L'expertise immobilière

Un article sur les journées portes ouvertes (Open House en anglais) a été récemment publié par le blog américain de référence, Inman News. Cette pratique est très utilisée dans les pays anglo-saxons où tous les clients potentiels visitent en même temps un bien à vendre de façon à raccourcir la durée de vente, susciter un intérêt chez les acheteurs et leur donner l’impression qu’ils ne sont pas les seuls intéressés. Cette technique est quasi-inexistante en France, certains agents y ont recours du fait des nombreuses demandent de visites mais cela reste rare et ne concerne que la location. Pour en revenir à l’article, celui-ci met en avant 4 conseils d’expert pour améliorer la qualité des visites portes ouvertes :

- Montrez votre connaissance du quartier
- Invitez les voisins
- Soyez préparé, presque « trop » préparé
- Remplissez le réfrigérateur de boissons

Ces idées étant assez intéressantes mais propres au contexte américain. Nous pourrions nous en inspirer pour améliorer nos visites individuelles en France, qui sont parfois un peu trop « légères » concernant la présentation des biens et le niveau d’informations transmis. Les acheteurs sont désormais très informés, c’est pourquoi il faut redoubler d’efforts pour satisfaire la clientèle d’aujourd’hui. Pour se faire, voici nos 4 conseils à suivre pour marquer l’esprit des clients et faire en sorte de conclure une vente :

En France, nous n’irions pas jusqu’à faire réaliser une vidéo sur le quartier ou proposer des pains au chocolat achetés à la boulangerie de l’angle, ce serait même mal perçu. Par contre, tout le monde se pose des questions vis-à-vis de la localisation. Il pourrait donc être pratique pour discuter du sujet, de préparer une carte d’un bon format (A4 minimum) sur laquelle serait placé :

• Le bien à vendre
• L’accès aux transports en commun
• Les écoles
• Les commerces
• D’autres points d’intérêt comme les loisirs
  

En parallèle, vous pourriez même avoir une tablette posée sur une table avec l’application Google Map ouverte avec l’adresse du bien. Cela permettrait aux visiteurs de faire eux-mêmes leur recherche sur le moment, de vous poser des questions et vous d’y répondre en levant certains points de blocage. ATTENTION : assurez-vous de récupérer les codes de la connexion Internet du propriétaire ! S’il n’y a pas de connexion pour quelconque raison ; utiliser votre connexion 3G ou prévoyez un plan papier.

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Century 21C'est décidé : en septembre prochain, vous concrétisez votre projet d'achat immobilier ! Avant de vous lancer tête baissée, voici 5 bonnes idées pour vous préparer d'ici la rentrée.

Poussez la porte des agences immobilières

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Entre la recherche, la signature de la promesse de vente et le passage obligé devant le notaire pour signer l’acte définitif, il peut se passer plusieurs mois. Se Loger répertorie ces grandes étapes en mettant en exergue quelques conseils pour réussir au mieux ce parcours.

Acheter un logement, c’est presque un travail à temps plein ! il faut visiter, visiter et visiter, affiner son plan de financement, calculer les frais d’acquisition, signer un avant-contrat, y inclure des conditions suspensives, réfléchir pendant 7 jours. Une fois l’avant-contrat signé, les formalités administratives poursuivent leur chemin jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire suivie par la publication au bureau des hypothèques et la remise de la copie authentique du titre de propriété. Sans oublier dans l’intervalle de résilier sa location, récupérer son dépôt de garantie et prévoir le déménagement.

PHASE 1 : AFFINER ET BALISER AU PLUS PRES SA DEMANDE

Définir son projet

Avant toute chose, il s’agit d’évaluer ses besoins et déterminer ses critères de choix : surface habitable, balcon ou terrasse, proximité des transports en commun ou impératif de parking, ascenseur, proximité crèche, écoles et collèges, recherche petite rue calme… Mais aussi d’évaluer son budget avec apport personnel, montant possible de l’emprunt, donation éventuelle….

Conseils. Sauf à détenir un budget conséquent qui permet de cumuler tous ses besoins et désirs, il faut bien souvent faire des choix et des concessions. D’où l’utilité de répertorier les critères qui vous semblent indispensables.

Lancer sa recherche

Toute recherche commence par les annonces des professionnels mises en ligne sur les sites internet via ordinateur, tablette ou smartphone. Cela permet de visualiser des biens dans un quartier donné, de voir quels types de biens sont proposés, quelles surfaces, quel état de confort, quel étage, et à quel prix. Une fois ces données en main, aller sur place humer le quartier, sa vie, ses bruits, ses commodités. Et faire le tour de quelques agences locales incognito.

Conseils. Consulter le site d'estimation immobilière LaCoteImmo.com peut permettre de se rendre compte des prix du marché. Consulter notre site, créer des alertes ou des push permet de débroussailler le terrain, donne une idée de l’offre et des prix. Mais là encore, rien ne vaut le déplacement ne serait-ce que pour juger de l’environnement, du temps de transport et de s’interroger si aller en périphérie de la ville ou du quartier permet d’acheter plus grand sans pour autant trop allonger ses temps de transports.

Visiter le plus possible

Il est indispensable de visiter un certain nombre de biens même si le futur acquéreur a un coup de cœur. La multiplication des visites aiguise l’œil, fait sauter aux yeux les points forts et faibles du bien. Elle permet aussi de rôder ses questions, de les affiner, d’en ajouter…Visiter aussi à plusieurs s’avère aussi judicieux et complémentaire.

Conseils. Il est recommandé de visiter de nombreux biens afin d’appréhender au mieux le marché. Consultez notre fiche visite pour ne rien oublier. Et à différents moments de la journée pour juger du bruit, de l’exposition du bien, de la luminosité… A parcourir aussi les parties communes pour en vérifier l’état et en profiter pour demander au syndic les derniers procès verbaux d’assemblée générale pour connaître l’état de l’immeuble, les derniers travaux réalisés, ceux votés, le montant des charges de copropriété…

PHASE 2 : FIXER DEFINITIVEMENT LE PRIX

Une fois le choix défini, reste à se mettre d’accord sur le prix d’achat. Il est actuellement possible de négocier par l’intermédiaire de l’agent immobilier notamment si le bien a une nuisance importante comme le bruit d’un train, d’une artère très passagère, d’une absence de parking dans un quartier où il est difficile de se garer, mais aussi de gros travaux à prévoir. Dans ce cas, et si le bien est à vendre depuis longtemps, le vendeur fera vraisemblablement un geste.

Conseils. Négociez surtout en période de morosité. Consultez nos astuces pour négocier le prix de son bien immobilier.

PHASE 3 : SIGNER L’AVANT CONTRAT

Deux types d’avant-contrat, la promesse unilatérale ou le compromis.

Dans les deux cas, l’avant-contrat doit décrire le bien en détail, donner les conclusions des diagnostics obligatoires, communiquer le financement de l’achat et intégrer des conditions suspensives (crédit, obtention du permis de construire). Si celles-ci ne se réalisent pas, le futur acquéreur est libéré de son achat et peut récupérer l’indemnité d’immobilisation versée au vendeur. Il mentionne aussi la commission de l’agent immobilier, la provision pour les droits d’enregistrement, les frais d’acte et les émoluments du notaire).

Conseils. Apporter le plus de précisions possibles dans cet avant-contrat.

PHASE 4 : J+7 FIN DU DELAI DE RETRACTATION

L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours qui démarre le lendemain de la signature de l’avant-contrat. Si l’acquéreur ne se manifeste pas pendant ce délai, le notaire va commencer les formalités. Le cas échéant et sans avoir à motiver sa décision, l’acquéreur récupère les sommes versées.

Conseils. Soyez vigilant sur les délais. Celui-ci commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou de la notification par huissier. Si l’acheteur se rétracte, le délai part du jour où la lettre est postée, le cachet de la poste faisant foi.

PHASE 5 : DEPOSER SON PREAVIS DE DEPART

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Déjà en rupture de stock depuis la sortie il y a deux semaines, elles ont été vendues 1500 $ la paire. L’utilisation est assez simple, les lunettes sont discrètes et légères, on ne les sent presque pas. Un écran au dessus de l’œil est totalement transparent lorsqu’il est inactif, le contrôle s’effectue de manière vocale, mais en anglais pour l’instant. Des phrases simples font réagir le système, comme « Take a picture » pour prendre une photo, « record a video » pour enregistrer une vidéo, ou encore « google » pour débuter une recherche internet.
La monture est reliée par Bluetooth au Smartphone, en glissant le doigt vers l’arrière ou l’avant de la branche droite les pages défilent.


Ces lunettes peuvent avoir un intérêt professionnel dans plusieurs domaines, un chirurgien a par exemple pu retranscrire en direct une opération chirurgicale à ses confrères japonais. 

La technologie a un intérêt tout particulier pour l’immobilier, à travers ces lunettes il est possible de faire la visite du bien sans que le client n’ait besoin de se déplacer, une simple connexion suffit. Il est possible de commenter la visite et répondre aux questions. Un avantage pour les agents immobiliers dont les clients ont aujourd’hui peu de temps à accorder aux visites.

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Les délais de vente sont de plus en plus longs et les futurs acquéreurs toujours plus exigeants. Afin de mettre toutes les chances de votre côté et de séduire vos visiteurs, il vous est vivement conseillé de rafraîchir votre bien et d’appliquer les quelques conseils suivants.

Lisez aussi l’article : réussir la visite de son bien immobilier.

Le home staging pour mieux vendre sa maison ? Tout à fait, cette pratique de plus en plus courante permet en effet de mettre en valeur votre bien dans le but d’accélérer sa vente.  Sans apporter de modification sur la surface du bien (abattement de cloisons/agrandissement), le home standing est une méthode moins coûteuse que la réalisation de gros travaux. En réorganisant l’agencement des meubles, revisitant la décoration (ne pas délaisser l’aménagement extérieur) et grâce à quelques coups de peinture, il est possible de transformer votre habitation en quelques jours et de faciliter sa vente.

Les 90 premières secondes sont déterminantes lors d’une visite immobilière, d’où l’importance de soigner votre intérieur ainsi que votre extérieur (surtout si vous devez traverser le jardin pour accéder à l’entrée de la maison). En effet, les visiteurs doivent pouvoir se projeter vivre chez vous. Facilitez leur la tâche en mettant de côté vos effets personnels : dépersonnalisez votre habitation.

Enfin, cela peut paraître évident mais beaucoup de vendeurs omettent ce détail : la propreté ! Veillez à ranger vos affaires et procédez à un ménage d’avant visite. Ne négligez pas les odeurs (cigarettes, animaux, nourriture…). 

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Vous avez un projet immobilier et l’intention d’acheter un bien dans les mois qui viennent. La mise en œuvre de ce projet d’achat passe par une première étape, celle des visites. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, il est préférable de prendre toutes les précautions pour avoir une idée précise du logement afin d’optimiser ces visites qui prennent beaucoup de temps. En effet, il est déconseillé de visiter au pas de charge un logement, car vous n’aurez qu’une impression fugace et ne verrez pas les détails qui peuvent s'avérer importants.
 
Détecter les éventuels défauts
 
Ces détails peuvent être : des lézardes au plafond ou aux murs, qui si elles ne sont généralement qu’inesthétiques, témoignent de l’ancienneté du bien, mais aussi de son état. Le terrain d’une maison peut avoir bougé sans que celle-ci n’en ait subi les dommages, mais les fissures peuvent aussi témoigner d’un défaut de structure. Il faut observer l’état de ces défauts et s’entourer des conseils d’un professionnel, si besoin.
 
Un autre détail, qui n'en est pas un, lorsque l'on fait la visite d'un bien immobilier, peut être des taches de moisissures sur les plafonds, ou les murs, spécialement dans les pièces humides. Des traces d’humidité au plafond peuvent signifier des tuiles cassées ou des fuites dans la toiture du fait d’une isolation défectueuse. Une salle de bains humide peut nécessiter l’installation d’un système pour faire circuler l’air ou témoigner d’un problème dans l’installation du lavabo ou de la baignoire.
 
Il faut demander à pouvoir jeter un œil sur l’état de la toiture, ne pas négliger la visite d’éventuelles dépendances (cave, buanderie…). N’hésitez pas non plus à vérifier l’état des équipements lorsque c’est possible : cuisine intégrée, liner de la piscine, portail automatique, climatisation. 
 
Visiter un bien en faisant abstraction du mobilier
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Sept mois, c'est en moyenne le temps qui s'écoule entre le début des recherches et la signature d’un compromis. C’est en tout cas ce que  le Crédit Foncier dévoile dans son hebdomadaire « chiffre clé de la semaine ». De plus, c’est dans les villes de plus de 100 000 habitants que la recherche est la plus longue (un peu plus de huit mois).

 
« Lorsqu’ils ont conclu l’achat de leur résidence principale, les ménages ont visité en moyenne près de sept biens (nombre moyen avec de très forts écarts), nombre qui tend à augmenter en fonction de la taille de la ville », précise le Crédit Foncier.

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1. Le bailleur choisit de passer par un agent immobilier ; le locataire ne choisit rien

Le propriétaire d’un logement qui souhaite le mettre en location peut choisir de tout faire lui-même : rechercher et sélectionner les candidats, faire visiter, rédiger le bail, encaisser et quittancer les loyer. Il peut aussi choisir de passer par un agent qui fera ce travail à sa place. Il est alors libre de choisir son agent et de négocier avec lui les tarifs et conditions.

Le locataire, quant à lui, ne choisit pas. Il peut même ignorer si l’annonce a été rédigée par un particulier ou un professionnel, car pour lui cela ne fait aucune différence. Sa recherche se limite à un logement pour lequel il paiera un loyer. Il ne recherche aucun autre service.

2. L’agent est le représentant du bailleur et non du locataire

Sélection du locataire, visites, état des lieux… : autant de services que l’agent ne rend qu’au seul propriétaire. Pourquoi le locataire devrait-il payer pour montrer ses fiches de paie et sa pièce d’identité ? Quant à la visite et l’état des lieux réalisés par l’agent, il font gagner du temps au propriétaire, qui n’aura pas à se déplacer. Le locataire, lui, se déplace. D’ailleurs, l’état des lieux est considéré par la jurisprudence comme un document contradictoire, opposant les deux parties. Dès lors, il est évident que l’agent ne représente que le propriétaire. Seuls les huissiers de justice sont habilités à représenter les deux parties. L’agent n’a qu’un seul client : le propriétaire.

3. Les agents immobiliers n’ont aucune obligation vis-à-vis du locataire

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