L'expertise immobilière

Après une année 2013 moins cataclysmique qu'envisagé début 2013, le marché de l'immobilier semble de nouveau sur les rails. Réalité ou trompe-l'œil ?

Alors que les notaires ne publieront leurs statistiques 2013 que dans trois mois, trois des principaux réseaux d'agences immobilières (Guy Hoquet, Century 21 et Laforêt) ont dévoilé leur bilan 2013 du marché immobilier ainsi que leurs perspectives pour l'année qui commence.
Après une année 2012 peu dynamique, 2013 s'annonçait encore plus sombre. Il semble aux dires des trois réseaux cités précédemment que le marché immobilier ait mieux résisté que prévu, notamment à la faveur des taux bas.

2013: variation timide des prix immobiliers et légère reprise des transactions

Ainsi, le réseau Guy Hoquet (500 agences) enregistre une hausse des ventes de 4% et une légère baisse des prix au m² estimée à - 1,6% moyenne nationale. Même son de cloche chez Century 21 (900 agences) qui ne constate pas de forte chute des prix en 2013 ni de ralentissement du nombre de transactions réalisées au sein de son réseau.

Au niveau national, Century 21 estime que le prix moyen au m² recule de -1,8 % sur douze mois après avoir déjà baissé de -1,9% en 2012. Il s'établit désormais à 2.568€/m² (3.428€/m² pour le segment des appartements et 2026€/m² pour celui des maisons). Ce niveau avoisine celui enregistré durant l'année 2010, avant la hausse substantielle de 2011.

Dans l'ensemble, l'activité se maintient dans le réseau Century 21 sans que l'on puisse évoquer une réelle embellie. Les agences enregistrent en 2013 une hausse de 3,1 % du nombre de transactions après une contraction brutale de -16,4 % en 2012.

Selon Century 21, « cette « apesanteur » du marché tient essentiellement aux taux d'intérêt qui demeurent historiquement bas et qui, associés à des prix immobiliers plus raisonnables, permettent à des ménages qui ne pouvaient acheter jusque-là de concrétiser leur projet. Ces ménages viennent soutenir la demande, empêchant les prix de diminuer davantage et l'activité de s'effondrer. »

Le groupe Laforêt (750 agences) confirme le constat formulé par ses confères. Les prix des logements ont poursuivi la légère érosion en 2013 entamée l'année précédente. Sur l'ensemble des agences du groupe, les prix sont en repli de - 2 % mais il peut atteindre - 15 % dans les lieux les plus reculés ou encore dans certains quartiers.
A l'instar de ses concurrents, Laforêt relève également une hausse des transactions entre 2013 et 2012 qu'il chiffre à + 5,5 %.

Comment expliquer cette hausse ? Dans un marché difficile, les particuliers très inquiets sollicitent plus les professionnels, à même de les rassurer ce qui peut avoir contribué à la hausse de l'activité relevée par les réseaux d'agences immobilières. Il faudra donc attendre la publication des statistiques des notaires pour confirmer ou non cette amélioration.

Déconnexion croissante de l'offre et de la demande

D'autant que si l'on peut semble-t-il affirmer que le marché immobilier n'a pas sombré, il serait pour le moins hâtif d'en conclure que la reprise est en marche.

Les professionnels plus optimistes en ce début d'année 2014 mettent encore en évidence des dysfonctionnements sur le marché du logement.

Ainsi dans certaines villes, notamment à Paris, les agents immobiliers constatent une déconnexion croissante entre l'offre et la demande. Les grandes surfaces ne se vendent plus, faute de demande. De l'avis général, le marché immobilier tient essentiellement à la réalisation des ventes dites forcées (mariage, divorce, mutation...).

Le marché peut-il repartir pour de bon en 2014 ?

Pour retrouver un niveau d'activité similaire à celui des meilleures années (800.000 à 850.000 transactions), Century 21 estime qu'il « manque le « passage à l'acte » des acheteurs-vendeurs et les ventes de confort que réalisent habituellement ces secundo accédants. »

Ces propriétaires ont pour leur grande majorité décidé de reporter la vente de leur bien plutôt que de revoir leurs prétentions à la baisse. Faute de les voir revenir sur le marché, la situation en 2014 devrait donc être relativement comparable à celle observée en 2013... à taux de crédits constants. Une précision jugée d'extrême importance alors que le marché immobilier actuel est principalement porté par le maintien des taux à un niveau historiquement bas.
Pourtant, rien ne garantit que ceux-ci ne subissent pas de remontée dans les douze prochains mois.

Une remontée en douceur des taux de crédit salvatrice ?

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Plus 330.000 logements neufs ont été mis en chantier en 2013, selon la ministre du Logement Cécile Duflot. Si elle n’est pas satisfaite de ce chiffre, elle estime que le marché du logement a bien résisté en cette période de crise.

L'économie française peut-elle se satisfaire des 330.000 logements construits en 2013 ? D'évidence non. Même la ministre du Logement Cécile Duflot le reconnaît. Sur i-télé ce mercredi, elle préfère toutefois dédramatiser la situation : "on construit moins, c'est vrai. On est dans une période de crise, mais on a bien résisté. (...) On sera au-delà des 330.000 logements" construits pour l'année écoulée.

Un niveau malgré tout en dessous de "la moyenne des 20 dernières années" qui est de "346.000 logements par an", a-t-elle ajouté. Les chiffres de la construction de logements neufs en France doivent être rendus publics par le ministère d'ici à la fin du mois.

A quand les 500.000 logements construits par an ?

L'objectif du gouvernement, même s'il est repoussé, reste d'atteindre les 500.000 logements construits par an d'ici à 2017. "Un chantier majeur", pour la ministre qui compte pour ce faire agir "sur les coûts de construction et sur la question des normes". Pour accroître l'offre, des ordonnances visant à limiter la portée des obstacles à la construction de logements - comme les recours abusifs de tiers - ont été adoptées. Mais les professionnels de l'immobilier assurent qu'ils ne ressentent pas encore les effets de ces ordonnances sur le terrain. 

Des groupes de travail pour changer la donne sur le marché de l'offre

Conscient qu'il faut aller plus loin pour réellement faire bouger les lignes, le gouvernement a lancé plusieurs groupes de travail chargés d'élaborer des propositions fin mars 2014, notamment sur les sujets de la simplification des normes de construction, ainsi que sur la mobilisation du foncier privé.

L'avis du comité stratégique de ces groupes -qui comprend toutes les grandes fédérations du bâtiment et de l'immobilier- aboutira à des propositions qui seront ensuite mises en œuvre sur le plan législatif. En parallèle, un autre groupe de travail réuni autour de la sénatrice Claire-Lise Campion planche sur les modifications à apporter à la règlementation des normes accessibilité aux personnes handicapées.

Plus de logements sociaux pour 2014?

Reste que la mise en place concrète de ces propositions arrivera trop tardivement pour soutenir la construction en 2014. Les signes encourageants ne sont d'ailleurs pas légion pour cette nouvelle année. Le nombre de permis de construire accordés a par exemple encore chuté de 15,7% en novembre 2013 sur 12 mois. Ce qui ne laisse rien présager de bon pour les mises en chantier cette année.

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