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Selon Century 21, un budget de 300.000 euros permet de se payer 18 m² à Londres mais 400 m² à Melbourne et 600 m² au Cap. À Paris, qui est la quatrième ville la plus chère du classement, on peut s’offrir 31 m². Si vous avez 300.000 euros pour acheter un appartement ou une maison dans une grande métropole mondiale, combien de m² pourrez-vous vous offrir? Présent dans plus de 80 pays, le réseau d’agences immobilières Century 21 vient de se liver à ce petit jeu. Il ne faut pas prendre ce constat au pied de la lettre car des villes connues pour la cherté de leur immobilier (Monaco, Hong-Kong, Genève...) ne sont pas dans le champ de cette étude. Néanmoins, cela donne une bonne idée des disparités qui existent sur le globe quand on veut se mettre un toit sur la tête. Sans grande surprise, malgré la survenue prochaine du Brexit, c’est Londres qui pratique les prix les plus prohibitifs de ce panel. Avec le budget défini, un acheteur peut se payer seulement 18 m2 dans la ville bercée par la Tamise. Pas loin derrière, New-York où l’on peut s’offrir 20 m2. San Francisco qui héberge tous les start-uppers de la Silicon Valley complète ce podium avec 28 m2 pour 300 000 euros. Autrement dit, les villes les plus chères ne sont pas forcément les capitales. La preuve, Paris n’arrive qu’en quatrième position dans ce classement avec 31 m2. A l’autre bout du spectre, on trouve Le Cap (Afrique du sud) où lon peut acquérir une villa de 600 m2. Plus surprenant, l’Australie est beaucoup moins chère que les pays occidentalisés. Avec cette somme, on peut se payer 114 m2 à Sydney, la capitale, et même 400 m2 à Melbourne.
Toute la complexité actuelle de la gestion de votre patrimoine se résume dans le titre : Faut il investir maintenant en payant cher votre bien immobilier, mais profitant d’un niveau bas des taux d’intérêt ou attendre une (inévitable ou possible) hausse des taux d’intérêt et la baisse du prix de l’immobilier pour investir ? Oui, les taux d’intérêt des crédits immobiliers vont augmenter… mais cette hausse devrait être limitée.Les banques centrales ne pourront se permettre une augmentation violente des taux d’intérêt et trouvent une satisfaction dans cette légère augmentation des taux d’intérêt.Bref, il pourrait être interminable d’attendre la hausse des taux d’intérêt et la grande baisse des prix de l’immobilier.
Les prix de l’immobilier ancien continuent de reculer légèrement et le coût de l’argent pour emprunter n’a jamais été aussi bas. Si le marché ne repart pas dans ces conditions, l’avenir a de quoi inquiéter les professionnels du secteur… Dans son analyse du marché immobilier français ancien sur la première moitié de l’année, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) constate un niveau d’activité qui reste «correct», le nombre de transactions évoluant cette année sur une tendance légèrement supérieure à celle de 2013 (719 000) tout en restant assez nettement inférieur à la moyenne des 10 dernières années (autour de 800 000 transactions). Les prix baissent légèrement
Au niveau des prix, comme l’ont déjà observé les réseaux d’agences, la tendance reste légèrement baissière avec -1,9% au niveau national entre juin 2014 et juin 2013 (-2,5% pour les appartements et -1,4% pour les maisons). L’Ile-de-France (-2,2%) enregistrerait une évolution des prix similaire à la province (-1,8%). Des liens entre neuf et ancien Derrière ce constat général, le président de la FNAIM, Jean-François Buet, constate un «écart d’activité de plus en plus important entre les grandes métropoles et les zones moins dynamiques où l’activité chute parfois terriblement». Et si les prix ne reculent globalement que très modérément, la FNAIM associe ce phénomène à la faiblesse de l’offre de logements neufs qui déplace une partie de la demande vers l’ancien et soutient donc les prix. Il faut dire qu’avec un rythme de construction qui devrait tomber cette année proche des 300 000 logements, la France devrait encore aggraver son déficit de logements (estimé au moins à 800 000) en ne répondant même pas au flux de construction nécessaire pour loger les nouveaux ménages. Des scénarios de baisses plus prononcée Les économistes du Crédit Foncier se montrent d’ailleurs plus prudents sur l’évolution des prix, considérant que les informations délivrées par la statistique à partir des seules transactions actées masquent une situation beaucoup plus contrastée sur le terrain. Pour les mois qui viennent, le Crédit Foncier pense que les biens très recherchés resteront dans des fourchettes de valeur équivalentes à celles atteintes ces derniers mois, mais d’autres pourraient reculer de 3% à 5%, notamment sur Paris et les secteurs littoraux du Sud-Est. Dans les métropoles régionales, en cœur de ville, des baisses de 5% à 10% sont jugées envisageables. Quant aux zones rurales, il faudra certainement des baisses bien supérieures pour trouver un acquéreur. Le Crédit Foncier souligne d’ailleurs que la tendance générale est à une hausse des stocks de biens à vendre sur la plupart des marchés, avec des délais de vente qui s’allongent (désormais proches de leurs records selon les agents immobiliers). ..................................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Découvrez les conditions pour bien vendre votre bien immobilier en 2014 : quels sont les délais de vente actuels ? Comment avoir la bonne estimation immobilière ? Quelle réactivité avoir par rapport au prix ? Etc. Consultez tout ce que vous devez savoir pour réussir la vente de votre maison ou de votre appartement en 2014. Des délais de vente qui s’allongent encore Depuis 2012, les délais pour vendre un logement ne cessent d’augmenter fortement. Faute de prix adaptés par rapport à la réalité du marché, les vendeurs mettent de plus en plus de temps à trouver un acquéreur. C’était déjà l’une des grandes tendances sur laquelle nous avons attiré votre attention dans notre précédent article "Comment vendre un bien immobilier en 2013 ?". Qu’en est-il pour 2014 ? La situation ne s’est pas améliorée, bien au contraire. La majorité des intermédiaires annoncent des délais de vente moyens en 2013 encore plus long que ceux de 2012. Pourtant ceux-ci étaient déjà importants. Voici quelques chiffres communiqués par les principaux réseaux d’agences immobilières : - Pour Century21 : "les délais de vente s’allongent ainsi sensiblement, passant de 87 jours en 2012 à 90 jours en 2013". De plus, en Ile-de-France, le nombre de jours pour vendre passe de 77 jours en 2012 à 82 jours en 2013 (il était de seulement 65 jours en 2011). En Province, les délais de vente sont encore plus longs avec une moyenne minimale de 81 jours en Alsace et un maximum de 114 jours en Poitou-Charentes. - Pour Laforêt : les délais de vente sont de 107 jours en 2013, soit 5 jours de plus qu’en 2012. Là encore, c’est à Paris que les biens immobiliers se vendent le plus rapidement avec un délai moyen de 70 jours (+6 jours par rapport à 2012), suivi de l’Ile-de-France hors Paris avec 85 jours (+5 jours) et les régions de Province 118 jours (+4 jours). En dehors de l’Ile-de-France, il faut donc près de 4 mois en moyenne pour réussir à vendre. Attention, comme pour toutes statistiques, il convient d’apprécier surtout la tendance à la hausse des délais de vente. Une part importante des vendeurs continuent à vendre en 2 ou 3 semaines seulement, voire encore plus rapidement. D’un autre côté, certains biens restent sur le marché pendant un an, voire beaucoup plus comme vous pouvez le voir sur les sites d’annonces immobilières grâce à des outils comme Petits cailloux ou encore le service Castorus. Seuls ceux qui sont au bon prix par rapport à la demande solvable vendent. Oui mais voilà, la demande solvable est de moins en moins importante et le nombre de vendeurs grossit mois après mois comme nous allons le voir ci-dessous.
De moins en moins d’acquéreurs solvables ............................................................................ (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
La hausse des prix enregistrée ces dix dernières années avait déjà bien entamé le rendement de nombre d’investissement locatif. La loi sur le logement, qui sera bientôt entérinée au Parlement, ne va rien arranger, puisque le mécanisme de loyer plafond, qu’il faudra respecter dès 2014, devrait concerner près de 70% du parc privé.
> Logements anciens
Risque : de moyen à élevé
Durée : 10 ans minimum
Rentabilité : de 2 à 5% avant charges et impôts
Les signaux d’alerte s’accumulent sur le marché de l’ancien. A + 0,6% sur un an fin novembre (contre + 2,4% à la même période en 2012), la progression des loyers est enrayée. La vacance locative, elle, a bondi, jusqu’à un mois et demi pour les petites surfaces des villes moyennes. «Certains bailleurs offrent même un à deux mois de loyer pour conserver leur locataire», assure Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière. Et la loi Duflot risque de perturber un peu plus ce marché. Dans 28 villes, le loyer facturé ne pourra plus dépasser le loyer médian, majoré de 20%. En cas d’éléments exceptionnels (dernier étage, vue, etc.), un complément pourra être négocié. Mais le locataire disposera de trois mois pour le contester. Il faut donc s’attendre à une explosion des contentieux. Autant dire qu’il faudra être sélectif et ne viser que les surfaces en centre-ville, de préférence à rénover, afin de déduire les charges.
Fiscalité : si vous détenez déjà un bien loué nu et que le total de vos revenus fonciers n’excède pas 15.000 euros par an, vous relevez du régime microfoncier. Il donne droit à 30% d’abattement sur les loyers, le solde étant soumis à l’impôt sur le revenu et aux 15,5% de prélèvements sociaux. Si vous n’avez que des SCPI ou si vos loyers dépassent 15.000 euros par an, vous relevez du régime réel (aussi accessible sur option), qui permet de déduire des loyers les charges (travaux, frais de gestion…) et, dans la limite du montant des loyers, les intérêts d’emprunt. Si le solde est positif, il est soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales. S’il est négatif, il est déductible du revenu global à hauteur de 10.700 euros par an. La part du déficit excédentaire et les intérêts d’emprunt qui dépassent le montant des loyers sont imputables sur les loyers durant dix ans. Les plus-values sont taxées à 19% après un abattement pour durée de détention, aboutissant à une exonération totale après vingt-deux ans. Elles sont aussi soumises aux 15,5% de prélèvements sociaux, après abattement pour durée de détention amenant à une exonération totale après trente ans.
> Biens meublés en amortissement fiscal
Risque : de moyen à élevé
Durée : 10 ans minimum
Rentabilité : de 2,5 à 7% avant charges et impôts
C’en est sans doute fini de la rentabilité à deux chiffres de certains biens meublés. Epargné par le décret d’encadrement des loyers mis en place en 2012, ce type de location sera en effet concerné par la loi Duflot. Et les bailleurs seront obligés eux aussi de se conformer à des plafonds de loyer, dont nul ne sait encore s’ils tiendront compte du surcoût généré par l’achat de meubles, vaisselle, etc. Plutôt inquiétant pour ce genre d’investissement, où le propriétaire était jusqu’ici libre de ses prix. Ses autres avantages ne devraient toutefois pas bouger : bail d’un an renouvelable tacitement (réduit à neuf mois sans tacite reconduction si l’occupant est un étudiant) et impayés plutôt rares. Seules les locations touristiques (aucun bail minimal à respecter ici) devraient échapper à la nouvelle loi. Mais se lancer dans une telle activité nécessite, dans les villes de plus de 200.000 habitants et dans toute la première couronne parisienne, une autorisation préalable en mairie, assortie du paiement d’une compensation. ............................................................................................ (Cliquez sur le titre pour accéder à l'intégralité de l'article).
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CONJONCTURE. Les Notaires de France ont publié les résultats de leur étude mensuelle sur l'immobilier ancien. A la fin du mois de juillet 2018, le volume de ventes reste à un niveau élevé, avec 950.000 transactions réalisées sur un an. Cependant, les prix au m² continuent d'augmenter. Dans leur note de conjoncture immobilière d'octobre 2018, les Notaires de France indiquent que le nombre de transactions dans l'immobilier ancien reste d'un niveau très élevé, avec 950.000 ventes réalisées lors des douze derniers mois (à juillet 2018). Ce volume a atteint un pic fin 2017, oscillant entre 950.000 et 960.000 ventes, puis s'est stabilisé à ce niveau les trimestres suivants. Notaires de France met en avant deux raisons qui expliquent la bonne santé du marché : tout d'abord, le flux de nouveaux crédits logements des ménages qui se maintient et une grande majorité de banques (85 %) qui déclarent une stabilisation de la demande de crédits à l'habitat. De plus, tous les indicateurs étaient passés au vert entre février 2015 et octobre 2017, avec la progression ininterrompue du marché. Seul point négatif, les notaires constatent un léger essoufflement des volumes, qui se rapproche plus d'une normalisation du marché que d'un retournement de tendances, précise l'organisation. Les prix de l'immobilier ancien continuent d'augmenter, mais de manière moins soutenue qu'au trimestre précédent (+0,5 % après +1,1 %). Sur un an, la hausse se poursuit également (+2,8 %). Cette dernière est principalement tirée par les appartements (+3,3 % contre +2,5 % pour les maisons). Une nouvelle fois, la ville où le m² est le plus cher est Paris (9.300 €), loin devant Bordeaux (4.260 €) et Lyon (3.840 €), qui complètent le podium. A Bordeaux, le coût de l'ancien a par ailleurs explosé, sur un an le m² a augmenté de +19,8 % à fin juin 2018. Pour novembre 2018, les Notaires de France projettent une nouvelle hausse des coûts pour les appartements et les maisons, respectivement de +3,9 % et +3,3 %. Ils prévoient également une augmentation annuelle des prix de +6 %. Lire la suite
Une large majorité des notaires anticipe au cours des deux prochains mois une stabilité des prix des logements anciens en France, dans un marché caractérisé par des taux d'intérêts toujours très faibles. C'est ce que révèle une enquête du site Immonot.com, selon lequel les hausses de prix ne sont prévues que dans 9% des cas.
De son côté, la demande de biens est stable voire en hausse, estiment 85% des professionnels interrogés. Et avec le printemps, une saison traditionnellement porteuse pour les achats immobiliers, le nombre de négociateurs ayant constaté un recul de leur activité continue à diminuer, passant de 22,8% à 19,3%.
Quant à l'évolution attendue du marché à plus long terme, les notaires sont partagés. La moitié d'entre eux estime que la baisse des prix n'est plus d'actualité. "Avec des conditions de crédit particulièrement favorables, se porter acquéreur d'un autre bien avant de revendre le sien devient une attitude peu risquée, voire bénéfique lors des hausses des prix attendues", conclut Immonot.
Inquiétude sur l'économie, législation incertaine... les acquéreurs sont encore en quête de confiance. Mais le niveau bas des taux d'intérêt et les baisses de prix offrent de vraies opportunités
A la veille des élections municipales des 23 et 30 mars, la plupart des candidats gardent un œil inquiet sur l'évolution du marché immobilier. Le logement est en effet un sujet sensible lors des scrutins locaux. Or le secteur est loin d'être au meilleur de sa forme. "La clé, c'est la confiance, et elle n'est pas encore revenue", explique Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l'Immobilier (Fnaim).
Partout les acheteurs réfléchissent, prennent leur temps, négocient. En face, les propriétaires s'accrochent à leurs prix. Les écarts se creusent dans une France à trois vitesses, entre les grandes métropoles, dynamiques ; la périphérie urbaine et les villes moyennes, plus mitigées ; et la campagne, sinistrée. Pourtant, tout laisse à penser que, bon gré mal gré, c'est bien le moment d'acheter. La période est propice aux acquéreurs.
1 L'offre de biens anciens à vendre augmente
De nombreux biens sont sur le marché et, surtout lorsqu'ils ont des "défauts", il y a des affaires à faire. Les écarts de prix sont de plus en plus importants selon la qulité du bien, et les acquéreurs ne surpaient plus leurs biens.
2 Les vendeurs sont prêts à négocier
Les propriétaires sont plus enclins à négocier au vu de l'allongement des délais de vente, 90 jours en moyenne en France. "C'est particulièrement net sur le marché des résidences secondaires, où nombreux sont les biens de qualité dont le prix a fortement baissé", souligne Laurent Demeure, le président du réseau Coldwell Banker.
3 Les prix du neuf se stabilisent ....................................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Un projet de cession ? Passez vite à l'action avant que la chute des prix ne s'aggrave. Nos conseils pour boucler votre transaction efficacement. Y a-t-il encore un acheteur dans la salle ? Les acquéreurs d'immobilier se raréfient. En 2012, le nombre de ventes de logements a baissé de 20 à 40 % selon les régions. Et les prix ont entamé leur décrue. Aujourd'hui, plus aucun secteur géographique ne résiste à ce retournement de cycle. Même Paris, qui faisait jusque-là figure d'exception, affiche un recul des tarifs de 3,9 % l'an passé.
Crainte de l'avenir chez les acheteurs, robinet du crédit ne coulant plus à flot chez les banques, prix élevés... De nombreux facteurs expliquent cette tendance sur le marché de la pierre. Pour le moment, seul le très bas niveau des taux de crédit permet de soutenir les ventes et d'éviter une franche dégringolade des prix. Mais jusqu'à quand ? Dès lors, si vous avez un bien immobilier à vendre, c'est le moment d'accélérer sa mise sur le marché avant qu'il ne perde trop de valeur. D'autant que, si vous signez votre transaction avant le 31 août, vous bénéficierez d'un abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values (Voir ci-dessous).
Signez avant fin août !
Abattement exceptionnel : à condition d'avoir signé l'acte de vente avant le 31 août, vous bénéficierez d'un abattement exceptionnel de 25 % sur la plus-value pour l'impôt ainsi que sur les prélèvements sociaux. Il s'applique après les abattements normaux pour durée de détention décrits ci-après. /Para
Impôt : la plus-value sur un bien immobilier autre que votre résidence principale supporte un impôt de 19 %. Si elle est supérieure à 50 000 euros, s'y ajoute une surtaxe de 2 à 6 %. De la plus-value, on déduit un abattement pour durée de détention, de 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention, puis de 4 % la 22e année. D'où une exonération totale au bout de 22 ans.
Prélèvements sociaux : ils sont dus au taux global de 15,5 %. Ils se calculent sur la plus-value diminuée d'un abattement pour durée de détention, de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis de 1,6 % la 22e année, et de 9 % par an entre la 23e et la 30e année. D'où une exonération totale au bout de 30 ans.
Avec des transactions orientées à la baisse, inutile de fixer un prix élevé en espérant que le marché s'aligne sur vos prétentions. " Un bien mis en vente trop cher n'est pas visité, et dans six mois il sera encore plus cher par rapport au marché, il perdra donc toute chance d'être vendu ", souligne Laurent Vimont, directeur de Century 21 France. Pour trouver le juste prix de mise en vente, procédez par étapes. Consultez les numéros "spécial immobilier " de Mieux Vivre Votre Argent pour avoir une idée du prix moyen dans votre ville. Puis faites un tour sur Internet où des sites comme MeilleursAgents.com, par exemple, permettent d'évaluer les prix en direct. Attention, il ne s'agit que d'un indicateur, qui doit impérativement être affiné par un regard professionnel. " Au sein d'un même immeuble, les différences de tarifs atteignent jusqu'à 40 % entre l'appartement lumineux du dernier étage avec balcon et vue, et le rez-de-chaussée sombre et bruyant ", précise Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com.
Recueillez des informations auprès de plusieurs agences
Une fois que vous avez obtenu une fourchette de prix, contactez plusieurs agences. Ne cédez pas aux sirènes du professionnel qui vanterait les mérites de votre bien et occulterait tout défaut uniquement dans le but que vous lui en confiiez la vente. ......................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
À 8311 euros, le prix moyen du m2 a augmenté de 0,2% en mai, selon Meilleursagents.com, soutenus par les taux bas et les familles qui veulent déménager avant la rentrée.
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