L'expertise immobilière

Entre avril et juin, 111.800 nouveaux logements ont été autorisés, le même niveau qu'un an plus tôt. Mais les mises en chantier sont en revanche toujours en baisse.

Les permis de construire de logements sont restés stables en France au deuxième trimestre, interrompant un an et demi de baisse, mais les mises en chantier ont poursuivi leur déclin. Entre avril et juin, 111.800 nouveaux logements ont été autorisés, le même niveau qu'un an plus tôt, et 95.300 ont commencé à être construits, une baisse de 7,9%, selon les chiffres du ministère de la Cohésion des Territoires, dont dépend le logement.

La construction de logements neufs est en repli depuis le début 2018, même si elle reste nettement au-dessus de son dernier gros creux, en 2015. Les professionnels et les économistes évoquent différentes raisons, dont la réduction d'aides pour accéder à la propriété ainsi que la prudence des élus à octroyer des permis avant les municipales de 2020.

Témoins du niveau réel de la construction

Pour l'heure, les mises en chantiers, témoins du niveau réel de la construction, poursuivent leur déclin à un rythme semblable à celui du précédent trimestre, avec un recul particulièrement marqué dans les immeubles (-11%). En revanche, la stabilisation des permis de construire, indicateur plus avancé, laisse attendre une interruption ou, du moins, un ralentissement du déclin de la construction, même si ce processus n'est pas automatique et peut notamment pâtir d'un taux élevé d'annulation.

C'est notamment dans les logements individuels, c'est-à-dire les maisons, que les permis connaissent un rebond, que ce soit dans l'individuel pur (+3,7%) ou le groupé (+3,2%). Le premier correspond aux maisons individuelles résultant d'une opération de construction ne comportant qu'un seul logement, tandis que le second regroupe celles qui sont intégrées à un programme plus large.

Par contraste, les immeubles ne connaissent pas d'embellie: les permis y déclinent (-6%) même s'ils ralentissent leur baisse par rapport au précédent trimestre. Exception à ce phénomène, les résidences gérées - décomptées séparément du reste des immeubles - font un bond de plus d'un quart dans les permis de construire. Même si elles restent très minoritaires, elles constituent maintenant près d'un dixième des nouveaux logements autorisés.

Café et bière à volonté, espaces communs au design soigné : la startup américaine WeWork révolutionne la location de bureaux et se lance désormais dans d’énormes achats immobiliers. Un pied dans la pierre, un pied dans la «tech», ses ambitions sont énormes.

Parkings et garages : un investissement accessible avec peu d’entretien

Avec quelques milliers d’euros, tout individu peut se porter acquéreur d’un parking, d’un box ou d’un garage pour en tirer des revenus locatifs. Cet investissement immobilier est l’un des plus accessibles sur le marché de l’immobilier, il faut compter autour de 5 000 € pour l’achat d’un parking dans les petites villes de France. Attention : ce type de bien peut monter jusqu’à 30 000 euros dans les grandes agglomérations telles que Paris ou Bordeaux. Pour autant, avec un rendement annuel moyen qui se situe entre 5 et 10%, cet investissement locatif reste l’un des plus rentables sur le marché de l’immobilier. Cette rentabilité est notamment assurée grâce à des frais fixes limités - peu d’entretien, pas de travaux - et des charges de copropriété qui sont très réduites lorsque le parking est situé en sous-sol d’un immeuble collectif.

Avant de se lancer dans tout achat d’un parking ou d’un garage, il faut bien étudier l’emplacement géographique du parking en privilégiant les zones où la circulation est dense et où le stationnement est très compliqué. Vérifiez aussi l’accessibilité de la place, l’éclairage collectif et la propreté des alentours.

La plupart des particuliers qui investissent dans l’immobilier s’orientent naturellement vers un appartement ou un immeuble pour leur premier investissement locatif. Si le prix de ces biens immobiliers varie énormément selon leur emplacement, ils restent néanmoins accessibles aux particuliers. En choisissant un bien acheté à bon prix, le rendement net d’un appartement se situe autour de 4%. Il sera légèrement plus élevé avec un immeuble de rapport. Néanmoins, pour maximiser le rendement de son investissement locatif, il faut impérativement limiter les vacances locatives, périodes pendant lesquelles le bien n’est pas loué et qui contribuent à baisser les revenus de manière significative. Il faut donc être très attentif à l’emplacement du bien immobilier. Dans l’idéal, l’appartement ou l’immeuble loué doit se situer sur un marché porteur, dans des quartiers très habités et où la demande locative est très forte. Il faut donc privilégier les grandes zones urbaines - comme l’Île-de-France, Lyon, Marseille - ou les villes étudiantes et universitaires - Nantes, Toulouse, Angers, etc. - si le budget disponible vous oriente naturellement vers un studio ou un petit appartement.

Les murs commerciaux sont encore des biens immobiliers peu prisés par les particuliers mais ils constituent un excellent investissement locatif. Si l’achat est en général bien plus coûteux qu’un appartement de la même surface, une boutique bien placée peut vous rapporter tous les ans entre 7 et 10%. Là aussi, il faut être très attentif à l’emplacement du bien immobilier et privilégier les zones denses et commerciales très fréquentées par les piétons. Il est également conseillé de s’entourer d’un notaire pour éviter les pièges des baux commerciaux. En général, l’achat de murs commerciaux offre une stabilité bien plus importante qu’une location classique car les baux s’étendent sur une longue durée. D'autre part, et sauf cessation d’activité, un professionnel mettra toujours un point d’honneur à payer son loyer car son activité en dépend.

À l’image de la place de parking ou du garage, acheter une cave ou un entrepôt peut s’avérer être une opération tout aussi rentable. À Paris, la rentabilité d’une cave peut atteindre 14 %. L’idée est simple : proposer un lieu de stockage pour des particuliers ou des entreprises. L’un des secrets de ce type d’investissement est de cibler des rues et des quartiers très commerçants afin de proposer un lieu de stockage aux commerçants du coin dont l’arrière-boutique est souvent… débordante. Il peut aussi être pertinent de proposer une cave sécurisée pour les particuliers quoi souhaitent mettre à l’abri des objets de valeur, un vélo ou tout autre objet précieux. Pour maximiser la rentabilité, il peut être judicieux d’acheter une grande surface pour la fractionner en différents lots qui seront loués à divers individus ou diverses entreprises. La rentabilité est également très peu impactée par les frais et charges qui restent peu élevés avec ce type de bien immobilier.

A Paris, comme dans d'autres grandes villes, la place manque pour construire de nouveaux logements. Certains architectes ont trouvé une solution toute simple: construire sur les toits.

Il n'y a plus de place à Paris pour construire de nouveaux logements? Faux! Il y aurait même assez de surface disponible pour ériger des dizaines de milliers de logements au cœur de la ville. Un "miracle" rendu possible par la libération des toits. Car la loi Alur a permis de lever les principaux obstacles en supprimant le coefficient d'occupation des sols.