire profiter quelqu’un pour une location chez l’habitant, un étudiant par exemple ? En échange vous percevrez un petit loyer qui s’il est raisonnable ne sera même pas imposé ! L’intérêt d’un tel concept n’est pas seulement financier. Certes, il est toujours intéressant d’avoir une rentrée d’argent supplémentaire tous les mois, surtout par les temps qui courent. Mais, cela permet également de faire des rencontres avec d’autres personnes, de développer des relations tout en aidant une autre personne qui a besoin de se loger à moindres frais. Cela permet souvent de redonner un peu plus de vie à une maison devenue trop grande et silencieuse quand les enfants sont partis vivre indépendamment. Cette démarche est de plus en plus adoptée par des séniors, surtout dans les grandes villes. Elle permet de rompre l’isolement, d’avoir de l’aide pour des tâches devenues plus difficiles, de partager des repas et d’échanger des expériences. Quelles sont les conditions pour une location décente au sein de votre résidence principale sans imposition ? Pour pouvoir louer une chambre de votre appartement ou de votre maison sans payer d’impôt sur les loyers, vous devez respecter certains critères assez simples qui permettent de s’assurer que votre locataire que vous allez héberger aura un minimum de confort pour vivre avec vous. Les voici :  Le logement dans lequel vous louez une pièce doit être une partie de votre résidence principale. Pour rappel, voici la définition d’une résidence principale.  La chambre doit être de taille suffisante : elle doit faire au moins 20 m³, soit pour une hauteur de plafond de 2.20 m, une superficie minimale de 9 m².  Cela doit être la résidence principale de votre locataire. C’est le cas pour un étudiant qui a besoin de se loger pour au moins 9 mois avec un contrat de location étudiant. C’est aussi un besoin pour des personnes qui ont des difficultés à accéder au logement privé ou social et qui pourront bénéficier d’un toit à moindres frais en attendant de trouver un logement juste pour eux.  Le locataire doit avoir accès à un sanitaire, à une cuisine, à une salle de bains, ainsi qu’aux besoins d’usage (eau, électricité, chauffage, etc.).  La pièce mise en location dans votre résidence principale doit être meublée. Retrouvez la liste des équipements obligatoires pour un meublé. Pour une chambre avec accès à la cuisine du logement, il conviendra donc principalement de l’équipée avec un lit et des couvertures ou une couette, des meubles de rangement et pour le confort nécessaire à une vie dans cette pièce. Aucun impôt à payer sur les loyers perçus si vous ne dépassez pas certains plafonds Voici le détail des conditions pour ne pas payer d’impôt sur ces revenus locatifs. Le loyer de cet hébergement dans une chambre chez l’habitant ne doit pas dépasser un certain plafond à l’année en fonction du nombre de mètres carrés et de la localisation du bien immobilier :  Le plafond est en 2018 de 185 € par m² et par an pour un logement situé en Ile-de-France.  Le plafond est en 2018 de 136 € par m² et par an pour un logement dans les autres régions. Ces plafonds de loyer ne tiennent pas compte des charges pour l’électricité, l’eau, le chauffage, etc. À vous de vous assurer de ne pas dépasser cette limite lorsque vous définissez le montant du loyer pour cette chambre de votre habitation. Par exemple, cela représente pour une pièce de 12m² un loyer hors charges de 185 € par mois (2 220 € par an) en Ile-de-France ou de 136 € par mois (1 632 € par an) en Province. Rien ne vous empêche de louer plus cher cette chambre de votre logement. Seulement, vous serez alors imposé sur l’ensemble de ces revenus fonciers en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50 % pour les charges et frais liés à cette location meublée tant que vous ne dépassez pas 32 100 € par an. Voici ce que vous pouvez déduire de vos loyers. 

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Les prix de ces petites surfaces ont grimpé en moyenne de plus de 6% (6,4% exactement) depuis le début de l’année, contre une hausse de 3,7% pour les appartements familiaux et de 5,2% toutes surfaces confondues. «Dans un contexte de pénurie d’offre, les produits de bonne qualité partent très rapidement et avec peu de négociations», explique Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.

Nous avons souhaité comparer les prix au m² moyens par arrondissement des petites (studios et deux-pièces) et des grandes surfaces (5 pièces et plus). On observe dans le graphique ci-dessous que petite surface ne rime pas forcément avec petit prix. Plus la superficie du logement est faible, plus son prix au m² est élevé. Il ressort que, quel que soit l’arrondissement, les prix au m² moyens des studios et des deux pièces sont respectivement 2,4% et 1,1% plus cher que ceux des 5 pièces et plus.

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« La réglementation a changé depuis le 1er janvier 2018, et c’est tant mieux car désormais les choses sont claires ! Les prêts immobiliers sont un produit d’appel pour les banques, qui demandent souvent au client de domicilier ses revenus chez elles. Cela peut se comprendre car elles sécurisent ainsi le remboursement du crédit, mais c’est aussi un moyen pour elles de maximiser la rentabilité d’un client (frais de tenue de compte, cotisation carte bancaire...).

Depuis janvier 2018, l’offre de crédit doit préciser très clairement quelle est la contrepartie de la clause de domiciliation des revenus. Par exemple : si vos revenus sont domiciliés chez nous, nous vous offrons 10 ou 20 points de base en moins sur votre taux d’intérêt. Attention, la durée de cette domiciliation « obligatoire » doit être écrite noir sur blanc et ne peut pas dépasser dix ans. Si l’offre de crédit n’indique pas clairement quelle est la contrepartie, alors la clause de domiciliation n’est pas valide et le client peut justifier de cela pour partir dans une autre banque sans être pénalisé.

Pour les crédits signés avant le 1er janvier 2018, il faut regarder si le contrat comporte une clause de domiciliation. Si non, le client est libre de changer de banque. Si oui, la contrepartie de cette domiciliation est-elle clairement identifiée ? Si ce n’est pas le cas, alors il faut plaider le fait que la clause est dite « abusive » pour pouvoir partir. En revanche, si la contrepartie est bien identifiée, difficile de changer de banque sauf à rembourser son crédit par anticipation (avec ou sans pénalités) ou à faire un rachat de prêt avec une autre banque. Il ne reste alors que la solution du virement entre deux banques : le client garde la domiciliation de ses revenus dans la banque A, tout en équipant son compte courant du moins de services possible, et ouvre un nouveau compte dans une banque B où les services seront moins chers voire gratuits. Il suffit alors d’établir un virement régulier de la banque A vers la banque B. »

Au ministère de la Ville et du logement, Julien Denormandie en a fait un de ses chevaux de bataille: lutter conte les logements vacants. Aujourd’hui, la France en compte un peu moins de trois millions, selon l’Insee. Soit presque autant que de résidences secondaires (3,5 millions). Alors que le pays manque de toits, leur nombre ne cesse de s’accroître: entre 2013 et 2018, il a grimpé de près de 3%.

Pour y remédier, la loi logement qui sera bientôt promulguée, prévoit de faciliter la transformation de bureaux vacants en logements (voir ci-dessous). Les promoteurs qui réaliseront ces opérations lourdes et souvent très coûteuses bénéficieront d’un «bonus de constructibilité» (c’est-à-dire d’une surface constructible supplémentaire) augmenté de 10% à 30%, comme le souhaitait la profession.

Par ailleurs, une catégorie d’immeubles de «moyenne hauteur» (de 28 à 50 mètres) sera créée pour faciliter cette mutation. «En Ile-de-France, les propriétaires des bureaux se sont engagés à transformer 500.000 m² de bureaux en logements d’ici la fin du quinquennat», a déclaré Julien Denormandie cette semaine sur BFM TV. Le gouvernement s’est donné jusqu’à 2020 pour identifier ces 500.000 m² de bureaux et jusqu’à 2022 pour en faire entre 10.000 et 20.000 logements.

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Selon Century 21, un budget de 300.000 euros permet de se payer 18 m² à Londres mais 400 m² à Melbourne et 600 m² au Cap. À Paris, qui est la quatrième ville la plus chère du classement, on peut s’offrir 31 m².

Si vous avez 300.000 euros pour acheter un appartement ou une maison dans une grande métropole mondiale, combien de m² pourrez-vous vous offrir? Présent dans plus de 80 pays, le réseau d’agences immobilières Century 21 vient de se liver à ce petit jeu. Il ne faut pas prendre ce constat au pied de la lettre car des villes connues pour la cherté de leur immobilier (Monaco, Hong-Kong, Genève...) ne sont pas dans le champ de cette étude.

Néanmoins, cela donne une bonne idée des disparités qui existent sur le globe quand on veut se mettre un toit sur la tête. Sans grande surprise, malgré la survenue prochaine du Brexit, c’est Londres qui pratique les prix les plus prohibitifs de ce panel. Avec le budget défini, un acheteur peut se payer seulement 18 m2 dans la ville bercée par la Tamise. Pas loin derrière, New-York où l’on peut s’offrir 20 m2. San Francisco qui héberge tous les start-uppers de la Silicon Valley complète ce podium avec 28 m2 pour 300 000 euros.

Autrement dit, les villes les plus chères ne sont pas forcément les capitales. La preuve, Paris n’arrive qu’en quatrième position dans ce classement avec 31 m2. A l’autre bout du spectre, on trouve Le Cap (Afrique du sud) où lon peut acquérir une villa de 600 m2. Plus surprenant, l’Australie est beaucoup moins chère que les pays occidentalisés. Avec cette somme, on peut se payer 114 m2 à Sydney, la capitale, et même 400 m2 à Melbourne.